El mercado hipotecario es un terreno complejo, lleno de términos y conceptos que pueden resultar confusos para quienes no están familiarizados con ellos y que, con frecuencia, tienen que recurrir a un simulador para comprender cuánto les costará, mensualmente, su nueva casa. En relación al TAE y el TIN, por regla general, la población sabe, más o menos, de qué se tratan y en qué aspecto repercuten en las mensualidades que se deban abonar. Sin embargo, existen otros, como el IRPH, que nos son más ajenos y, aunque sabemos que, en este caso, se trata de un índice que, junto con el euríbor, desempeña un papel crucial a la hora de solicitar financiación a un banco de cara a adquirir una vivienda, rara vez somos realmente conscientes sobre cómo funciona o qué implica.
Qué es el IRPH
El IRPH, acrónimo de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, representa una alternativa al euríbor y se emplea para calcular los intereses de las hipotecas de tipo variable. Su valor refleja el interés medio que los bancos aplican a las hipotecas otorgadas en cada mes.
Así, tres son las claves esenciales que es crucial conocer acerca de este índice:
- Se publica bajo el nombre de «Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España«.
- El valor del IRPH experimenta variaciones mensuales y se difunde a través del Boletín Oficial del Estado (BOE).
- Aunque no existen datos oficiales que indiquen cuántas hipotecas variables están vinculadas a este índice, se estima que aproximadamente el 10% de las hipotecas en vigor en la actualidad se encuentran ligadas a él.
Qué diferencia hay entre IRPH y euríbor
Para comprender completamente el IRPH, es esencial diferenciarlo del euríbor (Euro Interbank Offered Rate), otro índice ampliamente utilizado en el ámbito hipotecario. Mientras que el euríbor se basa en los tipos de interés a los que los bancos europeos se prestan dinero entre sí, el IRPH, como decimos, refleja el coste medio de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades financieras en España.
¿Por qué genera controversia el IRPH?
Durante bastante tiempo, las entidades bancarias transmitieron a los clientes la percepción de que el IRPH era una opción más segura que el euríbor, argumentando que experimentaba menos variaciones de un mes a otro. Sin embargo, en muchos casos, no se proporcionó una explicación detallada sobre cómo se calcula este índice; del mismo modo, tampoco se explicó que, en algunas ocasiones (en la mayoría), cotizaría a tasas más elevadas que el euríbor. Esto llevó a situaciones en las que individuos contrataron préstamos vinculados al IRPH sin comprender completamente los términos del contrato, lo que resultó en costos más elevados de los anticipados.
A modo de ejemplo, desde su instauración en 2001, el IRPH ha mantenido valores superiores al euríbor, salvo en el mes de abril de 2023. La razón es clara: el IRPH refleja el interés medio de las hipotecas. Dado que el valor del IRPH resulta de una combinación del euríbor, el diferencial de las hipotecas variables y las tasas fijas, lo habitual es que sea inherentemente más elevad al del euríbor.
Quién puede reclamar el IRPH
Según sentencia de enero de 2022 emitida por el Tribunal Supremo, a pesar de la falta de transparencia por parte de los bancos en la explicación del cálculo del IRPH, este índice no puede considerarse abusivo. Es decir, según este fallo, los clientes no pueden reclamar su eliminación incluso si el banco no proporcionó información sobre cómo se calcula el índice, su historial previo, o que siempre cotiza a tasas más altas que el euríbor.
Como es lógico, esta respuesta por parte de los tribunales generó insatisfacción entre los afectados, y no logró convencer a algunos jueces de juzgados de primera instancia que sostienen que el IRPH debería ser considerado como una cláusula abusiva. La controversia llegó a tal punto que un juzgado en Mallorca consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre la validez del uso del índice, especialmente si el banco no informó al cliente sobre la existencia de una circular del Banco de España que recomienda aplicar un diferencial negativo junto a esta referencia.
En julio de 2023, el TJUE dictaminó que la falta de información sobre esta circular «parece ser de utilidad» para los afectados y que la omisión de proporcionarla podría considerarse como una falta de transparencia, según la interpretación de los jueces españoles. Sin embargo, el TJUE también señaló que son los tribunales españoles, y en última instancia el Tribunal Supremo, quienes deben determinar si esta falta de transparencia es suficiente para declarar abusiva la aplicación del IRPH.
Como indicamos y puede verse, es un tema en el que no hay un consenso claro, pero todos aquellos que contrataron una hipoteca referenciada al IRPH entre 2005 y 2015 podrían tener una base sólida para reclamar, especialmente si se demuestra que la información proporcionada por las entidades bancarias no era clara o transparente.
Dónde aparece el IRPH en una hipoteca: encuéntralo así
Localizar la referencia al IRPH en un contrato hipotecario puede resultar toda una Odisea, pero hay ciertos lugares donde suele aparecer. El documento clave es la escritura de préstamo hipotecario, donde se detallan las condiciones del mismo. En la sección de tipos de interés, concretamente, podremos encontrarlo. Además, es esencial revisar las condiciones generales y específicas del préstamo para entender completamente cómo se aplicará el índice a lo largo del tiempo.
Además, también es recomendable revisar cualquier documentación adicional proporcionada por el banco al contratar la hipoteca. Puede haber cláusulas adicionales o acuerdos específicos que afecten al cálculo de los intereses. Por último, siempre podremos contactar con nuestra entidad bancaria y solicitar asistencia o bien buscar la ayuda de un profesional legal especializado.
Cómo saber si mi hipoteca tiene IRPH o euríbor
Como acabamos de decir, la forma más sencilla de verificarlo es revisar la escritura de préstamo hipotecario. Si en la sección de tipos de interés se hace referencia al IRPH, entonces la hipoteca está vinculada a este índice. Si, por el contrario, aparecen menciones al euríbor, la hipoteca se basa en este último.
Del mismo modo, también e puede consultar el contrato de oferta vinculante, un documento proporcionado por el banco antes de la firma del contrato hipotecario, en el que se detallan los términos y condiciones específicos del préstamo. Concretamente en la sección de tipos de interés o costes financieros, debería indicarse claramente si la hipoteca está referenciada al IRPH o al euríbor.
Finalmente, hacemos la misma recomendación que en apartado anterior: en caso de duda, siempre es inteligente consultar con un profesional legal o financiero para obtener una orientación precisa.
