El mercado del alquiler de vivienda es cambiante, ya que los precios de las mensualidades varían en función del estado de la economía general del país. Esto lleva, con frecuencia, a que los futuros arrendatarios busquen alternativas seguras, como pueda ser el alquiler de viviendas VPO, o a beneficiarse de las ayudas que cada autonomía ofrece (como, por ejemplo, Andalucía) a los inquilinos de un piso arrendado. A esta situación de cierta inestabilidad se suma, ahora, el fin de la prórroga de los alquileres que el Gobierno estableció en 2020, lo que supone que muchas familias desconozcan en qué situación quedan sus contratos.
Qué es la prórroga de los contratos de alquiler
Como consecuencia de la situación generada en el país con la llegada del COVID-19, el Gobierno publicó el Real Decreto-ley 11/2020, con fecha del 31 de marzo del 2020, por el que se adoptaban una serie medidas urgentes en el ámbito social y económico. En él, entre otros, se implantaban procedimientos y ayudas para los contratos de arrendamiento. Concretamente en el artículo 2, se establecía que todos los acuerdos que venciesen en el plazo indicado (desde la aprobación del Real Decreto hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma) eran susceptibles de ser prorrogados durante seis meses más en las mismas condiciones. Es lo que se conoció como la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
Como se puede ver, esta prórroga extraordinaria no se refería a las renovaciones sucesivas por periodos anuales a los que hace referencia el artículo 9.1 de la LAU, ni a la extensión tácita recogida en el artículo 10.1 de la misma normativa, sino a los contratos en los que esos alargamientos del acuerdo ya se hubieran cumplido.
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato
Por lo tanto, esta medida no iba dirigida a los arriendos que aún no hubieran satisfecho los 5 ó 7 años de cumplimiento mínimo de contrato (en función de que el arrendador fuera persona física o jurídica), ni para aquellos otros que habiendo cumplido ese plazo tuvieran la posibilidad de prolongarse a través de una tácita extensión durante, como máximo, tres años. En estos casos, como decimos, la posible exclusión o vulnerabilidad estaba ya respaldada por ley, por lo que la medida extraordinaria se centraba en el resto de casos, es decir, para todos aquellos arrendamientos que ya hubieran agotado todas las posibles renovaciones recogidas en la legislación del momento.
En este sentido, la medida posibilitaba a los arrendatarios prolongar su contrato, en las mismas condiciones, durante 6 meses. Eso sí, si en el escrito firmado se contemplaba el incremento de la renta de manera anual (de acuerdo con el artículo 18 de la LAU), esta subida se podía llevar a cabo, pero siempre respetando la limitación del 2% (independientemente de que el valor del IPC fuera superior a este) que el propio paquete de medidas del Gobierno establecía.
Desde entonces, la prórroga extraordinaria se ha ido renovando sucesivamente mediante diferentes decretos de medidas anticrisis hasta el anunciado el pasado mes de junio que, con fecha 1 de Julio, elimina la posibilidad de alargar contratos que se encuentren en situación de extinción.
Cómo te afecta el fin de la prórroga del alquiler
Esencialmente, dependerá de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento.
Contratos que finalizan después del 1 de julio de 2023
En estos casos, aún no se habrá consumido el periodo mínimo de vigencia del alquiler al que hacíamos referencia previamente. Por lo tanto, la situación de los arrendatarios permanecerá inalterada hasta que se satisfagan los 5 ó 7 años desde la firma del contrato. Una vez que haya sucedido esto, si ninguna de las partes manifiesta a la otra la voluntad de no continuar con el acuerdo, este se podrá prolongar durante hasta tres años (de nuevo, por periodos de 12 meses) más en las mismas condiciones. Pasado ese plazo, corresponderá disolver definitivamente el contrato o redactar uno nuevo en las mismas o distintas condiciones.
Contratos que finalizan antes del 1 de julio de 2023
Si los contratos finalizaban antes del 1 de julio, al desaparecer la prórroga extraordinaria, el contrato quedará completamente extinto, por lo que sólo cabrán dos opciones que siempre pasarán por la redacción de un nuevo contrato:
- Que el casero decida respetar las condiciones actuales y el nuevo contrato mantenga en todos los aspectos lo indicado en el anterior.
- Que el casero decida modificar las condiciones en el acuerdo a firmar. De producirse esta situación, será decisión del arrendatario aceptar los cambios o buscar una solución habitacional acorde a su situación económica. Debemos subrayar, además, que, al tratarse de un contrato nuevo, el propietario podrá establecer los términos que así desee (siempre respetando la ley), independientemente de las que hubiera recogidas en el anterior.
Excepciones
Recogemos, a continuación, dos excepciones a lo mencionado hasta el momento:
- Se mantiene hasta el 31 de diciembre de 2023 la suspensión de desahucios para familias vulnerables. Por lo que no podrá se forzado a abandonar una vivienda aquel arrendatario que sea víctima de violencia de género o que tenga personas dependientes o menores de edad a su cargo. No obstante, para que una familia pueda beneficiarse de esta medida tienen que concurrir dos circunstancias:
- El contrato debe tener fecha anterior a la de entrada en vigor del Real Decreto de la ley 11/2020.
- El propietario ha de ser una persona física o jurídica con más de 10 viviendas.
- En el caso de que la vivienda se ubique en una zona tensionada, no habrá libertad a la hora de establecer la nueva renta, sino que deberá ser acorde a lo indicado por la administración competente.
¿Cuánto te pueden subir el alquiler después del 1 de julio de 2023?
Una vez más, debemos distinguir entre dos situaciones bien diferentes:
- Para contratos que aún se encuentren en vigor y no hayan cumplido el periodo mínimo de 5 ó 7 años, el incremento está limitado al 2%. Este valor sustituye al referencial del IPC que se venía aplicando hasta periodos previos a la implantación de las medidas extraordinarias y tiene como fin evitar que los alquileres se disparen excesivamente. Eso sí, esta subida sólo se puede aplicar anualmente en la fecha de renovación del contrato.
- Contratos en situación de extinción. En este caso, como decimos, existe plena libertad por parte del arrendador para fijar el importe del alquiler que estime oportuno. Recordemos que se trata de la redacción de un nuevo contrato y, por tanto, el propietario es libre de fijar la renta en el valor que considere; eso sí, insistimos, siempre que el inmueble no se sitúe en una zona considerada como tensionada.
