A la hora de realizar la venta de un piso, es esencial calcular con exactitud cuánto vale. Para ello, siempre es recomendable recurrir a simuladores de tasación online. Una vez conocido el valor de mercado aproximado del inmueble, conviene plantearse el resto de variables que afectarán a la gestión mercantil; uno de los más importantes es el tipo de venta que se quiere realizar, si se quiere hacer de pleno dominio o en nuda propiedad.
Conceptos clave
Pese a que la mayor parte de la población lo desconozca, la realidad es que la propiedad de un bien inmueble tiene, por así decirlo, varios apartados o capas que pueden o no estar asociadas al titular. En función de la asignación de la que se disfrute, estaríamos ante casos de pleno dominio, nuda propiedad o usufructo.
Pleno dominio
Se conoce así a las situaciones en que se tiene la posesión total de una propiedad; el caso más habitual será el de una vivienda, pero es aplicable a cualquier otro bien. Esto se traduce en que, además de ser legalmente el propietario de dicho bien, se puede realizar pleno uso de este; es decir el titular posee el bien y lo usa como su criterio indique.
Este concepto viene recogido en el Código Civil, concretamente en el artículo 348.
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo.
Como decimos, esta es la situación más habitual en los casos que afectan al mercado inmobiliario, ya que, en casi todas las situaciones, el titular de la propiedad es el que disfruta del uso del piso o casa.
Nuda propiedad
La nuda propiedad es una situación en la que, si bien una persona es la dueña y titular de un bien (una vivienda en este caso), no puede hacer uso de ella, porque éste está delegado a un tercero.
Por decirlo de alguna forma, su derecho a utilizar la propiedad está vacío, ya que realmente no se puede ejercer y, de hecho, de intentar acceder a la vivienda sin autorización del inquilino, se estaría incurriendo en un delito de allanamiento de morada. Eso sí, el propietario sí estará habilitado para transmitir su propiedad (que no su derecho de uso) o, incluso, utilizarla como garantía hipotecaria en determinadas circunstancias (por ejemplo, como aval a la hora de comprar otra vivienda).
Evidentemente, una vez que se termina el derecho de uso del tercero, éste pasa inmediatamente al propietario, que pasa a serlo en pleno dominio. Un ejemplo claro de este tipo de situaciones suele darse en el caso de herencias y donaciones en vida. Es lo que ocurre cuando unos padres donan a sus hijos la nuda propiedad de su vivienda habitual, reservándose el uso vitalicio; de esta forma, los padres siguen viviendo en la casa hasta su fallecimiento, y los hijos se aseguran la propiedad del inmueble.
Usufructo
El usufructo está recogido en el artículo 467 del Código Civil.
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa
En este caso, el usufructuario “tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles” de la cosa (vivienda) aunque el bien no sea de su propiedad. En el ejemplo anterior de la vivienda que se dona en nuda propiedad a los hijos, los padres quedarían como usufructuarios vitalicios de la misma; es decir, podrían hacer uso de ella hasta el momento de su fallecimiento.
Además del caso mencionado, en que el usufructo es vitalicio, existen otros de duración determinada. Del mismo modo, el usufructo puede traspasarse, esencialmente, por dos vías:
- Por herencia, que es el caso que acabamos de ver.
- Por compraventa, ya que la persona que es beneficiaria del usufructo puede venderlo en los mismos términos y plazos.
Nuda propiedad vs usufructo: todas las diferencias
Podamos decir que, en esencia, se reducen a tres:
- La nuda propiedad implica la propiedad sin el derecho de uso, mientras que el usufructo implica el derecho de uso sin la propiedad. Es decir, se trata de conceptos complementarios, aunque no excluyentes.
- En la nuda propiedad, el propietario conserva el derecho a disponer del bien, mientras que en el usufructo, la propiedad sigue perteneciendo a otra persona.
- En el usufructo, el usufructuario tiene la obligación de conservar el bien y no disminuir su valor, mientras que en la nuda propiedad, el propietario no tiene esa responsabilidad sobre el bien en términos de uso y disfrute.
Qué significa vender un piso en nuda propiedad
Vender un piso en nuda propiedad significa que el propietario vende únicamente la propiedad del inmueble en sí, sin incluir el derecho de usufructo sobre el mismo. En otras palabras, el comprador adquiere la propiedad del piso, pero no tiene derecho a usarlo o disfrutarlo de inmediato, ya que el usufructo sigue perteneciendo al vendedor por un tiempo determinado o hasta su fallecimiento.
Esta forma de venta puede ser beneficiosa para el vendedor, ya que le permite obtener liquidez de su propiedad mientras aún está vivo, pero conservando el derecho a usar o disfrutar del inmueble durante un período específico. Por otro lado, el comprador asume el riesgo de que el usufructo no se extinga hasta que el vendedor fallezca o hasta que finalice el plazo establecido en el contrato de usufructo.
También se da este tipo de ventas en los casos en los que el propietario del piso sólo ostenta la propiedad de la vivienda pero no le usufructo. En el mismo caso de antes en que unos padres legan el piso a sus hijos a condición de mantener el usufructo del mismo hasta su fallecimiento, los beneficiarios podrán vender la vivienda en nuda propiedad; es decir, venderán el bien inmobiliario pero en las mismas condiciones en que lo poseen, de manera que los padres podrán seguir manteniendo el usufructo.
Este tipo de gestión sería, de todas las posibles a la hora de vender un piso con varios herederos, la más ventajosa para las 3 partes, ya que los hijos obtendrían liquidez, los padres tendrían asegurada la vivienda y los nuevos titulares podrían adquirir un nuevo activo inmobiliario (si bien no lo usarían hasta la muerte de sus residentes).
