Calcular el valor exacto por el que podría comprarse o venderse un piso es una gestión esencial que tanto actuales como futuros propietarios deberían llevar a cabo antes de embarcarse en una gestión de compraventa. Determinar si una vivienda que es de nuestro interés tiene un precio ajustado al mercado o, si por el contrario, ha sido inflado es la única forma de evitar pagar un sobrecoste por un activo inmobiliario con cuya hipoteca se estará comprometido durante varias décadas.
Cuánto aumenta el precio una inmobiliaria
Según estudios recientes, más del 50% de los compradores de vivienda regatean el precio inicial de compra de una vivienda; los vendedores, por su parte, hacen un ejercicio similar, situándose el porcentaje, en este caso, en torno al 66%. Estos valores, que pueden ser más o menos ajustados a cada situación, dan una idea de que el valor final por el que se cierra la operación de compraventa de una vivienda difiere mucho del inicialmente establecido, de manera que, en la gran mayoría de las transacciones, el precio de la propiedad se reduce.
Las inmobiliarias, siendo conscientes de este punto, se anticipan a las posibles bajadas y, por adelantado, ofrecen un precio de salida sensiblemente mayor a aquél con el que se espera cerrar la operación. Esta estrategia, lógicamente, revierte en lo que hoy en día se conoce como un win-win o, lo que es lo mismo, una situación en la que el vendedor nunca pierde:
- Si el comprador regatea el precio inicial, como éste estaba por encima del que de manera razonable deberá tener por los estándares del mercado, la venta se producirá por un importe justo al estado y tipo de vivienda.
- Si el comprador decide aceptar el precio de partida, la propiedad estará vendiendo por un importe superior al esperado y, por tanto, consiguiendo un beneficio aún mayor.
En este sentido, podemos afirmar que la fluctuación en el precio de la vivienda con respecto a su estándar lógico, generalmente, no supera el 10%, aunque puede llegar a tener un valor aún más reducido, de en torno a un 5%.
Qué determina el precio de un piso
Al evaluar una vivienda, los aspectos clave que se consideran de cara cuantificar su precio incluyen, entre otros, la ubicación y el entorno, el tipo de propiedad (unifamiliar, ático, planta baja con jardín o apartamento) y si se trata de una vivienda de segunda mano o recién construida.
Ubicación
El entorno juega un papel fundamental a la hora de ponderar el desembolso que debe hacerse al comprar una determinada propiedad. Esta no implica sólo la mera posición geográfica precisa de la vivienda, sino, también, de su cercanía a escuelas, hospitales, parques infantiles, centros comerciales, instalaciones deportivas y de ocio. Al considerar la ubicación, se comienza evaluando la provincia, luego se desciende al nivel del distrito y, finalmente, al del barrio. Dentro de un barrio específico, se debe tener en cuenta la calle exacta y el edificio en particular para determinar su valor.
Tipología
La oferta de diferentes tipos de vivienda (unifamiliar aislada, adosada, en bloque, etc.) está estrechamente ligada a la demanda. Cuando existe una alta demanda de viviendas nuevas en una zona y escasez de oferta, los precios tienden a aumentar, sin importar mucho sus características específicas.
Por ejemplo, los áticos con terraza son los inmuebles más valorados, seguidos por los pisos bajos con jardín, independientemente de sus características específicas.
Exterior vs. interior
Por norma general, las viviendas que dan hacia el exterior de la vía pública y cuentan con balcones suelen ser más atractivas que aquellas que solo tienen ventanas, debido a su mayor visibilidad, luminosidad y ventilación. Del mismo modo, una vivienda cuya única vía de ventilación y entrada de luz sea un patio interior, por norma general, debe tener un precio más bajo.
Sin embargo, cada caso debe ser analizado individualmente, evitando generalizaciones, ya que factores como el tipo y ancho de la calle, el tráfico y la actividad comercial y peatonal, e incluso la altura de los edificios adyacentes, influyen en el valor de una propiedad. Por ejemplo, en áreas con mucho tráfico o locales de ocio, es posible que las viviendas orientadas hacia el interior de una urbanización o hacia un patio interior sean más valoradas que las que dan a la calle, ya que están menos expuestas al ruido.
Obra nueva vs. segunda mano
Sin importar las preferencias individuales de cada comprador, el precio por metro cuadrado de las viviendas recién construidas tiende a ser más alto que el de las de segunda mano en una ubicación similar. Entre las ventajas de las propiedades de nueva construcción, se destaca la incorporación de materiales e instalaciones modernas que promueven un mayor ahorro energético.
Altura
A excepción de los bajos con jardín o patio privado, generalmente, la demanda tiende a preferir las plantas superiores. Por lo general, los pisos más altos ofrecen mayor luminosidad, mejores vistas, una mejor ventilación y menos ruido. El incremento en el precio puede ser de hasta un 2% a medida que se asciende en las plantas de un edificio, siempre y cuando haya ascensor en la propiedad. Sin embargo, en edificios sin ascensor, la tendencia de precios se invierte, y los pisos más altos suelen ser más económicos.
Eficiencia Energética
En el contexto actual, donde los edificios son responsables de una parte significativa de las emisiones de CO2 y el consumo de energía, y con la normativa europea estableciendo objetivos medioambientales ambiciosos, la eficiencia energética está cobrando importancia en la mente de los compradores. Este aspecto es especialmente relevante en la obra nueva de gama alta. En el caso de la vivienda de segunda mano, sin embargo, aún no es una característica ampliamente exigida por el momento.
Orientación
La orientación de una vivienda es un factor crucial que influye directamente en su consumo de energía. La ubicación de la vivienda con respecto al norte o al sur determina cómo será afectada por la incidencia solar, la luminosidad y la ventilación. Estos aspectos son fundamentales y tienen un impacto directo en la necesidad de utilizar sistemas de aire acondicionado o calefacción. Por ejemplo, una vivienda orientada al sur puede recibir más luz solar y calor durante el día, lo que puede reducir la necesidad de calefacción en invierno, mientras que una orientada al norte puede requerir más uso de calefacción.
Tamaño
En general, se espera que las viviendas más grandes tengan un precio más alto que las más pequeñas en una ubicación similar. Esto se debe a que el tamaño de una propiedad está directamente relacionado con la cantidad de espacio habitable disponible, lo que puede ser un criterio importante para muchos compradores.
Habitualmente, las viviendas más grandes ofrecen más espacio para vivir y almacenar, lo que las hace más atractivas para familias grandes o personas que valoran la comodidad y la amplitud. Además, suelen tener características adicionales, como más habitaciones, baños, y posiblemente áreas exteriores como jardines o terrazas, lo que también puede aumentar su valor.
Sin embargo, esta norma no se cumple siempre al 100%. En algunos casos, una vivienda más pequeña en una ubicación privilegiada o con características especiales puede tener un precio más alto que una propiedad más grande en una ubicación menos deseable.
Qué diferencia hay entre el valor catastral y el valor real o de mercado de un piso
Se trata de dos términos que, con frecuencia, tienden a confundirse aunque, en realidad, dan información diferenciada sobre una vivienda. El primero es meramente administrativo, puesto que catastro otorga al inmueble un determinado valor (puede consultarse gratis online) y con esa cifra se calculan diferentes impuestos, entre los cuales destacan el IBI, ITP, IAE y la plusvalía. Por su parte, el precio de mercado es la cuantía que resulta en un ejercicio de compra venta y, por lo tanto, su valor puede verse modificado de forma constante con el pasar de los días; éste puede determinarse de diferentes vías: recurriendo a profesionales especializados o mediante simuladores online, entre otras.
