Qué documentos se necesitan para vender un piso

A la hora de vender un piso, es importante llegar a conocer cuánto vale, ya sea mediante un simulador de tasación o a través de la obtención de su valor catastral. No obstante, si bien es evidente que este es un factor determinante, no es menos esencial tener una idea bastante profunda de todos los documentos que habrán de presentarse para poder formalizar la compra.

Documentos esenciales que debe aportar el vendedor

Escritura de propiedad

Se trata de un documento legal que certifica quién es el propietario oficial de una propiedad inmobiliaria. Es un instrumento público que se registra en el correspondiente Registro de la Propiedad, lo que le otorga validez legal y pública. Además, suele contener detalles como la descripción de la propiedad (metros cuadrados, número de habitaciones…), la identidad del propietario, los límites y dimensiones del terreno, así como cualquier carga o gravamen que afecte a la propiedad, como hipotecas u otros derechos sobre la misma.

Certificado de eficiencia energética

En este caso, es un escrito que evalúa el rendimiento y gasto energéticos de un inmueble. Proporciona información sobre el consumo de energía y las emisiones de gases de efecto invernadero asociadas al uso habitual del piso o casa. Este certificado clasifica la eficiencia energética del inmueble en una escala de letras, que va desde la A (más eficiente) hasta la G (menos eficiente), y proporciona recomendaciones para mejorarla. Es obligatorio en muchos países de la Unión Europea al momento de vender o alquilar una propiedad, ya que ayuda a los compradores o inquilinos a hacerse una idea sobre los gastos asociados que el inquilino tendrá que abonar mes a mes.

Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación

Certifica que una vivienda cumple con los requisitos necesarios para ser habitada según los estándares de habitabilidad, seguridad, salubridad y calidad mínimos exigidos por las normativas locales o nacionales.

La obtención de la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación implica que la construcción ha sido finalizada de acuerdo con los permisos de construcción otorgados y que satisface las regulaciones vigentes en materia de urbanismo y construcción.

Certificado de deudas con la comunidad de propietarios

Sirve para garantizar que no existen deudas pendientes que puedan trasladarse al nuevo propietario, aunque también puede ser requerido a la hora de al solicitar servicios como la contratación de suministros básicos (agua, luz, gas) que estén centralizados y gestionados por la comunidad.

Este documento es emitido por el administrador de la comunidad o por quien ejerza funciones similares, y suele incluir información detallada sobre las deudas pendientes, si las hay, así como el estado de cuenta del propietario en relación con los pagos a la comunidad.

Estatutos de la comunidad de propietarios

Son un conjunto de normas y reglamentos internos que regulan el funcionamiento y la convivencia dentro de una comunidad de propietarios. Son redactados por los propios miembros o por un administrador designado para tal fin, y suelen ser aprobados en una asamblea de propietarios.

Entre otros aspectos, los Estatutos de la Comunidad de Propietarios pueden incluir:

• Normas sobre el uso y disfrute de las áreas comunes.
• Procedimientos para la convocatoria y celebración de asambleas de propietarios.
• Reglas para la elección y funciones de los órganos de gobierno de la comunidad, como el presidente y la junta de propietarios.
• Reglamentación de los pagos de gastos comunes, así como los procedimientos para la revisión de cuentas.
• Medidas disciplinarias en caso de incumplimiento de las normas comunitarias.

Los estatutos son de carácter vinculante para todos los propietarios y residentes de la comunidad y su objetivo es garantizar una convivencia armoniosa y el adecuado mantenimiento de las instalaciones comunes. Además, proporcionan un marco legal para resolver conflictos internos y tomar decisiones en beneficio del conjunto de propietarios.

Libro del edificio

Es un documento técnico que recopila información detallada sobre la construcción y características de un edificio. Este libro suele ser obligatorio en muchos países y es proporcionado por el promotor o constructor del edificio al finalizar su construcción.

No todos los edificios tienen uno y, además, su contenido puede variar según las regulaciones locales, pero generalmente incluye información como:

• Planos y diseños del edificio.
• Memoria descriptiva de la construcción.
• Descripción de los materiales utilizados.
• Detalles sobre la estructura, instalaciones y servicios del edificio.
• Instrucciones de mantenimiento y cuidado de las instalaciones.
• Certificados y documentación técnica relevante, como el Certificado de Eficiencia Energética.
• Información sobre garantías y seguros asociados con la construcción.

Últimos recibos del IBI

Son documentos emitidos por la autoridad fiscal local que muestran los pagos realizados por los propietarios de bienes inmuebles a la administración municipal. El IBI es un impuesto que grava la titularidad de bienes inmuebles urbanos y rústicos, y su recaudación se destina al presupuesto municipal para financiar servicios y obras públicas.

Los recibos del IBI suelen contener información como:

• Detalles del propietario del inmueble.
• Descripción del inmueble, incluyendo la dirección y la referencia catastral.
• Periodo de tiempo al que corresponde el impuesto.
• Base imponible y tipo de gravamen aplicado.
• Importe total a pagar.
• Fecha límite de pago y entidad bancaria autorizada para realizarlo.
• Información sobre posibles bonificaciones o descuentos aplicados, como los destinados a familias numerosas o personas con discapacidad.

Por norma general, se recomienda presentar los últimos 4 recibos emitidos.

Reserva

Mediante la reserva el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor para asegurar la venta del inmueble por un período de tiempo determinado, generalmente mientras se completan los trámites necesarios para formalizar la compra.

Es anterior al contrato de arras y, como este, no siempre es obligatorio por ley, pero puede ser una medida prudente para ambas partes para garantizar que la propiedad no se venda a otro comprador mientras se realizan los preparativos finales para la compra.

Contrato de arras

También se conoce como contrato de señal o contrato de reserva. Es un acuerdo legal entre el comprador y el vendedor de un inmueble que formaliza la intención de llevar a cabo una compraventa; por lo tanto, no es obligatorio, aunque sí altamente recomendable. Este contrato establece las condiciones y términos del acuerdo, así como las obligaciones de ambas partes antes de formalizar la escritura pública de compraventa ante notario.

Algunos de los elementos más comunes que suelen incluirse en un contrato de arras son:

• Identificación de las partes involucradas, tanto del comprador como del vendedor.
• Descripción del inmueble objeto de la compraventa, incluyendo su ubicación y características principales.
• Precio acordado y forma de pago.
• Condiciones suspensivas. Eventos que deben cumplirse para que la compraventa se lleve a cabo, como la obtención de financiamiento hipotecario.
• Arras. Cantidad de dinero entregada por el comprador al vendedor como señal de compromiso. Las arras pueden ser penitenciales, en cuyo caso el comprador perdería la cantidad entregada en caso de retractarse sin causa justificada, o confirmatorias, donde el incumplimiento daría lugar a una indemnización adicional.
• Plazos y condiciones para la firma de la escritura pública de compraventa.

Es importante que el contrato de arras sea redactado de manera clara y precisa, y que ambas partes lo entiendan completamente antes de firmarlo. Además, se recomienda la asesoría de un profesional legal para garantizar que el contrato proteja los intereses de ambas partes de manera equitativa.

Contrato compraventa de un inmueble

Es el acuerdo legal entre el vendedor y el comprador que establece los términos y condiciones de la transacción de compra de una propiedad. Obviamente, es fundamental para formalizar la gestión y garantizar los derechos y obligaciones de ambas partes.

Entre los elementos que deben incluirse destacamos:

• Identificación de las partes. Datos completos del vendedor y del comprador, incluyendo su estado civil y documento de identificación.
• Descripción del inmueble. Detalles específicos del bien inmueble objeto de la compraventa, como su ubicación, dimensiones, características, y cualquier otro aspecto relevante.
• Precio y forma de pago. Monto acordado por el cual se realizará la compraventa, así como la forma de pago (al contado, mediante financiamiento hipotecario, etc.).
• Condiciones suspensivas. Eventos o condiciones que deben cumplirse para que la compraventa se lleve a cabo, como la aprobación de un préstamo hipotecario por parte del comprador.
• Fecha de entrega y posesión. Establecimiento de la fecha en que se realizará la entrega del inmueble al comprador y la fecha en que este tomará posesión del mismo.
• Gastos y responsabilidades. Especificación de quién será responsable de pagar los gastos asociados a la compraventa, como impuestos, honorarios notariales y registrales, así como deudas pendientes sobre la propiedad.
• Garantías y contingencias. Condiciones relacionadas con la titularidad y situación legal de la propiedad, como la entrega de documentos y certificados necesarios, y posibles garantías ofrecidas por el vendedor en caso de vicios ocultos.
• Firma y aceptación. Firmas de ambas partes para mostrar su conformidad con los términos del contrato.

Documentos complementarios que debe aportar el vendedor

Se trata, en este caso, de información relativa más a la identificación de la persona que a las circunstancias de a vivienda. Destacamos:

• DNI/CIF o tarjeta de residencia en vigor.
• Estado civil, régimen matrimonial y domicilio.
• Título de la propiedad.
• Documento de aceptación de la herencia (si es el caso).
• Documento que acredite el pago de los suministros.
• Certificado de deuda hipotecaria pendiente y si la hay, solicitar su cancelación.
• Poder notarial (si alguien acude en representación del vendedor).