El acceso a la vivienda en propiedad es uno de los grandes problemas de la sociedad española. Las condiciones para comprar un piso son cada vez más complejas y no todas las familias tienen una solvencia económica que les permita hacerse con un piso o casa. De ahí que el Gobierno, en lo último años, haya lanzado las ayudas ICO para facilitar estas gestiones. Sin embargo, existen otras alternativas, como el alquiler con opción a compra, que hace más sencilla la compra de una vivienda y, además, permiten al inquilino conocer de primera mano (y habitar en ella) la casa que podrá comprar si así lo desea.
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Qué es el alquiler con opción a compra
En este tipo de contrato, un arrendatario alquila un inmueble por un periodo determinado y acuerda con el propietario la posibilidad de comprarlo al finalizar dicho periodo. En otras palabras, se establece un derecho de compra con el dueño. Así, el propietario se compromete a vender la vivienda al inquilino una vez concluido el periodo de alquiler (5 ó 7 años según la Ley de Arrendamientos Urbanos).
En este tipo de acuerdos, además, se garantiza al inquilino que el propietario no podrá vender la vivienda durante el periodo del contrato, y además le otorga prioridad para adquirirla al finalizar el mismo. El precio de venta debe fijarse al momento de firmar el contrato de alquiler y no puede ser modificado. Por último, hay que tener en cuenta que las cuotas mensuales pagadas durante el alquiler se descontarán del precio total del inmueble.
Diferencias respecto al alquiler tradicional
- La principal diferencia entre el alquiler tradicional y el alquiler con opción a compra es que en el alquiler tradicional, el inquilino no tiene el derecho de adquirir la propiedad una vez concluido el periodo de alquiler, mientras que en el alquiler con opción a compra, sí lo tiene. Eso sí, debemos recordar que, en el caso de que una vivienda en alquiler tradicional se ponga en venta, el inquilino siempre tendrá la posibilidad de ejercer el derecho de tanteo y compra preferente de la misma.
- El alquiler tradicional está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que determina su duración -cinco años prorrogables- y las demás normas que deben cumplirse durante este periodo, las cuales deben reflejarse en el contrato de arrendamiento. Por su parte, el alquiler con opción a compra se regula mediante un contrato doble o mixto: el de arrendamiento y el de compraventa. Durante el periodo de arrendamiento el inmueble está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque la duración puede ser inferior a cinco años. Al concluir el contrato de alquiler, entrará en vigor el contrato de compraventa, contemplado en el Código Civil.
- En el alquiler tradicional las rentas pagadas como mensualidades son necesarias simplemente para el uso de la vivienda. En el alquiler con opción a compra, además, la cantidad total de dinero abonada en concepto de alquiler será descontada del precio de adquisición del inmueble.
- En el caso del alquiler tradicional, si el inmueble sale a venta, el precio se establecerá libremente por propietario en el momento de se lanzado al mercado de compraventa. En el caso de alquiler con opción a compra, sin embargo, este precio debe fijarse con antelación, justo cuando se inicia el periodo de arrendamiento.
- Los contratos de alquiler con opción a compra requieren el pago de una prima para reservar el derecho a comprar la vivienda, que suele representar el 10% del valor del inmueble. Esto significa que si, al finalizar el periodo de alquiler, el inquilino opta por no adquirir la propiedad, perderá este 10%. Lo más parecido que tenemos en el alquiler tradicional es el abono de la fianza y el depósito que, en principio, deben ser restituidos al inquilino al finalizar el arrendamiento.
Qué ventajas tiene el alquiler con opción a compra
Para el inquilino
- Posibilidad de adquirir la propiedad. Evidentemente, este es el aspecto principal por el que muchos arrendatarios eligen esta opción ya que permite al inquilino vivir en la vivienda antes de decidir comprarla, ofreciendo la oportunidad de conocer bien el inmueble y la zona.
- Descuento en el precio de compra. Las rentas pagadas durante el periodo de alquiler se descuentan del precio total de compra, lo que puede reducir el coste final. Esto, en suma, implica que la cantidad a financiar con el banco será considerablemente menor.
- Precio de compra fijo. El precio de venta se acuerda al inicio del contrato y no puede cambiar, proporcionando seguridad frente a posibles incrementos en el mercado inmobiliario.
- Tiempo para reunir financiación. El inquilino tiene tiempo para mejorar su situación financiera, ahorrar para la compra o solucionar temas crediticios antes de comprometerse con una hipoteca.
- Flexibilidad. Si las circunstancias del inquilino cambian, puede optar por no comprar la propiedad al final del contrato, aunque esto implique perder la prima pagada. Es decir, la compra del inmueble en el que se ha residido es una opción, no una obligación.
Para el propietario
- Ingresos garantizados. Mediante este tipo de alquiler, se asegura una fuente de ingresos durante el periodo de alquiler y potencialmente una venta al final del contrato.
- Compromiso del inquilino. Los inquilinos que tienen la opción de compra tienden a cuidar mejor la propiedad, ya que consideran la posibilidad de adquirirla.
- Venta asegurada. Aunque no se garantiza la venta, se incrementan las probabilidades de que el inquilino decida comprar la propiedad al final del periodo de alquiler.
- Menor vacancia. Facilita alquilar la propiedad rápidamente, ya que la opción de compra puede ser atractiva para muchos inquilinos.
- Prima de opción. El propietario recibe una prima inicial (generalmente el 10% del valor de la vivienda) que retiene si el inquilino decide no comprar la propiedad, compensando parcialmente la oportunidad de venta perdida.
Cuándo no merece la pena el alquiler con opción a compra
Aunque el alquiler con opción a compra ofrece múltiples ventajas, en ciertos casos puede no ser la opción más conveniente tanto para inquilinos como para propietarios.
Para el inquilino
- Incertidumbre financiera. Si el inquilino no está seguro de su capacidad financiera futura para comprar la vivienda, puede ser arriesgado comprometerse con una opción de compra. Si no logra reunir el dinero necesario o no califica para una hipoteca al final del periodo de alquiler, perderá la prima pagada y las rentas que podrían haber sido utilizadas para otras inversiones.
- Planes de vida inciertos. Si el inquilino no tiene claro su futuro, por ejemplo, por posibles cambios laborales que requieran mudanzas frecuentes, comprometerse a largo plazo con una opción de compra puede ser poco práctico. La flexibilidad es clave en estos casos, y el alquiler tradicional podría ofrecer más libertad sin el compromiso financiero adicional.
- Condiciones de la vivienda o del vecindario. Si el inquilino descubre que la vivienda tiene problemas estructurales o que el vecindario no es lo que esperaba, el compromiso de compra puede convertirse en una carga. En estos casos, el alquiler tradicional ofrece una salida más sencilla sin pérdidas significativas.
- Valor de la prima. La prima inicial para reservar la opción de compra puede ser significativa. Si el inquilino decide no comprar la propiedad, esta prima no es reembolsable, lo que representa una pérdida considerable de dinero.
- Condiciones del mercado inmobiliario. Si los precios de las viviendas en la zona están bajando, el inquilino podría acabar pagando más de lo necesario por la propiedad. En un mercado a la baja, puede ser más prudente esperar y comprar directamente cuando los precios sean más bajos.
Para el propietario
- Compromiso a largo plazo. El propietario está comprometido a no vender la propiedad a otra persona durante el periodo del contrato, lo cual puede limitar sus opciones si surge una oferta de compra mejor o si necesita vender la propiedad rápidamente por razones financieras o personales.
- Valor de la propiedad fijo. El precio de venta se acuerda al inicio del contrato y no puede modificarse. Si el valor del mercado inmobiliario aumenta significativamente durante el periodo de alquiler, el propietario podría perder la oportunidad de vender la propiedad a un precio más alto.
- Mantenimiento y reparaciones. Aunque los inquilinos con opción de compra tienden a cuidar mejor la propiedad, el propietario sigue siendo responsable de las reparaciones y el mantenimiento durante el periodo de alquiler. Esto puede implicar gastos adicionales que el propietario tendría que asumir.
- Riesgo de incumplimiento del inquilino. Si el inquilino decide no ejercer la opción de compra al final del contrato, el propietario tendrá que buscar un nuevo comprador o inquilino, lo que puede resultar en periodos de vacancia y pérdidas de ingresos.
- Complejidad del contrato. Los contratos de alquiler con opción a compra son más complejos y requieren una negociación detallada y precisa de todas las cláusulas. Esto puede implicar costos legales adicionales y un mayor esfuerzo administrativo comparado con un contrato de alquiler tradicional.
