La extinción de condominio sucede cuando tenemos un inmueble con múltiples propietarios y al menos uno de ellos decide que ya no quiere seguir compartiendo esa propiedad. En este punto se pone en marcha un procedimiento legal para dividir esa «cosa común».
Es frecuente extinguir un condominio cuando una pareja quiere divorciarse y deshacerse de la vivienda familiar o cuando varios hermanos heredan un piso y necesitan venderlo. Son casuísticas que, con un acuerdo entre los distintos propietarios, no suelen entrañar demasiadas complicaciones.
Ahora bien, ¿qué sucede cuando queremos dividir la propiedad y no hay acuerdo entre las partes? Vamos a ver cómo actuar ante esta situación y cuáles son las opciones de las que disponemos.
Problemas a la hora de extinguir un condominio
Como ya hemos dicho, puede suceder que alguna de las partes no quiera extinguir el condominio. Es común que varios hermanos hereden un piso y que no acaben de ponerse de acuerdo. Lo mismo en casos de divorcio. Por lo que sea, las formas no son las adecuadas o simplemente no existe la misma voluntad de venta. El caso es: ¿cómo proceder aquí?
Pues bien, llegados a este punto no quedaría otra que acudir a un procedimiento de extinción de condominio sin acuerdo. Se trata de un procedimiento que, a pesar de ser relativamente ordinario, requerirá de la intermediación de abogados expertos en derecho inmobiliario.
Qué dice la ley sobre la extinción del condominio
El Código Civil deja claras las causas de extinción del condominio en los artículos que van del 395 al 406. En el artículo 400 especifica que ningún copropietario tiene obligación de permanecer en el condominio, pudiendo exigir su resolución en cualquier momento.
En caso de que el bien común no sea divisible en la vida real (pensemos en, por ejemplo, en vender un piso que heredan varios hermanos), habrá que realizar una división económica del bien mediante su venta y reparto del precio de una manera proporcional.
Si no hay un acuerdo entre las partes para extinguir el condominio, habrá que acudir a la vía judicial.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
Cuál es la solución si no hay acuerdo para extinguir el condominio
En caso de que no haya acuerdo entre los distintos propietarios, la principal solución pasa por la subasta judicial. Se trata de una solución de último recurso que podría reducir el precio de la propiedad hasta en un 50% con respecto al valor de tasación. Eso sí, hay que tener en cuenta que la subasta está abierta también a los propietarios, por lo que estos podrían pujar para hacerse con la totalidad de la propiedad.
En caso de que ninguno de los propietarios puje por la propiedad ni tampoco interese a las partes acudir a una subasta judicial, habrá que acudir al artículo 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este artículo establece que para la ejecución dineraria de ciertas propiedades, como por ejemplo bienes inmuebles, se puede nombrar a un especialista inmobiliario de prestigio como intermediador. Este deberá llevar a buen término la venta del inmueble por al menos el 70% del valor de tasación y en un plazo máximo de 6 meses. Transcurrido ese tiempo, entonces sí que no quedaría más remedio que acudir a la subasta judicial.
En resumidas cuentas, si no hay acuerdo para la extinción del condominio, las partes tendrán dos posibles caminos:
- La subasta judicial, abierta a los propietarios pero también a terceros.
- El especialista inmobiliario en subastas, el cual intermedia para vender la propiedad al mayor precio posible.
Ambas vías son válidas para extinguir el condominio en caso de desacuerdo, simplemente habrá que valorar cuál nos conviene más, ya que casa caso es diferente.
