En ocasiones, una familia puede tener un fondo de dinero ahorrado que decida invertir en una segunda vivienda. Así, es fácil que comiencen a buscar subastas en plataformas especializadas como Idealista o que se planteen si el piso que han visto y les gusta tiene el precio inflado o que se planteen cuál sería la forma más eficaz de calcular el valor real de éste. Aun así, además del precio propiamente dicho de la vivienda, hay que tener en cuenta otros gastos asociados, como los impuestos y suministros asociados a todo inmueble.
Qué se considera segunda vivienda
El Instituto Nacional de Estadística define la segunda vivienda como aquel «inmueble familiar que suele utilizar una persona de forma temporal (en vacaciones, fines de semana, etc.), durante un mínimo de 15 días al año, y que no constituye residencia habitual». Por lo tanto, se trata de un piso o casa que se utiliza de manera circunstancial, de forma continua o no, en determinadas ocasiones en el año y siempre en un periodo de tiempo mayor total de 15 días.
Por otro lado, debemos decir que, en España, para que un inmueble sea considerado como vivienda habitual, el propietario debe destinarlo a su uso y residencia de manera permanente y efectiva, lo que implica habitar en ella de forma continuada durante, al menos, 183 días al año (es decir, más de la mitad de los días que lo componen). Además, el inmueble debe ser el lugar principal donde el propietario tenga sus intereses económicos y familiares.
Por lo tanto, en base a ambas definiciones, se puede concluir que la segunda vivienda será siempre un piso o casa que en el que se habitará por temporadas, más cortas o largas, pero que bajo ningún concepto constituirá su residencia habitual. De hecho, si se diera el caso, es decir, que una persona pase más tiempo en su segunda vivienda que en la primera, las tornas se cambiarían y ésta pasaría a ser considerada la residencia habitual.
Qué gastos hay en la compra de una segunda vivienda
Tener una vivienda en propiedad (ya sea la primera o la segunda) puede ser relativamente caro. Además, debemos tener en cuenta que el coste de mantener una segunda vivienda en España puede variar considerablemente según diferentes factores, como la ubicación, el tamaño, el estado de conservación, los servicios disponibles y las necesidades del propietario.
No obstante, independientemente de estos factores, sí podemos indicar algunos de los gastos comunes asociados con una segunda propiedad:
- Gastos de comunidad. En caso de que esté ubicada en un complejo residencial o urbanización (cosa bastante habitual si se trata de una residencia de verano o vacaciones), es muy probable que existan gastos de comunidad asociados el mantenimiento de las áreas comunes, los jardines, las piscinas u otros servicios.
- Impuestos. Lógicamente, además de los impuestos abonados durante el proceso compra, como el ITP o el IVA, los propietarios deben tener en cuenta que existe el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que habrá de ser abonado anualmente y que, además, tiene una cuantía que varía según el municipio.
- Mantenimiento y reparaciones. Por otro lado, al tratarse de una residencia en la que no se vive de manera continuada, es necesario considerar que puedan surgir fallas y averías precisamente por encontrarse vacía en periodos prolongados de tiempo. Así pues, es importante destinar un presupuesto para su mantenimiento regular: reparaciones, limpieza, pintura y posibles mejoras.
- Servicios públicos. Los gastos asociados con los suministros (de agua, electricidad y gas) deben ser tenidos en cuenta. Lo mismo podemos decir de los costes relativos a las basuras o el alcantarillado municipal.
- Seguro. Contratar un seguro para la segunda vivienda es fundamental para protegerla ante posibles daños o imprevistos. Recordemos que se trata de inmuebles que pueden estar deshabitados en la mayoría de los días de año, por lo que parece necesario, por ejemplo, que exista un sistema de alarmas o videovigilancia.
Qué impuestos se pagan al comprar una segunda residencia
Al comprar un inmueble en España, independientemente de si se tratase de la primera vivienda o no, se deben pagar ciertos impuestos. Entre otros, destacamos los siguientes:
- Si se trata de una vivienda de segunda mano, se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que variará entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad, dependiendo de la región
- En el caso de una vivienda nueva, se aplica el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) del 10%, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 1% y el 1,5% sobre el valor escriturado.
Que cobra Hacienda por tener una segunda vivienda
Una vez se ha adquirido una segunda vivienda, el principal impuesto que grava a los propietarios es el antes mencionado Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Como hemos dicho previamente, es administrado por los ayuntamientos locales y se calcula en base al valor catastral de la propiedad. Además, debemos considerar que, en el caso de las segundas residencias, es posible que la tasa sea aún más alta que para las viviendas habituales, ya que algunos ayuntamientos ofrecen descuentos para estas últimas.
Por otro lado, todas las segundas viviendas, al igual que cualquier otro tipo de inmueble, están sujetas a un impuesto del 2% sobre el valor catastral que figura en el recibo del IBI en la declaración del IRPF.
Por último, en caso de que la segunda vivienda se encuentre alquilada, el propietario debe declarar los ingresos por alquiler en su declaración anual de la renta. La tasa impositiva aplicable oscila entre el 19% y el 45%, dependiendo de los ingresos totales del contribuyente, aunque es cierto que el propietario puede deducir ciertos gastos, como los de mantenimiento y los pagos recurrentes de las cuotas de comunidad.
Qué gastos son deducibles
En la compra de una segunda vivienda en España, hay ciertos gastos que pueden considerarse deducibles a efectos fiscales. Los intereses de la hipoteca, por ejemplo, son uno de los principales, ya que pueden restarse de la base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en determinadas circunstancias.
Además, los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario, como las comisiones bancarias, también pueden considerarse desgravables. Y no sólo esos, sino que también los gastos de notaría y registro relacionados con la compra de la segunda vivienda también pueden asociarse a deducciones en el IRPF.
Sin embargo, debemos hacer una matización importante: los impuestos pagados en la adquisición de la propiedad, como los mencionados ITP o IVA, no serán deducibles; o, al menos, no de manera directa, sino que podrán tenerse en cuenta para calcular el valor de adquisición y posible ganancia patrimonial en el futuro.
