Cuando uno contrae una hipoteca con una entidad bancaria las cosas no siempre tienen por qué venir bien dadas. Damos un importante dinero ahorrado para la hipoteca y después… hay que seguir pagando. Y ojo que no son pocos años.
En marzo de 2019 entró en vigor la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), más conocida como ley hipotecaria. Entre otras medidas establece que los notarios deben informar al solicitante de la hipoteca de todos los riesgos que esta implica, siendo el más importante de ellos el de la ejecución hipotecaria, y es que si no pagamos las cuotas de la hipoteca nos podemos quedar sin piso.
Qué es una ejecución hipotecaria
Una ejecución hipotecaria es un procedimiento legal por el cual el acreedor hipotecario puede cobrar el dinero que le deben ejecutando la garantía del préstamo. Dado que son procesos complejos que en muchos casos acaban en desahucio casi siempre requerirán de la intervención de abogados especialistas en hipotecas, sobre todo si uno quiere seguir conservando su vivienda frente al banco o al menos aligerar el peso de la deuda.
El acreedor hipotecario es quien presta el dinero para comprar el bien sobre el que pesa la hipoteca (por ejemplo un piso) y suele ser una entidad financiera (Abanca, el Santander, La Caixa, etc.). En caso de que, por algún motivo, dejemos de pagar las cuotas de la hipoteca, el banco puede invocar una cláusula especial para cobrar de golpe toda la deuda, algo que hará ejecutando la garantía de la hipoteca, la cual suele ser la vivienda hipotecada.
Veámoslo con un ejemplo. Supongamos que estamos pagando la hipoteca de un piso. El piso costaba 150.000 euros y se ha dado una entrada de 50.000, pidiendo al banco una hipoteca de 100.000 euros a 30 años. Hay ya unas unas cuantas cuotas pagadas y al banco ya «solo» le debemos 80.000 euros. Ahora bien, por la razón que sea dejamos de pagar. Entonces el banco empieza a ponerse nervioso: «me debes aún 80.000 euros. Y con sus intereses». A partir de los 6 meses de impago el banco ya no reclamará únicamente las cuotas adeudadas sino que nos pedirá todo el montante del crédito (los 80.000 restantes) con un interés por penalización. Pierde dinero con nosotros y al ver riesgo decide que lo mejor es ejecutar la hipoteca: «no quiero seguir prestándote dinero, vamos a liquidar la deuda».
Importante comentar aquí que si la cosa se complica podríamos llegar a perder el piso y seguiríamos debiéndole dinero al banco. Por mucho que el piso valga 150.000 euros y que al banco solo se le deban 80.000, hay unos intereses firmados en la hipoteca que el banco quiere cobrar. Hay también costes judiciales a cargo del deudor. Aparte, el banco tampoco espera sacarle al piso los mismos 150.000 euros se pagaron por el piso sino algo menos (el piso puede acabar malvendiéndose en una subasta). Es por eso que cuando uno firma una hipoteca pone en riesgo sus bienes presentes y futuros: al banco no le bastará con el piso que tiene la hipoteca, querrá más (y ojo porque la ley lo ampara).
Cuál es el procedimiento de una ejecución hipotecaria
El procedimiento de ejecución hipotecaria consta de tres hitos o fases, las cuales pueden extenderse durante varios meses o incluso años:
- Primero la entidad financiera solicita o pone en marcha la demanda de ejecución hipotecaria.
- Después se produce la subasta del inmueble.
- Y finalmente tiene lugar el lanzamiento o desahucio.
Demanda de ejecución hipotecaria
Cuando nos retrasamos 15 días en el pago de una cuota de la hipoteca el banco se pondrá en contacto con nosotros para informarnos del impago. Se trata de una comunicación informal en la que hablaremos, normalmente, con nuestro gestor personal. A partir de los 30 días de impago el banco nos enviará un comunicado algo más serio, informándonos de la situación de impago. Con 5 o 6 meses de impago se nos incluirá en un registro de morosos. A partir del sexto mes de impago lo más normal es que el banco ponga en marcha el proceso de ejecución hipotecaria.
Antes de llegar a la siguiente fase, será posible llegar a un acuerdo con el banco bien para renovar las condiciones del préstamo hipotecario o bien para conseguir una dación en pago. De base, una vez nos llegue la demanda, siempre tendremos 10 días para reclamar por cláusulas abusivas.
Subasta del inmueble
Indicar aquí que el banco está facultado para comprar la vivienda por solo el 70% del valor de tasación de la escritura. En algunos casos es incluso menos.
Siguiendo con el ejemplo que planteábamos al principio del artículo, si tenemos un piso que se compra por 150.000 euros y que, por lo que sea, se ha tasado en 140.000 (la tasación no siempre coincide con el precio de compra), el banco podría hacerse con él por menos de 90.000 euros. Supón que diste una entrada de 50.000 euros y que la hipoteca es de 100.000. Supón que has pagado 20.000 y que, a partir de ahí, ya has entrado en el proceso de ejecución hipotecaria. Le debes al banco 80.000 euros más intereses. Así pues: pierdes el piso (se lo queda el banco), los 50.000 de entrada, los 20.000 que ya has pagado y, como hay intereses y costes judiciales y el banco valora el piso en menos de 90.000 euros, seguirías debiendo dinero. Si por lo que sea esto sucede, el banco iniciará un proceso de demanda diferente para así dirimir cómo resolver esa deuda (reteniendo nómina, embargando otras propiedades, etc.).
Lanzamiento o desahucio
Comentar aquí que, antes de que se produzca el desahucio y después de que haya tenido lugar la subasta del bien hipotecado, será posible llegar a un acuerdo de condonación de deuda o de alquiler social con el banco, alquilando nuestro propio piso (ojo, será un alquiler, el piso ya no es nuestro) a un precio asequible. También existe una moratoria especial a la que uno puede acogerse para retrasar el desahucio todo lo posible.
Cuánto tarda el banco en ejecutar una hipoteca
Desde que el banco inicia el proceso de ejecución hipotecaria hasta que lo lleva a cabo pueden pasar años si bien lo más normal es que el procedimiento completo dure entre 18 y 24 meses.
Desde que dejamos de pagar la hipoteca hasta que el banco empieza la ejecución hipotecaria debe pasar como mínimo 6 meses. A partir de ahí, el banco nos incluirá en un registro de morosos y, seguidamente, podrá una demanda judicial por impago. Esta demanda suele ponerse tras 12 meses de impago e implica iniciar la vía jurídica de la ejecución hipotecaria.
Una vez el Registro de la Propiedad esté al corriente de las cargas que pesan sobre la vivienda, se procederá a convocar la subasta de la misma.
Cuánto tarda el desahucio después de la subasta de la vivienda
La ley impide que la demanda judicial por impago se haga antes de los 12 meses desde el primer impago, por lo que la subasta de la vivienda tardará como poco un año y unos pocos meses desde el primer impago de cuota hipotecaria.
Una vez se produce la subasta de la vivienda, hay un plazo de tiempo variable para ejecutar el desahucio, el cual suele estirarse hasta una horquilla de 6 a 12 meses. Este plazo variará enormemente en función de quién haya comprado la vivienda y quién resida en la misma. Por ejemplo, puede ser que la vivienda se la haya adquirido el propio banco al hipotecado y que este último siga viviendo en la misma. O que sea un inversor particular el que se haya hecho con un piso de subasta en el que vive una familia vulnerable. Cada subasta en un mundo.
Qué pasa con la deuda pendiente tras la ejecución hipotecaria
Imagina que se ha llevado a cabo una ejecución hipotecaria y, después de que el banco se haya quedado con tu piso, sigues debiendo dinero. Puede ser que sea deuda porque tu piso se subastó por muy poco dinero o puede ser que sean intereses moratorios y costas judiciales. La cosa es: ¿qué pasa con esa deuda pendiente?
Para empezar, debes saber que el banco puede exigir que se te embargue parte de tu salario así como bienes como coches, joyas u otros objetos de valor. Debes saber eso sí que todo lo que entre dentro del Salario Mínimo Profesional no es embargable, solo se te embargará a partir de los dos SMI’s. También debes saber que las deudas hipotecarias prescriben a los 20 años y que, en caso de que lo necesites, puedes acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad.
Sea como sea, todo este proceso va más allá de la propia ejecución hipotecaria y requiere de un proceso judicial independiente para el que necesitarás, sí o sí, el asesoramiento de expertos.
