El pago de la renta en un contrato de arrendamiento es un aspecto fundamental a tener en cuenta tanto para el inquilino como para el propietario. En este sentido, la figura de la fianza cobra gran relevancia, ya que se trata de una cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario como garantía del cumplimiento del contrato y que, salvo desperfectos, habrá de ser devuelta al finalizar el arriendo. Pero, ¿puede el inquilino utilizar la fianza para pagar el último mes de alquiler? ¿En qué casos?
Cómo funciona la fianza del alquiler
El concepto de fianza en un contrato de arrendamiento viene regulado en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En él se especifica que se trata de una cantidad de dinero que el inquilino entrega por adelantado como garantía a fin de cubrir cualquier desperfecto, modificación o deficiencia que surja en el inmueble durante el periodo de arrendamiento debido a la actividad generada por el arrendatario.
Artículo 36 de la LAU – Fianza
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
[…]
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Como podemos comprobar, se trata de una cantidad de dinero que, para el caso de viviendas, equivale a una mensualidad y que, en principio, debe ser reintegrada al inquilino al finalizar el arriendo. Es importante matizar que no debemos confundir depósito y fianza, ya que el primero no obligatorio que aparezca en un contrato de arrendamiento y, además, tiene un valor libremente acordado entre las partes.
Por lo tanto, de lo establecido en ley se sobreentiende que, si al finalizar un alquiler, el arrendatario ha cumplido con sus deberes relativos al pago de los suministros que tuviera a su nombre, no ha ejecutado obras no autorizadas en la vivienda, ha satisfecho el periodo de vigencia mínima de arriendo (6 meses, por norma general) y, además, entrega el inmueble sin daños materiales y en buen estado de higiene y limpieza, el propietario deberá reintegrarle la fianza al completo. En el caso de que no se cumplan alguno de los condicionantes mencionados, podrá descontarse del valor total de la fianza el importe del que sea responsable el inquilino (la factura sin pagar, el coste de limpieza…).
Por último, mencionar que la LAU no establece plazos, ni máximos ni mínimos, en los que debe hacerse efectiva la devolución. Eso sí, de demorarse más de 30 días el propietario respecto al acto de entrega de llaves, la deuda comenzará a generar intereses en beneficio del inquilino.
Se puede usar la fianza como pago del último mes
Dado que la LAU no acomete esta disyuntiva de manera directa, debemos recurrir a la interpretación que de la Ley han hecho los distintos tribunales. En base a la doctrina actual (sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid nº111/2016 de 8 de marzo y de la Audiencia Provincial de Barcelona nº296/2011 de 7 de junio, entre otras), parece que la clave para discernir si se puede emplear el importe de la fianza como pago de una última mensualidad reside en que el arrendatario siga o no residiendo en el inmueble.
Para ello, antes de estudiar cada caso en detalle, es necesario tener claro el concepto legal de compensación. Se trata de una situación en la que dos personas se deben algo mutuamente y deciden evitar la entrega de dinero innecesaria. Para ello, ambas partes acuerdan abstenerse del pago. En principio, podría parecer que, si un propietario debe una fianza al inquilino y, a su vez, este debe el último mes de alquiler, se pueden compensar ambas deudas. Sin embargo, como decimos, no en todos los casos esto es aplicable.
El reclamo del impago se realiza con el inquino en la vivienda
En esta situación, la compensación no es técnicamente aplicable. Esto se debe a que, según el artículo 1196 del Código Civil, para que esta sea válida, ambas deudas deben cumplir ciertos requisitos, como estar vencidas, ser líquidas y ser exigibles.
Artículo 1196 del Código Civil
Para que proceda la compensación, es preciso:
1.º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.
2.º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado.
3.º Que las dos deudas estén vencidas.
4.º Que sean líquidas y exigibles.
5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.
En el caso de la fianza, esta no se considera vencida hasta que ha finalizado el arriendo y, en consecuencia, el contrato ha espirado (siempre y cuando no haya desperfectos en la propiedad). De hecho, tampoco se consideraría exigible hasta que no transcurriesen los 30 días previamente mencionados, que es cuando la deuda comienza a generar intereses en favor de la parte perjudicada.
Por lo tanto, si se presenta una demanda contra un inquilino por el impago de la renta mientras aún reside en el inmueble, no se podrá hacer uso de la compensación con la fianza, ya que esta no tiene valor de cantidad exigible hasta un mes después de la entrega del inmueble. Además, en el supuesto de que el propietario utilizara la fianza para satisfacer su derecho de crédito en caso de impagos del arrendatario, este dejaría de tener ese fondo cantidad disponible para cubrir posibles desperfectos al finalizar el contrato, lo que lo dejaría desprotegido e iría contra la razón de ser del concepto de fianza.
Se reclama la mensualidad en los treinta primeros días de desalojar el inquilino la vivienda
En este caso, sólo se estarán cumpliendo parcialmente los requisitos establecidos por el artículo 1196 del Código Civil. La deuda, no cabe duda, estará vencida, ya que el plazo del pago se habrá cumplido pero no será exigible, pues, de lo indicado en el artículo 36 de la LAU, se interpreta que el derecho a reclamar legalmente el importe comienza al transcurrir un mes completo desde que tuvo lugar el acto de entrega de llaves.
Se reclama la mensualidad transcurridos treinta primeros días de desalojar el inquilino la vivienda
La situación cambia si, en el momento en que se presenta una demanda por el impago de la renta, ya ha pasado un mes desde que se entregaron las llaves y no hay daños en el inmueble. En este caso, la fianza puede ser compensada con la renta impagada, ya que la deuda se considerará vencida y, al empezar a generar intereses de demora, también exigible.
Qué pasa si no se paga el último mes
Siempre que un inquilino deja de pagar un mes de alquiler, sea este el último o el primero, estará incumpliendo una cláusula contractual, pero no cometiendo un delito. Por lo tanto, nunca se podrá presentar una denuncia ante la policía por este motivo. En lugar de eso, el propietario debe iniciar un procedimiento judicial por impago de alquiler: se trata de una demanda civil en lugar de una denuncia penal.
Sin embargo, antes de llegar a los tribunales, es conveniente buscar formas más dulces de solucionar el problema. Lo recomendable, por tanto, será enviar un requerimiento amistoso a través de un abogado, por medio de un burofax u otro medio similar que permita certificar el acuse de recibo. Este requerimiento tiene como objetivo llegar a un acuerdo con el inquilino para resolver el impago sin necesidad de emprender la vía judicial a la que, sin alternativa, se verá abocado el propietario, si el inquilino persiste en el impago aun habiendo recibido el citado requerimiento.
¿Hay que pagar un mes entero si nos vamos antes del piso?
De nuevo, nos encontramos ante una situación que el marco legal parece no atajar de lleno, lo que se deriva en que, actualmente, existan dos corrientes dentro de las Audiencias Provinciales:
- Algunas consideran que el pago por la renta de un inmueble alquilado debe ser proporcional al tiempo que se utiliza. Es decir, no se debe pagar por un mes, sino solamente por la fracción correspondiente al tiempo que se ocupa la propiedad arrendada (sentencia de la Audiencia Provincial de Ceuta con fecha de 23 de diciembre de 2.020).
- Por contra, otras que si el contrato de arrendamiento establece que la renta debe ser pagada por adelantado y su vencimiento se produce en los primeros días del mes, el arrendatario estará obligado a pagar la renta completa del mes independientemente de que decida abandonar el inmueble antes de que este finalice (sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha con 21 de noviembre de 2.017).
Por lo tanto, lamentablemente, no es posible dar una respuesta unificada, sino que esta dependerá de los condicionantes concretos de cada caso y de la jurisprudencia establecida por la Audiencia Provincial correspondiente.
