Quienes no pueden, por sus circunstancias económicas particulares, adquirir una vivienda pagándola al contado, suelen recurrir a la mediación de un banco al solicitar un crédito hipotecario. De hecho, es la vía más común mediante la que los propietarios acceden al mercado inmobiliario. Sin embargo, existen personas en especial estado de vulnerabilidad o falta de liquidez que, de querer se propietarios de un piso o casa, deben recurrir a alternativas más económicas como son los pisos de los bancos o las VPO. En este último caso, las entidades convocantes establecen los criterios de acceso a los inmuebles ofertados, pero, ¿es posible ser propietario de una VPO si se superan los ingresos máximos?
Límite de ingresos para acceder a una VPO, ¿cuál es?
Aunque es cierto que existe un Plan Estatal de Vivienda que establece ciertas condiciones que todo candidato debe satisfacer de cada a ser elegible como beneficiario de una vivienda de protección oficial, cada Comunidad Autónoma determina el límite máximo de ingresos a partir del cual una persona queda excluida de acceder a estas viviendas.
Este tope de ingresos se establece utilizando el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), un índice de referencia en España que también es recurrente para los casos de concesión de becas, ayudas, subvenciones a familias en situación desfavorecida y el subsidio de desempleo. Así pues, en algunas Comunidades Autónomas, los ingresos de los solicitantes no pueden exceder 5,5 veces el valor del IPREM para que estos puedan ser considerados como beneficiarios posibles de una Vivienda de Protección Oficial. No obstante, insistimos, se trata sólo de un valor global y, en cada caso, será necesario recurrir a lo establecido por la autoridad convocante (en la Comunidad Valenciana y Castilla-La Mancha, por ejemplo, es inferior, del 4,5).
Por último, indicar que el valor del IPREM no permanece fijo a lo largo del tiempo, sino que se incrementa o reduce según las fluctuaciones de la economía nacional. Así, por ejemplo, en 2021,experimentó un aumento del 5%, elevándose a 564,90€ mensuales (6.778,80 euros al año en doce pagas) o 18,83€ diarios.
¿Cuánto puede costar un piso de protección oficial?
Como hemos indicado, el importe final que abonaría un comprador de una VPO viene determinado por diversos factores, siendo el crucial la Comunidad Autónoma en que esté ubicado. Esto se debe a que las Administraciones regionales establecen precios máximos por metro cuadrado tanto para la vivienda como para las instalaciones adicionales como garajes o trasteros.
Así pues, por ejemplo, en Madrid, el precio de una VPO varía entre 1.212€ y 1.940€ por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación. Además, se deben considerar, como decimos, los importes adicionales de garaje y trastero, que oscilan entre 727 € y 1.164 € por metro cuadrado. De esta manera, un apartamento de 90 metros cuadrados tendrá un precio mínimo de 109.800 € y un máximo de 174.600 €, si no incluye garaje ni trastero. Con el añadido de uno u otro, el importe oscilará entre los 150.000 € y los 279.000 €.
En otras regiones los precios son más asumibles. En Andalucía, sin ir más lejos, el precio de base se sitúa en 760 € por metro cuadrado, aunque puede alcanzar los 2.200 € en áreas urbanas importantes, mientras que en Castilla-La Mancha la horquilla se sitúa entre los 679 € y los 1.368 € por metro cuadrado.
Por qué las VPO son tan baratas
La respuesta es sencilla: porque la administración correspondiente (nacional o estatal) subvenciona un porcentaje del importe de construcción y desarrollo del proyecto de vivienda. Este tipo de inversiones por parte del Estado y/o las Comunidades se realizan dentro de los programas sociales que dichas entidades llevan a cabo y que persiguen paliar y solucionar situaciones de especial indefensión por parte de algunos ciudadanos. Por eso mismo, son estrategias que, por definición, resultan deficitarias, ya que el ente colaborador (Estado o Autonomía) asume parte de los costes del proyecto y obra para que, así, una familia pueda acceder a un inmueble a un precio muy reducido.
Además, sobre ellas se establecen dos tipos de condicionantes. Por un lado, de cara a los promotores (en caso de no ser la propia administración), dado que las VPO suelen estar sujetas a restricciones que limitan la rentabilidad para los ellos. Asimismo, los beneficiarios también tienen restringido el uso que pueden hacer de la vivienda, de manera que esta ha de convertirse en su primera residencia (y, con frecuencia, es incompatible con tener otra propiedad) y, además, en pocas ocasiones se puede revender o arrendar si no se dan determinadas circunstancias (normalmente, haber pasado un mínimo de tiempo).
En qué comunidades son más baratas las VPO
Diversos factores, como la demanda de viviendas, las políticas gubernamentales regionales, las condiciones del mercado inmobiliario y la economía general de la comarca y territorio, contribuyen a que existan diferencias de precios considerables en las VPO en función de la zona del país en que estas se oferten. Así, Comunidades como Andalucía o Extremadura, donde existen amplias extensiones de tierra con escasa densidad de población, ofertan viviendas subvencionadas a un precio bajo en comparación con sus análogas en otras ciudades.
Lo mismo ocurre con las promociones desarrolladas en los territorios insulares, especialmente en las Islas Canarias. Al encontrarse en una situación de cierto aislamiento geográfico, los importes de adquisición de vivienda protegida son más reducidos, a fin de palar otros gastos que, por su ubicación, se elevan exponencialmente.
Por último, existen Comunidades como la Valenciana o la de Murcia en las que las administraciones locales han promovido importantes campañas de creación de parques de vivienda protegida, por lo que se han podido desarrollar promociones a precios de acceso bajos.
¿Es posible acceder a una VPO si se supera el límite de ingresos?
En principio, la respuesta general debe ser negativa, ya que el fin de las viviendas tipo VPO es, precisamente, lograr otorgar viviendas a personas que, debido a su especial situación de vulnerabilidad, de no acogerse a programas específicos, muy seguramente quedarían relegados a la economía sumergida y/o la infravivienda. Aun así, existen determinadas excepciones que, a continuación, comentamos:
- Flexibilidad por parte de la administración. En algunos casos, las autoridades locales pueden considerar abrir el límite en situaciones particulares. Por ejemplo, si una familia tiene ingresos ligeramente superiores al límite, pero aún enfrenta dificultades económicas, se podría considerar su elegibilidad de manera más amplia al amparo de su evidente vulnerabilidad. Evidentemente, para conocer si es el caso de una determinada promoción de VPO, es crucial ponerse en contacto con las entidades responsables de la asignación para estar al tanto de las posibles excepciones.
- Programas especiales y colaboraciones público-privadas. Algunas regiones implementan programas especiales o colaboraciones público-privadas que permiten a personas con ingresos superiores acceder a VPO. Estas iniciativas a menudo buscan equilibrar la diversidad socioeconómica en determinadas áreas y pueden ofrecer condiciones más flexibles para aquellos con ingresos ligeramente elevados.
- Compra-venta de segunda mano y arrendamiento. Aunque las VPO suelen tener restricciones de venta una vez son adjudicadas, en ciertos casos, puede ser posible adquirir una VPO en el mercado de la segunda mano. Sin embargo, esto puede estar sujeto a aprobaciones y restricciones adicionales y es esencial investigar cuidadosamente las regulaciones locales y las condiciones asociadas. Lo mismo es aplicable a las situaciones de arrendamiento y alquiler de una VPO.
- Situación financiera del solicitante. En algunas instancias, las autoridades pueden considerar factores adicionales más allá de los ingresos, como deudas, gastos médicos u otras obligaciones financieras. Presentar una evaluación completa de la economía y liquidez del solicitante puede ayudar a demostrar la necesidad y la idoneidad para acceder a una VPO.
