Qué es el alquiler con opción a compra

Es un pensamiento bastante extendido la idea de que, mediante un contrato de arrendamiento, el arrendatario, de alguna manera, está invirtiendo una cantidad de dinero fija mes tras mes que no se traduce en la adquisición del bien. Cosa que en cambio sí que ocurriría si se hubiera optado por la compra hipotecaria de una vivienda (pensemos en la famosa frasecita de «alquilar es tirar el dinero»).

Sin embargo, la realidad es que una importante masa poblacional, debido a su situación económica o a otros condicionantes, no puede o no quiere optar a un préstamo hipotecario al uso. Es entonces cuando surge la vía intermedia del alquiler con opción a compra. 

Cómo funciona el alquiler con opción a compra

Como su propio nombre indica, el alquiler con opción a compra es una solución mixta entre el arrendamiento y la compra tradicional de una vivienda o local. Con ella, la persona comienza a disfrutar del inmueble alquilado y, pasados ciertos años, los cuales están estipulados por contrato, podrá ejercer el derecho de compra por el valor total restante (al importe de venta de la vivienda se le descontarán las mensualidades ya abonadas) que se haya consensuado entre ambas partes. 

A nivel contractual, ¿cómo se regula?

Al tratarse de una situación dual o mixta, el contrato de un alquiler con opción a compra será, también, doble. Por un lado, durante el periodo de tiempo que dure el alquiler de la vivienda, la relación entre las partes estará regulada por el sub-contrato de arrendamiento que se firme. Este incluirá todas las cláusulas habituales en un documento de este tipo (con frecuencia, están exentos de fianza) y se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos, la LAU.

El proceso de posible compra, sin embargo, estará auspiciado por un contrato de compra-venta, que puede llegar a hacerse efectivo o no y que estará regulado por el Código Civil.

¿Es obligatorio ejercer la compra del inmueble? ¿Qué pasa si no se ejerce?

Hacer efectiva la compra de la vivienda es una posibilidad, nunca una obligación. Lo que el inquilino se garantiza mediante este contrato es la opción de hacerse con el inmueble en que está residiendo pasada una cantidad X de años. Durante ese tiempo, además, conseguirá que las mensualidades que abone a su casero sirvan para reducir el coste total de la compra de la vivienda. Por tanto, una vez alcanzada la fecha establecida en el contrato, el arrendatario podrá elegir entre ejercer o no el derecho de  compra por el importe restante.

En el caso de que decida no adquirir la vivienda, el inquilino deberá tener en cuenta dos aspectos: 

• Por un lado, es habitual que en el contrato de alquiler con opción a compra se establezca una prima por compra. Esta prima es, en esencia, una cantidad de dinero inicial pactada entre ambas partes que el inquilino ha de abonar a la firma del contrato de arrendamiento y que garantiza su intención de hacerse con el inmueble. Suele ser un importe cercano al de la fianza de un contrato de alquiler al uso (de ahí que ésta suela quedar excluida de este tipo de documentos) y, por norma general, se pierde si el arrendatario opta por no ejercer la cláusula de compra.

• Por otro lado, mientras el contrato de arrendamiento no haya expirado, el inquilino podrá seguir residiendo en el inmueble, pese a no haberlo adquirido. De hecho, el contrato podrá ser prorrogado, si así se desea, renovándose periódicamente. 

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra (arrendatario)

Las principales ventajas de este tipo de contrato para el inquilino son:

• Permite al arrendatario el acceso a viviendas a las que, de otra manera, no podría hacer frente económicamente. 
• El inquilino, durante el tiempo que resida en la vivienda, puede valorar si ésta se ajusta realmente a sus necesidades. 
• No es necesario esperar a la fecha límite indicada en el contrato para hacer efectiva la cláusula de compra. Es importante tener en cuenta que dicha fecha indica el último día en que se puede adquirir el inmueble, pero se puede ejecutar antes si así se desea.
• El inquilino tiene la exclusividad del derecho a compra de la vivienda en el periodo de tiempo pactado, no pudiendo el propietario ofrecer ésta a cualquier otro posible comprador. 
• El precio de compra-venta no puede verse modificado ni a demanda del arrendatario, ni a voluntad del arrendador. Sin embargo, es necesario subrayar que el importe del alquiler sí estará sujeto a las posibles variaciones del IPC.
• Se puede inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad siempre que ambas partes estén de acuerdo y que se cumplan los siguientes requisitos básicos: debe aparecer el precio de compra, el valor de la prima y el plazo para ejercer este derecho.
• Durante el periodo de arrendamiento, el inquilino de la vivienda puede beneficiarse de las ayudas al alquiler de las Administraciones Públicas, siendo a veces compatible con programas de alquiler social.

Como principal desventaja destaca el hecho de que el retraso en el abono de dos mensualidades consecutivas suele llevar aparejada la pérdida de la opción de compra y, con ella, la posible prima por compra que se hubiera abonado. Por otro lado, al ser inamovible el precio de compra de la vivienda, si el mercado inmobiliario sufriera una depreciación, el arrendatario y futuro comprador no podrían beneficiarse de la bajada general de precios.

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra (propietario)

En el caso del propietario, cabe destacar las siguientes ventajas:

• El alquiler con opción a compra permite dar rápida salida a inmuebles que, de otra manera, serían difíciles de vender. 
• De la misma manera que los inquilinos pueden beneficiarse de posibles ayudas al alquiler, los propietarios pueden hacer lo propio con las ventajas fiscales aplicables en su caso, similares a las del alquiler social.
• Por lo general, las mensualidades asociadas a un contrato de este tipo son mayores que las establecidas en un contrato de arrendamiento al uso. Eso, unido a la prima por compra (que, a diferencia de la fianza, es entregada al propietario), conceden liquidez al arrendador. 
• Al estar el precio de venta del inmueble prefijado, el propietario se garantiza los ingresos que obtendrá en la futura venta, eliminando así la posibilidad de que el valor del inmueble se pueda ver afectado por caídas del mercado. 

Existen, en este caso también, una serie de inevitables contras entre los que destacamos los siguientes:

• El dinero no se recibe en un solo pago, sino de forma gradual. Esto puede ser un factor determinante para aquellos propietarios que decidan poner a la venta un inmueble debido a urgencias económicas.
• Si bien el importe de venta de la vivienda no variará, ya que se trata de una cantidad establecida por contrato, sí puede darse el caso de que, cuando se alcance la fecha límite de compra, la situación económica del país no sea la más favorable y que el inquilino no pueda hacer frente a la adquisición de la vivienda. 
• Pueden surgir problemas relacionados con la tributación. El dilema lo plantea la mencionada prima por compra, pues se considera parte de la base imponible del IRPF y, por ello, puede incrementar el tipo medio del gravamen. Este aumento impositivo perjudica, exclusivamente, al arrendador y sólo quedaría exento de esta subida si el inquilino decidiera ejecutar la opción de compra en el mismo año en que se firmó el contrato de compra venta. Ahora bien, lamentablemente, esto no suele ser lo habitual.