Alquilar una vivienda puede ser una solución habitacional temporal o permanente que, lamentablemente, también, en ocasiones, tiene asociados algunos quebraderos de cabeza y miedos; uno de los más habituales es que el casero se niegue a devolver la fianza al terminar el contrato. La fianza se deposita como garantía en caso de que el inquilino incumpla sus obligaciones, pero si no ha habido ningún problema y la vivienda se ha entregado en buenas condiciones, el propietario debe devolverla en su totalidad. Si esto no ocurre, existen diferentes opciones que el inquilino puede tomar para reclamar su dinero: desde el diálogo con la otra parte, al envío de un burofax o, en última instancia, la presentación de una demanda judicial.
Cuál es el plazo legal para devolver la fianza
Para determinar el plazo estipulado por ley del que dispone el arrendador para hacer efectiva la devolución del importe de la fianza, debemos recurrir al artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Como podemos comprobar, en el artículo destinado a la fianza entregada en un piso de alquiler, no se establecen plazos, ni mínimos ni máximos, para proceder a la devolución. En el citado artículo sólo se explicita que, de extenderse más de un mes desde día de entrega de llaves, se generarán una serie de intereses, a favor del arrendatario, que la otra parte deberá asumir. En este sentido, cabe explicar que el Interés Legal del Dinero es un tipo que se refleja cada año en la Ley de Presupuestos Generales del Estado y que, en caso de que estos se prorroguen, será el mismo del periodo anterior. A modo orientativo, diremos que después de mantenerse 7 años estable en el 3%, el tipo de interés del dinero para el año 2023 se situó en el 3,25%.
Esto quiere decir que, un arrendador que devuelva la fianza a los 60 días, se verá penalizado como sigue:
- Dado que los 30 primeros días están exentos de intereses, sólo se contemplarán los 30 posteriores.
- Si el interés del dinero está en el 3% y el importe de la mensualidad (y de la fianza entregada) es de 1.000€, el interés anual generado será de 30€.
- Habrá de determinar el interés diario, dividiendo la cantidad anual entre 365 días. En nuestro caso, la cantidad extra a abonar por día es de 0,082€.
- Restará multiplicar el interés diario por el número de días computables, lo que genera un interés acumulado de 2,46€ anuales.
- El dinero a devolver, en total, será de 1.002,46€.
Como se puede comprobar, se trata de una cantidad muy menor que con dificultad servirá para apremiar a un arrendador a que realice el abono sin demora. No obstante, dado que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece los 30 días iniciales como el plazo desde el que se empieza a generar un interés en perjuicio del deudor, podemos considerar ese plazo como el periodo legal en que podemos esperar que el arrendador nos reintegre la cantidad adelantada a modo de fianza.
Cuánto se puede tardar en devolver la fianza
Lamentablemente, como decimos, no hay plazos máximos. Además, dado que las penalizaciones a asumir por la otra parte son tan leves, no existe garantía alguna de que un arrendador vaya a tener excesiva prisa por restituir la cantidad de forma rápida. Así pues, se puede tardar cualquier periodo de tiempo en devolver la fianza, desde un día a varios años.
No obstante, ojo, hay plazos de tiempo y hechos que pueden llevarnos a dejar de ser pacientes y empezar a plantearnos tomar medidas más drásticas. Por ejemplo, dado que de la fianza se puede restar parte del importe si, por ejemplo, se han producido daños en el parquet, parecería poco lógico que otro arrendatario entrase a vivir en el piso (pudiendo estropear un suelo que se haya dejado impoluto) sin que el saliente haya recibido el correspondiente importe de su fianza.
Del mismo modo, ya que, como hemos dicho, podemos entender que un mes es el periodo de tiempo en que parece prudente, en base a lo citado por ley, saldar la deuda, al alcanzar el mes y medio o, siendo generosos, los dos meses completos, seguramente se haya sido suficientemente compresivo con la otra parte y corresponda emprender otra forma de proceder.
Cómo recuperar la fianza si el casero no la devuelve
En este caso, podemos emprender dos vías, la primera de cariz más amistosa y la segunda de tipo más severa. Lógicamente, recomendamos siempre recurrir a la primera, dejando la otra como última opción.
Vía extrajudicial
Lo primero que se recomienda hacer es hablar con el arrendador y explicarle que la fianza entregada en el momento de la formalización del contrato tenía como finalidad garantizar la devolución de la propiedad en buen estado y sin deudas pendientes, incluyendo el pago de renta y lo suministros (agua, luz…). Por lo tanto, si el contrato se ha cumplido en estos aspectos, el arrendador debería devolver la cantidad depositada en la fianza.
En relación a esto, es importante que, en el acto de entrega de llaves, al finalizar el contrato, se firme un documento en el que se detalle el estado de la vivienda y su mobiliario, tras ser revisado e inspeccionado por el arrendador, en el que se indique que no hay daños. En el caso de que sí existieran, deberán consignarse y estimar el importe de estos o recurrir a un perito para que lleve a cabo esta labor.
Si, pese a todo, el arrendador no está dispuesto a devolver la fianza o hace caso omiso a su obligación, se recomienda enviarle un burofax solicitando formalmente la devolución de la cantidad depositada en concepto de fianza, con la advertencia de que, en caso contrario, se tomarán acciones judiciales. Este documento es importante para dejar constancia de la reclamación de la fianza, y en caso de ser necesario, para exigir el pago de los gastos judiciales asociados (costas).
Vía judicial
Si, después de enviar el burofax no se obtiene resultado, el inquilino deberá considerar la posibilidad de reclamar la fianza en el juzgado, ya que no hay otra vía disponible a menos que la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble tenga algún servicio de mediación para estos casos.
En este sentido, aunque todavía hay cierta controversia entre los expertos sobre el procedimiento judicial más adecuado para reclamar la fianza del alquiler, en opinión de la mayoría, el juicio declarativo (aquel en que las partes en conflicto solicitan al juez que declare cuál es su situación legal y cuáles son sus derechos) es el más apropiado.
En función del importe adeudado, el tipo de juicio diferirá. Así, en el caso de que la cantidad reclamada por la fianza no exceda de 6.000 euros, se seguirá un juicio verbal. Mientras que si la cantidad supera los 6.000 euros, se seguirá un juicio ordinario. Dado que los importes asociados a las fianzas no suelen superar los 1.000 euros, en la mayoría de los casos, se utilizará el juicio verbal.
Además, en el caso de que la cantidad reclamada sea menor de 2.000 euros, las Comunidades Autónomas y el Consejo General del Poder Judicial ofrecen distintos modelos para que los inquilinos los rellenen sin necesidad de un abogado o procurador.
