La subida del precio del alquiler es una amenaza constante para todo arrendatario. Cuando un casero notifica a su alquilado la nueva mensualidad que tendrá que abonar a partir del mes siguiente, con frecuencia, este comienza a plantearse si la cantidad que paga como renta no será demasiado elevada. No obstante, no siempre un inquilino debe aceptar una subida de la mensualidad; de hecho, hay situaciones en que puede negarse a pagar más.
Casos en los que un casero no puede subir el alquiler
Si no hay cláusula expresa en el contrato
Si en el contrato de arrendamiento no se ha incluido ninguna cláusula que refleje cómo ha de realizarse la actualización anual de la renta, el propietario del inmueble no tendrá potestad para hacerlo. Recordemos que en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, relativo a la Actualización de la renta, se especifica la necesidad de que ambas partes hayan acordado que el importe del alquiler puede ser subido a cada vencimiento anual del contrato.
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En el mismo artículo, además, se indica que arrendador y arrendatario han de establecer cuál ha de ser el índice de referencia en base al cual se realizará el incremento del alquiler. En el caso de no haberse concretado de forma expresa, la LAU indica que se usará el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC).
1. […] En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Asimismo, sea cual sea el índice elegido, tanto si se trata del IGC como de cualquier otro, la ley limita la subida anual a lo establecido en el Índice de Precios al Consumo ya que, en ningún caso, el incremento aplicado podrá superar al valor del IPC publicado dos meses antes la actualización.
1. […] En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
No se ha avisado al inquilino con suficiente antelación antelación
En el mismo artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el artículo 18, se especifica que, para que la subida del importe del alquiler pueda tener efecto, es necesario que se realice una notificación al inquilino por vía escrita (burofax, habitualmente) con una antelación mínima de 30 días (un mes). Además, en dicha notificación habrá de reflejarse, no sólo la intención de elevar la renta, sino también el porcentaje de aplicación y, en caso de que en el contrato no se haya reflejado la forma en que este será calculado (o si se ha elegido el IPC), una certificación del Instituto Nacional de Estadística que justifique la veracidad de los datos.
Artículo 18. Actualización de la renta
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Por lo tanto, toda comunicación referida a una subida realizada fuera de plazo no tendrá valor alguno.
No se han realizado obras de mejora
El artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge que la renta de alquiler puede incrementarse como consecuencia de la realización de obras de mejora en una vivienda. Eso sí, deben tenerse en cuenta una serie de factores para que esta subida se pueda aplicar.
- Las obras realizadas han de ser de mejora. En ningún caso se podrá incrementar la renta como consecuencia de intervenciones destinadas a asegurar la conservación de la vivienda.
- Deben haber transcurrido los primeros cinco años de duración del contrato si el arrendador es una persona física y siete años si el arrendador fuese persona jurídica. Toda obra de mejora realizada en un plazo anterior no será motivo para subir el importe del alquiler.
- La subida no podrá ser libremente establecida por el casero, sino que resultará de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos.
- El incremento de la renta anual no podrá superar 20% del alquiler vigente hasta el momento.
- Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido.
- Se producirá al mes siguiente en que, finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de la subida. Además, deberán detallarse los cálculos que conducen a su determinación e incluirse copias de los documentos en los que se indique el coste de las obras realizadas
Por lo tanto, sólo en el caso de que se cumpla lo anteriormente indicado, se podrá realizar un incremento en la renta mensual como consecuencia de la realización de obras en el inmueble.
¿Se puede subir el alquiler con el IPC retroactivo?
No, la respuesta en este sentido es contundente: las revisiones de la renta no pueden ser retroactivas, con independencia de que se use el valor del IGC o del IPC para calcularlas. Por tanto, es ilegal que el propietario reclame el IPC de años anteriores.
No obstante, sí debemos tener en cuenta que es posible que, tras varios vencimientos de contrato en que no se ha actualizado la renta (el IPC no se ha modificado mucho o, incluso, ha resultado negativo), el arrendador quiera subir el alquiler de varios años de golpe. Esta práctica es perfectamente legal, ya que el IPC es acumulativo. Sólo será necesario calcular la variación de IPC del periodo correspondiente y aplicarla. Eso sí, esta subida sólo podrá llevarse a efecto cuando se cumpla un periodo completo de 12 meses de contrato en vigor y si la notificación se ha realizado por escrito con al menos 30 días de antelación.
Qué hacer si no estás de acuerdo con la subida del alquiler
La primera opción, si no se está de acuerdo con la subida del alquiler pero esta es legalmente aplicable, será renunciar al contrato. Desde la notificación del incremento, el inquilino tendrá 30 días para resolverlo. Exactamente el mismo plazo de tiempo está a disposición del casero para, del mismo modo, poner fin al arrendamiento.
Obviamente, se pueden iniciar procedimientos judiciales, ya que la ley ampara al arrendatario. No obstante, es importante subrayar que estos suelen ser largos y costosos (entre los 1.500 y los 3.500 euros), por lo que sólo es recomendable llegar a soluciones tan extremas si, a nivel económico, compensa.
Como siempre, ante situaciones de conflicto, la negociación parece la mejor alternativa de la que se pueden beneficiar arrendador y arrendatario. Si ambas partes están de acuerdo en continuar con la relación arrendaticia, lo lógico será tratar de negociar un incremento de la renta que sea asumible por el inquilino y lo suficientemente generoso para propietario.
