Del mismo modo que un propietario que ponga su piso en alquiler intentará siempre evitar que su inquilino incurra en situaciones de impagos (y, por ello, seguramente consultará que este no aparezca inscrito en un fichero de inquilinos morosos), aquellos que, tras valorar qué es más beneficioso para ellos, hipotecarse o vivir de alquiler, decidan adquirir una casa en propiedad, empezarán a estudiar las distintas alternativas que ofrecen los bancos. En ese momento, el término TIN comenzará a ser recurrente, una presencia constante que, en muchas ocasiones, los futuros compradores no sabrán interpretar adecuadamente.
Qué es el TIN, explicación para tontos
El TIN, o Tipo de Interés Nominal, es un concepto fundamental en el mundo de las hipotecas y se encuentra regulado por el Banco de España. Cuando una persona decide comprar una casa y, para ello, recurre a una entidad bancaria que le adelante el importe total de adquisición, este no cede el dinero de forma gratuita sino que, a cambio, cobra una tarifa. Esa tarifa se llama interés y el TIN es la manera en que se expresa en términos porcentuales.
Por ejemplo, si un comprador solicita un préstamo hipotecario de 100,000€ con un TIN del 3%, significa que el banco cobrará un 3% de interés por el dinero prestado cada año. Para evitar malas praxis, el Banco de España establece regulaciones y directrices que los bancos deben seguir al calcular y divulgar el TIN en sus préstamos hipotecarios, garantizando, así, que los consumidores estén informados adecuadamente sobre los gastos financieros asociados a las hipotecas.
Es importante entender que el valor del TIN afecta directamente al desembolso total que habrá de realizarse en la adquisición de la vivienda a lo largo del tiempo. Cuanto más alto sea el TIN, más dinero pagará un propietario en intereses a lo largo de la vida del préstamo. Por eso es esencial tener en cuanta, además, la duración en años de la hipoteca, ya que este factor puede hacer que una hipoteca sea más costosa en el largo plazo, incluso si se tiene una tasa de interés inicial baja. De hecho, por norma general, el TIN suele ser más bajo conforme se incrementan los años de duración de crédito.
Para tomar una decisión razonada sobre cuál es la mejor opción para un determinado comprador, se debe comparar las ofertas de hipotecas de diferentes bancos y el TIN que ofrecen. Además, hay que tener en cuenta que el TIN es solo una parte de la ecuación; también se han de considerar otros aspectos, como las comisiones, plazos de amortización y seguros hipotecarios o, mejor aún, el TAE, que se trata de un indicativo financiero que permite tener una idea general sobre el gasto global que supondrá la hipoteca.
Cómo se calcula el TIN
El TIN se expresa como un porcentaje anual y representa el interés nominal que se aplica al capital prestado o invertido. Para calcularlo, es necesario tener en cuenta tres elementos clave: el importe del préstamo (es decir, el capital total prestado), el importe total de los intereses a pagar y el periodo total del préstamo expresado en días.
Así pues, el cálculo del TIN se sintetiza en la siguiente fórmula:
TIN =(Intereses Totales / Importe del Préstamo ) × (365 / Días de Préstamo) x 100
Donde:
- Intereses Totales: Se trata del dinero total que se pagará en concepto de intereses durante toda la vida del préstamo. Para calcularlo, es necesario conocer el importe del préstamo, la tasa de interés y el plazo. Se obtiene al multiplicar el importe del préstamo por la tasa de interés y el plazo en años para obtener los intereses totales.
- Importe del Préstamo: Este es el dinero que presta el banco o entidad financiera.
- Días del Préstamo: Representa el número total de días que dura el préstamo. Se puede calcular multiplicando el número de años del préstamo por 365 (días en un año fiscal).
Una vez se tienen todos los valores indicados, se puede usar la fórmula para calcular el TIN del crédito hipotecario que se tenga contratado. Por último, debemos aclarar que el hecho de que el resultado se multiplique por 100 tiene como finalidad transformar el TIN en una expresión porcentual.
Ejemplo del TIN en una hipoteca
Suponemos el caso de una familia que está buscando una hipoteca por valor de 150,000€ para comprar una casa (es el precio de la vivienda) y a la que el banco le ofrece un préstamo a 30 años con una tasa de interés anual del 3.5%. Como hemos explicado, para valorar la oferta, la familia quiere calcular el TIN para, así, conocer cuánto pagará en intereses a lo largo de la vida del préstamo.
Paso 1. Cálculo de los intereses totales
Los intereses totales se calculan multiplicando el importe total del préstamo por la tasa de interés anual que ofrece la entidad bancaria.
Intereses Totales = Importe del Préstamo x Tasa de Interés Anual Intereses Totales = 150,000€ x 0.035 (3.5%) = 5,250€ al año
Paso 2. Cálculo de los días del préstamo
Para ello, se multiplican el número de años en que se firma la hipoteca por 365 días.
Días del Préstamo = Plazo del Préstamo en Años x Días en un Año Días del Préstamo = 30 años x 365 días/año = 10,950 días
Paso 3. Cálculo del TIN
Se introducen los datos obtenidos en la fórmula del cálculo del TIN.
TIN = (Intereses Totales / Importe del Préstamo) x (365 / Días del Préstamo) x 100 TIN = (5,250€ / 150,000€) x (365 / 10,950 días) x 100 TIN = (0.035) x (0.0335) x 100 TIN ≈ 3.35%
Por lo tanto, el TIN de esta hipoteca sería aproximadamente del 3.35%, lo que significa que, durante los 30 años de la hipoteca, el comprador pagaría un total de 5,250€ en intereses por cada año.
Diferencia del TIN y el TAE explicado para tontos
Como hemos indicado hasta ahora, el TIN y el TAE son dos conceptos fundamentales cuando se trata de préstamos, hipotecas e inversiones, pero es importante entender cómo difieren ya que, aunque similares, en realidad, hacen referencia a conceptos distintos.
Ya hemos indicado que el TIN representa la tasa de interés básica que un banco cobra por prestar dinero, por lo que no incluye otros gastos asociados, como comisiones o seguros. Por su parte, el TAE, o Tasa Anual Equivalente, indica el coste total de un préstamo o hipoteca. Es decir, este indicador incluye no sólo el TIN, sino también todas las tarifas adicionales y cargos que puedan aplicarse. En otras palabras, el TAE te muestra el precio real y completo de un préstamo o crédito hipotecario, ya que se determina tras haber sumado todos los impuestos y desembolsos adicionales.
A la hora de contratar una hipoteca, ¿es mejor mirar el TIN o el TAE?
Evidentemente, de cara a tomar decisiones relacionadas con las hipotecas, es esencial considerar tanto el TIN como el TAE. Eso sí, es necesario tener en cuenta que, si un comprador sólo se fija en el TIN, podría pasar por alto los gastos ocultos que siempre llevan asociados este tipo de productos. En cambio, el TAE brindará una imagen más precisa y completa sobre cuánto costará realmente la operación financiera. Por lo tanto, la respuesta es clara, al comparar ofertas o evaluar préstamos e inversiones, es más inteligente prestar atención al TAE, ya que así se obtiene una visión global del desembolso total que habrá que realizar.
