Encontrar un piso de alquiler barato es la ambición de todo futuro arrendatario. Su búsqueda, seguramente, le llevará a indagar en las principales webs en que encontrar inmuebles a bajo precio o, incluso, a tratar de realizar el arrendamiento directamente con el propietario, ahorrándose, así, los gastos asociados a las inmobiliarias. Otra alternativa posible, ya se pretenda alquilar un piso o, directamente, adquirirlo en propiedad, es considerar la posibilidad de recurrir al parque inmobiliario que ofertan las entidades bancarias. Estas tienen distribuidas por todo el territorio nacional cerca de 250.000 viviendas que llevan asociadas, además, interesantes ventajas de pago y financiación.
Toda la verdad sobre los pisos de bancos
Qué son los pisos de los bancos
Al adquirir una vivienda mediante la firma de un contrato hipotecario, el banco adelanta el importe de venta del inmueble al comprador a cambio de que este, mes a mes, devuelva parte de esta cantidad junto con una serie de intereses. Por decirlo de una forma sencilla, el banco compra la vivienda en favor del otra persona que, a su vez, se compromete a reintegrar a la entidad el dinero adeudado junto con un plus porcentual en forma de beneficio.
Si la persona firmante de la hipoteca es buena pagadora y no se demora en sus mensualidades, el proceso terminará cuando se alcance el plazo estipulado en el contrato, momento a partir del cual el propietario lo será de pleno derecho. Sin embargo, pueden darse circunstancias personales, profesionales y económicas que lleven a una familia a no poder hacer frente a los pagos pactados. En estos casos, el banco, por norma general, reclamará los vencimientos atrasados y, de no ser satisfechos, podrá iniciarse un proceso de embargo o de dación en pago. Tanto en uno como en otro caso, el residente de la vivienda la perderá definitivamente en favor de la entidad bancaria.
Este tipo de inmuebles pertenecientes a personas que se han convertido en deudoras en un contrato hipotecario son los que, por norma general, integran el parque residencial de los bancos. Junto con estos también encontramos los pertenecientes a promotoras que construyeron pisos que no pudieron ser vendidos y que, al dejar de pagar los créditos, también les fueron embargados. Por último, también se incluyen aquellos que eran propiedad de bancos que fueron absorbidos por otras entidades tras entrar en quiebra.
A quién pertenecen
Aunque los pisos se oferten a través de una entidad financiera, no siempre esta es la dueña de todos los inmuebles. Pueden darse tres situaciones diferentes:
- Efectivamente, pueden pertenecer al banco que los comercializa. Como decirnos, se suelen adquirir después de ejecutar una hipoteca o embargo debido al impago de otras deudas.
- Pueden ser propiedad de la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), una entidad encargada de gestionar la venta de inmuebles de determinados bancos.
- Pueden ser propiedad de algún fondo de inversión que haya adquirido un paquete de viviendas con el objetivo de obtener rentabilidad.
¿Son más baratos que los ofertados por inmobiliarias o particulares?
La creencia generalizada dice que los pisos ofertados por las entidades bancarias tienen un importe de venta y/o alquiler inferior al que solicitan las empresas inmobiliarias y los particulares. Sin embargo, debemos decir que, por norma general, esto no es así. Más al contrario, los inmuebles pertenecientes a una entidad bancaria suelen estar en los márgenes del mercado, por lo que no siempre encontraremos diferencias de precio sustanciales entre viviendas de similares características cuando estas pertenezcan a un banco o a un particular.
Sin embargo, sí es cierto que hay que admitir que las compañías bancarias, en determinados momentos, atraviesan altibajos económicos y, en ocasiones, tratan de dar salida a parte de sus inmuebles como mecanismo de obtención de ingresos de manera rápida. Así pues, de manera circunstancial, podrán encontrarse rebajas considerables que pueden resultar interesantes para cualquier comprador. Eso sí, si en un inmueble observamos un descuento que supere el 50% (o que incluso alcance el 70%), debemos sospechar que se deba a una depreciación del inmueble por factores propios o externos (la vivienda está muy deteriorada, por ejemplo, o el barrio en que se inserta se ha devaluado como conjunto).
Adquirir un piso de un banco: Ventajas
- Precio. Como acabamos de comentar, si bien suelen ser precios que están dentro de los importes del mercado, en ocasiones pueden encontrarse ofertas muy competitivas.
- Financiación. Evidentemente, los bancos buscan deshacerse de su stock de pisos en venta, ya que este no genera ingresos. Para motivar la compra de estos inmuebles, ofrecen facilidades en la financiación muy interesantes: a pesar de que, normalmente, sólo facilitan hasta el 80% del valor de compraventa, cuando se trata de un piso de su propia cartera, pueden llegar hasta el 90% ó el 100%.
- Sin gastos extras. Los clientes que deciden comprar un piso en venta de un banco no tendrán que preocuparse por los gastos adicionales, como las comisiones o la tasación, ya que la entidad bancaria se encarga de ello. El cliente solo deberá pagar sus impuestos antes de adquirir la propiedad.
- Plazo de amortización más largo. Normalmente, los bancos ofrecen un plazo de devolución de la deuda hipotecaria de hasta 30 años. Sin embargo, para sus propios inmuebles es posible obtener un plazo de hasta 40 ó 50 años.
- Flexibilidad en el pago. A los bancos les conviene que el nuevo dueño de una propiedad pueda cumplir con los pagos de su hipoteca, evitando así tener que recuperar la propiedad nuevamente. Por esta razón, suelen ofrecer una mayor flexibilidad en los pagos o habilitar mecanismos como la carencia de capital para garantizar la devolución del importe adelantado.
Adquirir un piso de un banco: Inconvenientes
- Información escasa. En la mayoría de las ocasiones, los compradores tienen dificultades para encontrar información detallada sobre los pisos. Rara vez se especifica quién era el dueño anterior del inmueble, si todas las instalaciones están en buen estado o si los pagos de la comunidad están saldados, por ejemplo.
- Poca oferta. El catálogo de pisos en venta de bancos es reducido. Dado que la mayoría de sus propiedades provienen de ejecuciones hipotecarias, su cartera de pisos es limitada. Por lo tanto, encontrar un piso con las características y ubicación deseada puede ser complicado (de hecho, es posible que en la zona de la ciudad en que estemos interesados no haya ninguno ofertado).
- Poco tiempo en oferta. Como hemos dicho, los bancos, a veces, realizan promociones de rebaja en el precio que convierte estos inmuebles en alternativas atractivas. Sin embargo, es poco común que se mantengan por mucho tiempo, bien porque la oferta expire o bien porque se vendan rápidamente.
- Estado inicial. En numerosas ocasiones, la compra de un piso de banco requerirá de una remodelación. La mayoría de estos inmuebles se venden tal cual el banco los adquirió, sin haberles hecho ningún tipo de mejora. Por esta razón, el deterioro de algunos es bastante evidente y puede ser necesaria una reforma integral. Así pues, es importante tener en cuenta que tal vez se deba desembolsar un dinero adicional para adecentar el piso adquirido.
- Deudas. Si el piso ha sido embargado por el banco porque su propietario no ha sido capaz de afrontar el pago de los plazos de la hipoteca, no es descartable que también haya deudas relativas a la comunidad o los suministros.
- Intereses. La financiación al 100% generalmente viene con tasas de interés elevadas, que pueden llegar a superar el Euríbor más 1%.
- Gastos de apertura. Al igual que ocurre con cualquier hipoteca, será necesario desembolsar una cantidad inicial que suele rondar el 10% del valor total de la vivienda.
Cómo encontrarlos
- Accediendo a la página oficial de cada entidad bancaria.
- Entrando en la página web del fondo de inversión propietario, en su caso.
- Usando el buscador de subastas y concursos de Hacienda y la Seguridad Social para acceder a los pisos embargados por las Administraciones Públicas.
- Accediendo a webs especializadas:
- Inmobiliaria bancaria. Web dedicada al anuncio de inmuebles bancarios.
- Outlet de Viviendas. Página que cuenta con un importante listado de pisos propiedad de bancos.
- Pisos embargados y Pisos embargados de Banco.
- En la web de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb).
- Doncomparador. Se trata de una web donde es posible comparar inmuebles de bancos para saber qué entidad ofrece la mejor oferta.
Pisos de bancos en alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra es una solución intermedia entre el arrendamiento tradicional y la compra de un inmueble. En esencia, el arrendatario de una vivienda reside en ella como alquilado a la vez que goza de la posibilidad de adquirirla en propiedad antes de un plazo máximo establecido en el contrato de arrendamiento; obviamente, al importe total de venta, se le descontarían las cantidades abonadas mes a mes como renta de alquiler.
Dado que los bancos pretenden obtener el máximo beneficio de su parque inmobiliario, el alquiler con opción a compra es una de las posibilidades que ofrecen. Las condiciones, además, suelen ser las habituales a las que imponen particulares e inmobiliarias: se establece un plazo máximo para ejecutar el derecho a compra y, además, se solicita el abono de una prima por compra (una cantidad de dinero inicial pactada entre ambas partes que garantiza la intención del arrendador de hacerse con el inmueble y que suele tener un importe cercano a una mensualidad de alquiler).
No obstante, en este caso en concreto, todos los inconvenientes mencionados previamente se hacen más acusados. Si, por ejemplo, el inmueble requiere de una reforma para hacerlo más habitable y el inquilino reside en régimen de arrendamiento hasta que pueda ejecutar la compra, tendrá que negociar las obras necesarias con el banco y, muy seguramente, asumir su coste y gestión.
Opinión: ¿merece la pena comprar un piso de banco?
Dar una respuesta unificada a esta pregunta sería muy atrevido. Dependerá de cada caso personal valorar si la adquisición de un inmueble bancario resulta ventajosa o no. Desde luego, como se ha insistido, no cabe duda de que se trata de una alternativa interesante, sobre todo porque suelen ser viviendas de reciente creación que, en no pocas ocasiones, apenas han sido habitadas unos pocos años. Además, las facilidades de pago y financiación que ofertan las entidades bancarias las convierten en opciones muy a tener en cuenta.
Sin embargo, si lo que se busca es tener un piso en el que, directamente, entrar a residir, es probable que haya que descartar esta opción. En ocasiones se trata de promociones inmobiliarias que no llegaron a finalizarse o que, por haber estado deshabitadas largo tiempo (u okupadas), pueden no estar en el mejor estado de conservación, lo que requerirá de reformas, tiempo y dinero.
Por otro lado, y aunque pueda parecer una cuestión menor, determinadas personas pueden tener ciertas reticencias o conflictos morales por adquirir un bien que ha sido embargado a una familia en situación de vulnerabilidad.
