Tanto para aquellos que deciden comprar una vivienda en la que no han residido previamente como los que deciden adquirirla tras vivir varios años en un inmueble con alquiler con opción a compra, es esencial conocer los conceptos básicos que influyen en el precio de una hipoteca. El TIN y el TAE, por ejemplo, deben ser perfectamente comprendidos. Sin embargo, es aún más importante conocer cuáles pueden ser las expectativas máximas que se pueden tener en relación al tipo de vivienda que se quiere comprar. O, lo que es lo mismo, saber qué dinero debe haber ahorrado para poder conseguir la aprobación del banco.
Qué mira el banco cuando pides una hipoteca
Tres son los elementos que todo banco mira antes de conceder una hipoteca a un particular.
El perfil del cliente
Sin duda, se trata de el factor determinante. Cuando nos referimos al perfil del cliente, obviamente, se tiene en cuenta tanto la situación personal del mismo (edad, condición física y salud, historial médico relevante…) como la económica (otros compromisos con los bancos; en caso de estar separado, pensiones de manutención; situación laboral…).
Aunque estos requisitos pueden variar en función de la entidad, por norma general, suelen ser los que siguen:
- Solvencia económica.
- Capacidad para devolver el préstamo.
- No superar el 35-40% de endeudamiento.
- Disponer del importe correspondiente a la entrada.
- Estabilidad laboral.
- Carecer de embargos o pagos pendientes.
- Posibilidad de avalista.
- Doble garantía.
Para ello, algunos bancos suelen solicitar los ingresos y rentas del último año; con ellos, elaboran un perfil de solicitante y valoran la adecuación de este al que tienen identificado como cliente solvente. Otros son más estrictos y solicitan los datos económicos de los dos o tres últimos periodos fiscales.
Por último, decir que el estado general de la economía también influye, de manera las entidades solicitarán más garantías en momentos de recesión y serán más generosos cuando la situación sea alcista.
La necesidad del cliente
Una vez se ha superado el primer filtro (el banco considera que la persona tiene solvencia suficiente para poder asumir los pagos recurrentes de la hipoteca), llega el momento de valorar las necesidades del cliente. Este punto es esencial y, además, suele ser en el que surgen las discrepancias.
El problema surge porque las entidades no siempre pueden o quieren ofrecer, de manera personalizada, lo que el demandante requiere. Por ejemplo, lo habitual es que una persona solicite entre el 90-100% del valor del importe de la vivienda, y rara vez los bancos financian más del 80% (de ahí que haya que tener, como requisito, el importe ahorrado de la entrada).
Además, lo interesante para el firmante es que el tipo sea fijo y lo normal es que el banco ofrezca un interés variable; y, en el caso de que este sea una tasa que permanezca constante en el tiempo, lo corriente será que tenga un valor muy alto y que, por tanto, resulte una opción poco atractiva para casi cualquier persona.
Inmueble a hipotecar
El otro elemento esencial a la hora de valorar una hipoteca, obviamente, es el inmueble al que esta irá asociada. Así, por un lado, se avaluarán las posibles cargas, vicios, evicciones, ocupantes y cualquier limitación que tenga la vivienda. Si alguno de ellos no pudiera ser eliminado, lo común será que el banco se niegue a conceder el crédito hipotecario.
Asimismo, se valorará la vivienda a fin de tasarla y determinar si el importe solicitado por el cliente cubre su coste, si lo excede o se queda corto. En tal caso, la cantidad a financiar podrá ser modificada, ya que una práctica habitual en el pasado implicaba solicitar más dinero del correspondiente al valor del inmueble para, con un sólo crédito hipotecario, tener, a la vez, financiada la adquisición de una vivienda y una bolsa de liquidez corriente en el banco. Esta forma de hacer hace años que no se lleva a cabo por parte de las entidades de crédito.
Cuál es el importe máximo que da el banco en una hipoteca
Como acabamos de decir, no hay un importe máximo que ofrezca un banco a la hora de financiar la compra de una vivienda, sino, más bien, un porcentaje del valor total de compra de la misma. Es decir, no existe una cantidad de euros tope a partir de la cual el banco se niegue a proseguir con la operación, sino que se trata de una proporción del importe de tasación del inmueble.
En este sentido, el porcentaje máximo que se suele financiar es el 80%.Aun así, hemos de reconocer que no siempre se concede este límite, sino que, a veces, se queda en valores más bajos. Lo habitual, de hecho, es que la cantidad oscile entre el 60% y el 80%.
Cuánto dinero hay que tener para pedir una hipoteca
Es el concepto que se conoce como la entrada de la hipoteca. El importe de este valor va a depender de la cantidad que el banco haya accedido a financiar, ya que el porcentaje restante será el que tenga que cubrir el interesado en un sólo pago; este, además, será condición inexcusable para que el crédito se autorice.
Así pues, si decimos que una hipoteca abarca entre el 60% y el 80% del valor total del inmueble, lógicamente, el dinero que debe tener ahorrado el comprador deberá oscilar entre el 40% y el 20% del mismo en función de las condiciones que aplique la entidad correspondiente.
No obstante, existen otros gastos iniciales que hay que tener en cuenta ya que, sumados, pueden suponer un monto importante:
- Comisión de apertura. Gasto inicial de formalización cuyo coste suele rondar el 0,5% y el 2% del capital de la hipoteca.
- Comisión de estudio. Se trata de los trabajos previos que realiza el banco para valorar la idoneidad del solicitante. Suele fijarse alrededor de un 1% sobre el capital prestado.
- Productos vinculados a la hipoteca. Otros servicios que pueda ofrecer el banco (seguros, por ejemplo) a fin de contratar la hipoteca.
- Tasación de la vivienda. Normalmente, ronda entre los 300 y 600 euros.
Por último, existen otros gastos menores asociados que no deben olvidarse:
- Notaría. Unos 50 euros relativos a la copia de la escritura.
- Gestoría. Rondan los 400 euros.
- Registro de la compraventa con hipoteca en el Registro de la Propiedad. Depende de las tarifas oficiales que varían en función del valor del inmueble (entre 24 euros y 2.181 euros).
- Los impuestos. ITP o IVA, de entre el 6% y el 10% sobre el precio del inmueble.
Cómo saber cuánta hipoteca se puede pedir con un sueldo concreto
Al igual que en el caso de los arrendamientos se suele hablar de la regla del 30% ó del tercio, para el caso de las hipotecas se recomienda que el importe total de las deudas acumuladas por una persona no superen el 35% de sus ingresos netos mensuales.
En el caso de que el pago se realice en 14 pagas, siempre se puede consultar el apartado “Rendimiento neto” en la declaración de la renta y dividirlo entre 12. Así se podrá hacer una aproximación sobre el importe que se tendrá disponible cada mes del año.
Así, a modo de ejemplo, si una persona tiene unos ingresos efectivos de 1.500€ al mes, el importe asociado a su hipoteca no debería exceder de los 525€.
Como vemos, el importe mensual que una persona es capaz de asumir como pago, no sería un aspecto determinante a la hora de decantarse entre la hipoteca o el alquiler, pues las recomendaciones de desembolso máximo son las mismas.
