Al igual que, como arrendatarios, existen una serie de errores habituales que deben evitarse a la hora de alquilar un inmueble, los propietarios han de ser especialmente cuidadosos a la hora de elegir al inquilino ideal, Para ello, además de los aspectos económicos, han de tenerse en cuenta otros que son igualmente importantes y que tienen que ver con el estilo de vida de los arrendatarios y sus planes de futuro a corto y medio plazo.
Aspectos a tener en cuenta para elegir a un buen arrendatario
Perfil del inquilino
El primer paso que, como arrendadores, debemos dar, es hacernos una composición mental del tipo de arrendatario que queremos tener como inquilino. Es decir, si, por ejemplo, se tratará de una única persona, una pareja o una familia. Si nuestra intención es alquilar el inmueble a estudiantes o, por el contrario, sólo a trabajadores consolidados. En esa línea, es esencial que tengamos muy claro si el arrendamiento será de larga duración o, si en lugar de eso, optamos por un alquiler de temporada.
Además, debemos tener en cuenta que el tipo de perfil de inquilino que elijamos debe ser compatible, no sólo con la vivienda, sino con la comunidad de vecinos y el barrio en que se inserte. Si se trata de un piso de una sola habitación, evidentemente, tendremos que decantarnos con parejas sin hijos (y sin intención de tenerlos a corto plazo) o por personas solteras. Del mismo modo, si el barrio es especialmente tranquilo, quizá no sea conveniente que nuestro inquilino sea una persona muy joven y activa; no es descartable que al inmueble acudan amigos o que se organicen fiestas que puedan generar malestar en los vecinos.
Publicar un buen anuncio
Una vez hemos perfilado el tipo de arrendatario con el que queremos establecer el acuerdo, es el momento de publicitar el inmueble. Para ello, es muy recomendable publicar un anuncio en portales webs dedicados al alquiler como Idealista o Fotocasa.
Una de las cosas que tenemos que tener clara desde un principio es que nuestro interés, como anunciantes, no será el de programar y realizar muchas visitas que no fructifiquen, sino que estas sean las justas y necesarias para que el arrendamiento se resuelva en el menor tiempo posible. Y, para ello, es necesario que aquellos posibles inquilinos que acudan a la vivienda estén totalmente informados sobre las características de esta. El número de habitaciones, la orientación, el tipo y duración del contrato y los servicios incluidos en el precio del alquiler, por ejemplo, son elementos que deben detallarse con sumo cuidado en el anuncio.
Dejarse llevar por las prisas y publicar una oferta de alquiler en la que no se describa adecuadamente la casa o piso o que, por ejemplo, no tenga suficientes imágenes, hará que acudan muchas más personas de las que realmente puedan estar interesadas en cerrar el acuerdo. Y, hay que ser sinceros, nada es más frustrante que enseñar un piso que no se termina de alquilar; cuando se entra en ese tipo de dinámicas, el arrendador tiende a plantearse si el precio no será excesivamente caro y, con frecuencia, aplica descuentos que no serían necesarios si hubiera dado con el inquilino adecuado.
Estudio de solvencia de inquilinos
Realizar un adecuado estudio de solvencia de los distintos inquilinos posibles puede ser determinante para decantarnos por uno y otro. Recordemos este documento es, en esencia, un informe y análisis de la situación económica de un arrendatario a fin de valorar su capacidad para afrontar los pagos de las rentas en el periodo de vigencia del contrato de alquiler.
Tener un listado de estudios de solvencia de los candidatos a ser nuestros inquilinos durante 5 ó 7 años nos ayudará a descartar a aquellos que consideremos que tienen una situación económica más ajustada y que, por lo tanto, es posible que se puedan enfrentar a problemas puntuales en el pago de la renta.
Es cierto que este tipo de prácticas se llevan a cabo cuando el arrendamiento se realiza a través de la mediación de un tercero, por lo que esta sería una de las ventajas de alquilar con inmobiliaria.
Nóminas y documentación
Independientemente de que se solicite o no el desarrollo de un estudio de solvencia, casi siempre se demanda a los futuros inquilinos que presenten las últimas nóminas o, incluso, su contrato de trabajo. Recordemos que no existe la obligación, por parte del arrendatario, de presentar este tipo de escritos, pero también es cierto que la reticencia a demostrar liquidez económica ante la otra parte contractual, muy seguramente, supondrá ser descartado como inquilino.
Además, en todo caso, el contrato o la nómina no son los únicos documentos que se pueden pedir o mostrar a la hora de realizar la firma de un contrato. Pensemos que, a fin de cuentas, lo único que se persigue con esta práctica es demostrar que hay una cierta fluidez económica que garantizará, en cierto modo, los pagos futuros. Por tanto, también pueden ser válidos aquellos otros escritos, archivos o pruebas que atestigüen esta capacidad. Un extracto bancario actualizado, la resolución de una beca doctoral de investigación o una resolución judicial en la que el arrendatario sea beneficiario de una pensión o paga, entre otros, serán medios de garantizar a un propietario que el pago del alquiler mensual está asegurado.
Avalista y depósito
Un aval es una garantía exigida por el arrendador para tener la seguridad de que el arrendatario podrá cumplir con sus obligaciones de pago. Por norma general, se trata de incluir a un tercero en el contrato de arrendamiento que, en caso de deuda por parte del titular, responderá con su patrimonio y liquidez ante el propietario. Obviamente, incluir la figura de una persona que pueda respaldar al inquilino siempre dará una seguridad de «barrera» a un casero que, obviamente, siempre puede vivir con ciertos miedos a los impagos.
El concepto de depósito, por su parte, viene recogido en el artículo 36 de la LAU, y hace referencia a todas aquellas «garantías del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico». Es decir, se trata de un dinero extra que el inquilino abona al arrendador a la hora de firmar el acuerdo de alquiler y que tiene como finalidad, a diferencia de la fianza, de cubrir posibles impagos que se puedan generar en el futuro. El importe del depósito, como máximo, será de dos mensualidades completas y, de no hacerse uso de él, se reintegrará a la parte correspondiente en el acto de devolución de llaves.
Referencias
Sin duda, la mejor garantía de que un inquilino no vaya a generar problemas en el nuevo piso de alquiler, es que no los haya dado en los anteriores. Por lo tanto, poder hablar con los caseros que haya tenido en el pasado puede ser una muy buena forma de elegir al mejor candidato.
Pensemos que no todo es la liquidez en esta vida. De hecho, puede darse el caso de que un arrendatario con una economía más corta, precisamente por ser consciente de lo importante que es tener unos ingresos asegurados, sea el mejor pagador posible y, sin embargo, lo podríamos descartar a las primeras de cambio. Cosa que, si hablamos con su anterior arrendador, evitaríamos.
Además, ni siquiera es necesario llegar a llamar a las personas que hayan tenido alquilado al futuro inquilino, el hecho de que facilite los teléfonos de estos, ya es garantía de que su comportamiento no ha tenido nada reprobable.
Fichero de Inquilinos Morosos
El Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) es una base de datos de morosidad específicamente relacionada con las cuestiones del mercado de alquiler de inmuebles. Aunque entendamos que cualquier persona puede encontrarse ante situaciones puntuales que le lleven a tener un retraso en el pago o, incluso, a acabar circunstancialmente incluido en un fichero de morosidad, que el nombre del futuro arrendatario parezca recogido en uno será siempre una mala señal.
Quizá no haya que descartar, inmediatamente, al candidato, pero, como poco, nos servirá, como propietarios, para conocer más profundamente su realidad, interesarnos por qué ocurrió para acabar inscrito en un FIM y, tras eso, decidir si queremos seguir contemplándolo como arrendatario o, por el contrario, preferimos decantarnos por otro.
Cómo programar adecuadamente una visita
Como hemos dicho, el interés de un propietario no será saturar el tiempo de visitas que no fructifiquen, sino cribar todas aquellas que no interesen para, una vez se han seleccionado unos cuantos candidatos, en la medida de lo posible, realizar todas las visitas en un sólo día y elegir al inquilino definitivo.
Para ello, es ideal realizar una serie de preguntas previas (en la llamada telefónica, en el email o en la conversación a través de la app que estemos usando) a fin de descartar a aquellos que no se ajusten a los que buscamos. Es lo que conocemos cono el Check List para inquilinos.
Check List para inquilinos
Aunque algunos aspectos pueden variar en función de los intereses del propietario y de las características del inmueble, en ningún cuestionario pueden estar ausentes los siguientes items:
- Motivos que llevan a cambiar de piso.
- Referencias de antiguos caseros.
- Arrendamiento tradicional o alquiler de temporada.
- Situación actual: estudiante, trabajador, desempleado o pensionista.
- Ingresos mensuales aproximados.
- Posibilidad de incluir avalista o de abonar un depósito.
- Mascotas: tenencia actual o futura de animales de compañía.
- Tabaco: es o ha sido fumador.
