En ocasiones, los propietarios de los pisos de alquiler, de repente, deciden que preferirían vender el inmueble a seguir arrendándolo. Puede ser que lo hagan a un particular o a un grupo inversor. Incluso puede ser que, tratándose de un piso compartido, el propietario decida echar a los inquilinos de las habitaciones para poder comenzar una labor de compraventa. A veces, el desconocimiento de la legislación puede llevar a propietarios bienintencionados a cometer actos que pueden tener consecuencias judiciales; sin embargo, teniendo en cuenta lo indicado en la LAU vender un piso con un inquilino dentro es una práctica perfectamente posible.
Qué pasa con el inquilino si se vende el piso
Ésta es, sin duda, una pregunta habitual tanto entre los propietarios de viviendas en alquiler como entre sus inquilinos; unos y otros, con frecuencia, desconocen si se puede vender una propiedad mientras el contrato de arrendamiento está en vigor. La respuesta, en este caso, es afirmativa, ya que no hay ninguna restricción legal que lo prohíba; más al contrario, esta situación está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente en su artículo 14, relativo a la Enajenación de la vivienda arrendada.
Artículo 14 de la LAU – Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
Como vemos, según la normativa vigente, el hecho de que se produzca la venta del inmueble no supone, en ningún caso, un cambio en los derechos del inquilino, que podrá seguir disfrutando de la vivienda durante el tiempo de acuerdo que reste por cumplirse. O sea, el propietario puede vender la vivienda libremente, pero debe asumir que el contrato de alquiler continuará vigente con el nuevo propietario hasta su vencimiento.
Esta situación se da desde la modificación de la LAU de 2019, gracias a la cual el nuevo comprador de la vivienda está obligado a respetar al inquilino existente, debiendo cumplir el tiempo restante del contrato. Sin lugar a dudas, la redacción actual del cuerpo legal protege a los habitantes, ya que antes de que estos cambios entrasen en vigor, si el comprador actuaba de buena fe, podía desalojar al inquilino sin respetar el tiempo de contrato pendiente.
¿Y si el inquilino no tiene contrato? ¿Se puede vender el piso?
La realidad es que esta situación es muy difícil que se dé. Es importante recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a que exista un contrato que formalice la relación de cesión de vivienda a cambio de un importe recurrente (mensualidad); no obstante, en ningún apartado de esta norma se establece la forma en que este acuerdo, es decir, contrato, deba materializarse.
Por lo tanto, es posible que no exista un texto escrito en el que se reflejen las peculiaridades del acuerdo establecido, pero eso no quiere decir que todos los pormenores no se hayan discutido y puesto en común. Además, dado que, como decimos, el hecho de que los términos estén o no recogidos por escrito no determina en ningún caso los derechos y obligaciones de las partes, de existir tan sólo un contrato verbal, todos los artículos de la LAU ya serían de obligada aplicación, por lo que lo citado en el artículo 14 antes indicado sería de plena vigencia y la forma de actuar por parte de arrendador y arrendatario sería exactamente la misma.
Debemos matizar, no obstante, que estamos hablando, en todo momento, de un inquilino al corriente con sus mensualidades. Todo lo que estamos indicando en relación a la protección que por parte de la ley un inquilino puede tener no sería aplicable para el caso de un inquilino que no paga y no se quiere ir.
¿Puede un inquilino negarse a enseñar el piso?
Sí, puede hacerlo. Recordemos que, al firmar el contrato de alquiler, el propietario otorga al inquilino el derecho de usar y disfrutar de la vivienda a cambio de una renta, por lo que, aunque el piso siga siendo propiedad del arrendador, también es el hogar del inquilino.
Esto se traduce en que nadie, ni siquiera el propietario, puede ingresar a la vivienda sin el consentimiento expreso del inquilino, ya que, según la Constitución, el hogar es inviolable «salvo en caso de flagrante delito».
Por lo tanto, el inquilino puede negarse a mostrar la vivienda y también puede evitar que cualquier persona, incluido el propietario, acceda a ella sin su autorización. Quien lo haga estaría cometiendo un delito de allanamiento de morada.
Debemos decir que, en este sentido, existen numerosos contratos de alquiler en que se introduce una cláusula salvaguarda según la que el propietario de la vivienda tendría derecho a acceder a la vivienda, siempre y cuando notifique al inquilino de manera previa y formal. Por lo general, se acuerda que el propietario debe avisar con 24 a 48 horas de antelación, tiempo presuntamente suficiente para que el inquilino pueda estar preparado para dejar pasar al arrendador.
Sin embargo, estas cláusulas son muy discutidas ya que ponen en tela de juicio la inviolabilidad del hogar y podrían suponer que, por ejemplo, en un caso extremo, el propietario quisiera entrar en la vivienda varias veces por semana.
Cómo afecta que un piso tenga inquilino al valor del inmueble
Por un lado, muy seguramente los candidatos a propietarios preferirán adquirir un piso vacío para poder hacer con él lo que estimen oportuno de forma inmediata; si éste está ocupado, como poco, habrán de esperar a que los actuales residentes decidan salir.
Además, hay que tener en cuenta que todos los acuerdos que se hayan tomado deberán respetarse. Por ejemplo, supongamos que el actual propietario haya consentido que en el interior de la vivienda se pueda fumar o se puedan tener mascotas mientras que el nuevo adquiriente sea contrario a ambos hechos. Lamentablemente, el nuevo arrendador tendrá que transigir, porque los términos del contrato deberán ser respetados por completo. Por lo tanto, ante casos así, es muy posible que el precio de partida de la vivienda deba bajar.
Además, tampoco se podrá acceder al piso libremente (por lo que hemos mencionado antes), por lo que es posible que el futuro comprador pida una rebaja ante esta situación. Y no sólo eso, el arrendatario también negarse a la visita del tasador, por lo que no existen garantías de que el precio establecido sea acorde al mercado.
Por último, sobre el inquilino recae el derecho preferente de compra salvo renuncia expresa. Éste obliga a la propiedad a ofrecer, antes que a nadie más, la vivienda para ser adquirida por su inquilino. Y no sólo eso, porque en el caso de que, finalmente la vivienda se venda por un precio más bajo que el ofrecido al inquilino actual, éste podría ejercer el derecho de retracto y solicitar quedarse él con ella en las mismas condiciones, por lo que negociar la venta de un piso con inquilino imposibilita la posibilidad de hacer rebajas en el precio inicial.
