En ocasiones, una persona que ha vivido muchos años de alquiler, en un determinado momento de su vida, se plantea adquirir un inmueble en propiedad. Y, al igual que cuando sólo era un arrendador esta persona intentaba desembolsar la mínima cantidad de renta mensual (residiendo en pisos de alquiler social, requiriendo a ayudas al alquiler como las disponibles en Andalucía o, sencillamente, haciendo uso de determinados trucos para encontrar pisos baratos en Idealista o Fotocasa), en el momento de comprar una vivienda, se plantea alternativas para que esta resulte lo menos costosa posible. Es, entonces, cuando surge la posibilidad de hacerse con un piso subastado por Hacienda.
Cómo enterarse de las subastas públicas
El procedimiento más sencillo para estar al tanto de los inmuebles que van a ser subastados por Hacienda es acceder al portal web que la propia administración ha generado para ello. En el, habremos de introducir el tipo de inmueble en que estamos interesados y la provincia en que debe estar ubicado, de manera que se nos ofrecerá un listado de pisos y casas (en función de lo que hayamos elegido) disponibles.
Además, en este mismo apartado de la web se listarán todas las provincias que, en ese momento, tengan disponible algún inmueble que pueda ser vendido (el número de estos aparecerá al lado de cada una entre paréntesis). Del mismo modo, no es descartable que el territorio en que residamos (o queramos comprar) no presente ningún bien disponible; a fin de cuentas se trata de una cartera de ofertas muy limitada y que depende de los posibles embargos que se hayan llevado a cabo recientemente.
Por otro lado, como se indica en el Tríptico Informativo que la propia Agencia Tributaria ha realizado, la gestión de búsqueda de inmuebles en subasta también puede realizarse a través de la aplicación de Hacienda para sus dispositivos móviles. En concreto, habrá que elegir el apartado Otras gestiones, desde el que será necesario acceder a la pestaña Suscripciones y buscador de bienes en subasta.
De una u otra forma, si realizamos los pasos indicados, obtendremos los inmuebles que se ajustan a nuestro interés. Se pueden aplicar una serie de filtros, como la valoración económica máxima y mínima de la vivienda, y ordenar los resultados por fecha de subasta. Al pulsar en cada inmueble, se accede a la ficha completa del mismo, en la que se indican, entre otros, los datos relativos a su ubicación exacta, el importe inicial de subasta y la fecha de finalización de la misma. Además, se adjuntan imágenes tanto del exterior como del interior del piso o casa.
Por último, indicar que, en el caso de que nos hayamos identificado como usuarios en la web (con certificado digital o Cl@ve), podremos añadir a favoritos los inmuebles de nuestro interés. Del mismo modo, existe la posibilidad de consultar el mapa de la zona en que deseamos comprar, de manera que se sitúen en él las viviendas ofertadas.
Cómo participar en una subasta pública
Dentro de la ficha de cada inmueble en cartera, se encuentra el apartado relativo a los Datos de la Subasta. Uno de los apartados más importantes es el Identificador de la misma, un código alfanumérico que hace referencia al inmueble y al año de embargo. Si pulsamos sobre este, accederemos directamente al apartado web en el que se está llevando a cabo la subasta de la vivienda. En ella se desglosan todos los datos de la subasta, incluyendo la puja mínima y los tramos establecidos entre pujas, el depósito que se debe pagar y las fechas de inicio y finalización en que el proceso de adquisición será posible.
Accediendo a la estaña Pujas podrán consultarse todas las ofertas realizadas y, del mismo modo, estaremos en disposición de realizar nosotros, también, nuestra propia puja. Eso sí, obviamente, para poder participar en la subasta pública de un bien inmueble, deberemos habernos registrado previamente en la web ya que, para concurrir a este tipo de procedimientos, es necesario que la administración conozca los datos personales de aquellos que realicen ofertas de compra.
Inconvenientes de pujar en una subasta pública de inmuebles
Aunque, evidentemente, adquirir un inmueble en subasta presenta claras ventajas sobre un piso de segunda mano ofertado por un particular (económicas, esencialmente, ya que, por norma general, son mucho mucho más baratos, hasta un 50), este tipo de compras también presenta una serie de inconvenientes que, a continuación, listamos:
- En cada puja que se realice, es necesario abonar un depósito que garantice que esta se puede llevar a cabo y que el posible comprador tiene interés real en la adquisición del inmueble. Normalmente, es del 5% del precio total del inmueble en subasta.
- Aunque el depósito se devuelve en el caso de perder la puja (y se descuenta del valor de compra en el caso de ganarla), si se recibe la adjudicación y, por cualquier motivo (se estaba inmerso en varias pujas que se han ganado y sólo se quiere comprar un piso) esta es rechazada por el comprador, el depósito se perderá y no será reembolsable.
- Una vez ganada la subasta, el comprador dispone de tan sólo 20 días para hacer efectivo el pago del resto del valor de compra de la vivienda. Es decir, menos de un mes para desembolsar el 95% restante. Obviamente, esto limita mucho el abanico de posibles compradores, ya que sólo personas con solvencia económica real (grandes tenedores, por ejemplo) pueden acceder a este tipo de viviendas.
- La vivienda se entrega tal y como ha sido embargada, lo que se traduce en que muy probablemente necesitará reformas y mejoras, sobre todo si el proceso de desalojo ha sido especialmente complicado y se ha llevado a cabo mediante un desahucio.
- Por último, pueden existir una serie de conflictos o dilemas morales por parte del nuevo propietario. Saber que se ha adquirido una vivienda de la que sus anteriores dueños fueron expulsados puede generar cierta incomodidad en algunas personas que consideren que se están beneficiando de la desgracia de otra familia.
Cuánto tarda y cómo es el proceso de una subasta de Hacienda
Una vez el proceso ha comenzado, este se realiza de forma realmente rápida. Normalmente, el plazo que la Administración abre a las posibles pujas es de 20 días. Concluido este, se abre un nuevo plazo de 20 días, también, en que el comprador ha de hacer el pago total del importe restante.
Sin embargo, lo pasos previos mediante los cuales un inmueble sale a subasta son algo más extensos. Da comienzo con la ejecución, por parte del banco, de la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca y presenta una demanda judicial, proceso que queda abierto durante 12 meses. Tras este plazo inicial, el deudor dispone de 10 días para pagar la deuda reclamada. Si ni se opone, ni paga la deuda, el banco debe solicitar el requerimiento de pago pasados 20 días.
Por último, la subasta quedaría convocada a través de un Decreto Judicial. En resumidas cuentas, desde que comienza el proceso hasta que se publica en el BOE, lo habitual es que transcurra un plazo superior a un año, que se puede alargar aún más si el deudor presenta alegaciones judiciales.
