Cuando alquilamos un inmueble, sobre todo si no media una inmobiliaria, es posible que nos surjan ciertas dudas sobre el estado legal en que se encuentra la vivienda. A veces, un inquilino puede desconfiar de que los suministros estén al tanto de pago (sobre todo si ha habido un arrendatario saliente) o que el piso cumpla con todos los estándares legales exigidos para el caso de viviendas. Tener la certeza de que el apartamento en que habitamos dispone de una cédula de habitabilidad en vigor, sin duda, se traducirá en que este satisfaga los requisitos mínimos demandados por la autoridad competente en cuestiones de salubridad y habitabilidad.
Qué es la cédula de habitabilidad
Según el Ministerio de Fomento, la cédula de habitabilidad se define como el documento que confirma la adecuación legal de una vivienda. Se trata de un escrito que ha de ser desarrollado por un técnico especialista (arquitecto o aparejador) que comprobará y garantizará que el inmueble cumpla con los requisitos de superficie útil y equipamientos y todos aquellos otros que la autoridad competente (Comunidad Autónoma) estime necesarios.
Conviene resaltar que es un certificado necesario para realizar determinados trámites específicos: compra-venta, alquiler y contratación de suministros (por ejemplo, para dar de alta la luz).
Requisitos para obtenerla
Los criterios necesarios para obtener la cédula de habitabilidad difieren en cada Comunidad Autónoma. Por lo general, se consideran factores como el tamaño útil (que habrá de ser siempre superior a la superficie mínima estipulada por ley) y la distribución del espacio en general. Además, también es frecuente que se requieran estándares mínimos en lo referente a la altura de las habitaciones, la accesibilidad, la sostenibilidad o el ahorro energético. A continuación detallamos los aspectos que las administraciones suelen analizar a la hora de valorar la adecuación legal de una vivienda:
- Habitabilidad y ocupación.
- Sostenibilidad y ahorro energético.
- Compartimentación y distribución.
- Accesibilidad.
- Altura mínima habitable de las estancias.
- Metros disponibles de fachada.
- Espacios de uso común.
- Tamaño de las habitaciones.
- Ventilación e iluminación natural de las estancias en contacto con el exterior.
- Espacios para el almacenamiento en las habitaciones.
- Cámaras higiénicas (wc, lavabos y duchas o bañeras).
- Zonas para tender la ropa.
- Iluminación y ventilación de los espacios sin contacto con el exterior.
- Dotación/equipo de instalaciones.
- Elementos de protección de la vivienda (barandillas).
Por último, es común que se solicite que la propiedad esté registrada en el Catastro como destinada para uso habitacional.
Tipos
Distinguimos tres tipos diferentes de cédula de habitabilidad:
- Cédula de habitabilidad de primera ocupación. Es la también conocida como licencia de primera ocupación. Se trata de un certificado que expide un técnico municipal del Ayuntamiento al promotor una vez finalizada y revisada la obra.
- Cédula de habitabilidad de primera ocupación por rehabilitación. Es el que se requiere para inmuebles que han sufrido una reforma de cariz importante en su configuración, distribución y/o estructura.
- Cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Se trata de la cédula que deben necesariamente solicitar las viviendas ya existentes una vez que la de primera ocupación ha caducado. Es importante resaltar en este caso que, al solicitarla, la vivienda debe cumplir con la normativa de habitabilidad vigente cuando fue construida.
Cómo se tramita
Para solicitarla, es necesario contar con los servicios de un arquitecto o ingeniero de edificación colegiado. Este, tras visitar la propiedad y verificar que cumple con los requisitos establecidos por la Comunidad Autónoma, emitirá un certificado que será visado por el Colegio de Arquitectos y que se presentará ante la autoridad competente (normalmente, un Ayuntamiento). El último paso será que el consistorio expida la cédula de habitabilidad. Como vemos, se trata de un proceso sencillo, que, no obstante, puede llevar hasta tres meses en total.
Por último, cabe resaltar que, en algunos Ayuntamientos, es posible reemplazar el certificado emitido por el técnico especializado por una declaración responsable. Sin embargo, suele ser recomendable contratar los servicios de un profesional de la Arquitectura para evitar posibles riesgos.
Cuánto cuesta
El importe total de este procedimiento varía según la zona en del país en que se ubica el inmueble y del tipo de vivienda para el que se solicite. Es importante tener en cuenta que el técnico tiene la libertad de establecer sus honorarios y que, además, se deben pagar las tasas requeridas por la autoridad competente, así como el visado del Colegio.
Hechas todas las oportunas advertencias, podemos decir que normalmente no suele superar los 200€.
Cuánto dura la cédula de habitabilidad y qué pasa si caduca
La cédula de habitabilidad tiene una duración específica que varía en función de cada Comunidad Autónoma. No obstante, por lo general, su validez es de 15 años, aunque este plazo depende de la fecha de emisión.
- Emitidas antes de 2004: Validez de 10 años.
- Emitidas entre 2004 y 2012: Validez de 15 años.
- Emitidas después de 2012: Validez de 25 años.
- Cédulas de segunda ocupación y rehabilitación: Validez general es de 15 años.
La razón por la que las cédulas de primera ocupación que se emiten actualmente tienen una duración mayor que las que se expedían en años anteriores es que hoy día se exigen mayores garantías en la construcción, por lo que se espera que la vivienda se mantenga en condiciones óptimas durante un período de tiempo más prolongado.
En el caso de que la cédula de habitabilidad de una vivienda en propiedad haya caducado será necesario solicitar uno nuevo (renovar el existente, en realidad). El procedimiento es similar al de la solicitud del certificado original y los precios que implica también son parecidos.
¿Se puede alquilar un piso sin cédula de habitabilidad?
Como venimos repitiendo insistentemente, para poder alquilar un apartamento, es necesario cumplir con los requisitos de habitabilidad y salubridad establecidos por la Comunidad Autónoma en la que esté registrado el inmueble y, en consecuencia, contar con la documentación correspondiente que lo certifique.
Así pues, sin la cédula de habitabilidad o la documentación alternativa requerida en la Comunidad Autónoma, no será posible llevar a cabo el alquiler de un apartamento.
De cuánto son las multas por no tener la cédula de habitabilidad en regla
Realizar un contrato de alquiler para un inmueble sin que este posea la cédula de habitabilidad (o la licencia de primera ocupación en el caso de pisos recién construidos) constituye una infracción grave que puede traducirse en multas significativas. Las sanciones, en este caso, son severas debido al riesgo que implica para la salud y seguridad de las personas habitar en un apartamento que no cumpla con los requisitos de habitabilidad exigidos.
De nuevo, en el caso de las sanciones, tampoco existen unos criterios unificados en todo el país, ya que es la administración regional (Comunidad Autónoma) la que establece los importes correspondientes. No obstante, sirva de ejemplo el caso de Cataluña, donde las multas oscilan entre los 90.000€ y los 900.000€.
Cómo saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad
En este caso, dos son las vías que podemos seguir. La primera y más inmediata, es solicitarla directamente al propietario del piso; ya que, como decimos, se trata de un documento físico que tiene que tener todo inmueble habitado, el arrendador ha de tener su copia, por lo que debe ser proclive a enseñarla a un futuro inquilino, dado que no le supone coste alguno.
Si, por el contrario, no se quiere solicitar este certificado a la otra parte, siempre cabe la posibilidad de acudir al Ayuntamiento correspondiente a obtener un duplicado de la cédula vigente. Al, tratarse, además, de una copia de un documento en vigor, está exento de todos los trámites antes mencionados y, en el caso de tener que abonar algún importe, sólo será el asociado a las tasas municipales.
