La RAE define al condominio como una «propiedad que pertenece de manera colectiva e indivisible a un conjunto de personas sin asignación de cuotas entre ellas».
Aunque el término no sea demasiado conocido, un condominio es, sencillamente, una propiedad compartida: un piso comprado a medias por un matrimonio, un terreno heredado por varios hermanos, un local propiedad de dos o más socios, etc. Todos estos son ejemplos válidos de condominio y, en todos ellos, son varias las personas que tienen derechos sobre el bien inmueble.
Ahora bien, ¿qué sucede cuando una de las partes del condominio quiere «ir por su cuenta»?
Qué es una extinción de condominio
La extinción de condominio tiene lugar cuando se disuelve la propiedad común del bien. La explicación fácil de esta extinción de condominio se puede hacer con un par de ejemplos:
- Un matrimonio comparte la propiedad del piso. Se divorcian y necesitan «dividir» el piso para venderlo o alquilarlo.
- Unos hermanos heredan un chalé de forma conjunta. Uno de ellos necesita dinero y solicita la extinción del condominio para poder «monetizar» su parte.
Cualquier parte del condominio puede solicitar su extinción, siendo esta un derecho irrenunciable de cada copropietario. La extinción del condominio se puede solicitar en cualquier momento, basta con que uno de los copropietarios no quiera seguir formando parte del mismo y que el bien en cuestión sea indivisible (aunque un piso esté al 50% entre dos partes, no es un bien divisible).
Cómo se realiza una extinción de condominio
Explicado de manera muy simple, una extinción de condominio puede realizarse de dos maneras: con acuerdo y sin acuerdo.
Supongamos que un matrimonio se divorcia de manera amistosa y una de las partes quiere extinguir el condominio que supone el piso que ambas partes comparten. ¿Qué sucede aquí? Básicamente habría un acuerdo entre las dos partes por la que una parte pagará a la otra una compensación económica pactada para «cuadrar» el fin del condominio.
- Paco y Laura se divorcian y tienen un piso al 50%.
- Paco quiere dinero y además tiene otro lugar para vivir.
- Habla con Laura y ambos acuerdan que Laura pague a Paco el 50% del valor del piso (su mitad).
- Laura pasa a tener el 100% del piso y Paco se va con la música (y un cheque) a otra parte.
La otra versión del asunto pasaría por una extinción de condominio sin acuerdo, la cual implicaría sí o sí la intervención de un juez. Esto sucede cuando las distintas partes que componen el condominio no son capaces de ponerse de acuerdo bien por falta de voluntad (unos hermanos que se odian) o bien por un tema económico (tal vez Laura no tiene dinero para comprarle a Paco su mitad del piso).
Tal y como nos indican fuentes expertas de esta inmobiliaria, lo más recomendable siempre es llegar a un acuerdo ya que la ley permite que el condominio entre en subasta pública para así «recaudar» dinero que repartir a las distintas partes del condominio. Esta subasta pública deberá ser aprobada por el juez y, como es lógico, reducirá considerablemente el valor de la propiedad ya que por norma general esta se venderá por debajo de precio de mercado.
Qué pasa si los bienes del condominio tienen hipoteca
A veces puede suceder que sobre el condominio a extinguir pesa una hipoteca: ¿cómo habría que actuar en estos casos?
En primer lugar tenemos la solución más sencilla y habitual, la cual consiste en que la parte o partes que continúen en el condominio asuman la deuda hipotecaria. En este supuesto únicamente habrá que cambiar al titular o titulares de la deuda en la entidad bancaria correspondiente. Por supuesto, es muy recomendable asesorarse antes por el banco o por un abogado, sobre todo si la extinción del condominio implica herencias o hipotecas con varios titulares.
Por otro lado, tenemos una segunda solución que implica vender el inmueble a alguien totalmente ajeno al condominio y que se haga una subrogación de la hipoteca. Aunque no es la más común, es una opción que en ocasiones se emplea para vender viviendas con varios herederos. Básicamente la hipoteca pasa a un nuevo titular, el cual compra el inmueble con su hipoteca y se subroga a la misma bajo sus propias condiciones.
Como es lógico, también es posible cancelar la hipoteca vía amortización anticipada con la simple venta del condominio. Es una solución similar a la anterior porque también implica vender el inmueble pero no requiere que el nuevo propietario tramite la subrogación. Por eso es quizás la opción más habitual: se vende y se liquida la hipoteca, no tiene más.
