Aunque no es demasiado conocida, la vivienda inversa es una solución interesante para que perfiles sénior puedan monetizar la casa o el piso en el que viven. Al igual que sucede con la hipoteca inversa o la venta en nuda propiedad, permite generar un ingreso extra a la pensión tomando como base la vivienda habitual.
Vamos a ver en qué consiste con exactitud la vivienda inversa, cuáles son sus ventajas y desventajas y en qué se diferencia de la hipoteca inversa y la venta de nuda propiedad.
Qué es una vivienda inversa
En líneas generales, la vivienda inversa consiste en vender el inmueble al tiempo que firmamos un contrato de alquiler vitalicio para seguir residiendo en la vivienda.
¿Cómo funciona exactamente? Lo que se hace es vender la vivienda por un precio algo inferior al de mercado (más o menos, un 20 o un 30% menos, en función de cada caso) y al mismo tiempo se firma un contrato de alquiler de por vida con el nuevo propietario. ¿Significa esto que hay que pagar el alquiler mes a mes para seguir viviendo en nuestra casa de toda la vida? Ni mucho menos, ya que lo que se hace es descontar algo así como una «bolsa de alquiler» del precio de venta.
Veámoslo con un ejemplo:
- Juan tiene 85 años y vive solo. Es propietario de un piso que, por zona y mercado, se podría vender por unos 200.000 euros y alquilar por unos 500 euros al mes.
- Juan firma un contrato de vivienda inversa con el que obtener un dinero extra para el final de su vida sin tener que renunciar a la vivienda.
- Juan cobra 150.000 euros (el 75% del valor de mercado de su piso) y firma un alquiler vitalicio con una «bolsa de alquiler» valorada en 50.000 euros. Es decir, tiene ese «saldo» para no tener que pagar alquiler.
- Como el piso se podría alquilar por unos 500 euros al mes, Juan tendría contrato «vitalicio» hasta los casi 95 años. Importante comentar que Juan puede cobrar este saldo de alquiler como un pago único o mediante una renta vitalicia.
Según nos cuenta Julián Franco Mena, socio fundador de Mas Vida, «la vivienda inversa consiste en vender el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo. La diferencia con la nuda propiedad en sí radica en que el propietario se queda como inquilino vitalicio, con la ventaja de que el inversor les retiene el alquiler hasta su esperanza de vida.»
Importante comentar que la vivienda inversa es un producto financiero que, por norma general, solo se ofrece a personas mayores de 65 años propietarias de una vivienda.
Diferencias entre la vivienda inversa y la hipoteca inversa
Al igual que sucede con la vivienda inversa la hipoteca inversa es un producto financiero enfocado a mayores de 65 años que tengan una vivienda en propiedad. Por lo demás, y aunque en la práctica el resultado es muy similar, la principal diferencia entre la vivienda inversa y la hipoteca inversa es que en el caso de la hipoteca la vivienda sigue perteneciendo a su propietario.
Básicamente, la hipoteca inversa es un crédito con garantía hipotecaria. Esto significa que el propietario de la vivienda recibirá una serie de ingresos «prestados» poniendo su vivienda como garantía. La peculiaridad de la hipoteca inversa es que, durante el tiempo de vida del hipotecado, este no tendrá que devolver el dinero ni tampoco pagar los intereses ya que la deuda queda aplazada hasta que fallezca. Una vez muera el firmante de la hipoteca inversa pueden pasar dos cosas:
- Si no hay herederos, se ejecuta la garantía hipotecaria, por lo que la vivienda pasa a ser de la entidad que haya concedido la hipoteca.
- Si hay herederos, estos pueden conservar la propiedad si devuelven el importe adeudado por el hipotecado. Normalmente disponen de unos 12 meses para hacerlo.
Como ya hemos dicho, es importante recalcar que mientras el firmante de la hipoteca siga vivo la vivienda continúa siendo de su propiedad. En cambio, en la vivienda inversa esta se vende desde el primer momento.
Otra diferencia importante pasa por el valor de tasación que uno puede obtener. Mientras que la hipoteca inversa ofrece siempre valores de tasación inferiores al 50%, la vivienda inversa ronda el 75%.
Diferencias entre la vivienda inversa y la nuda propiedad
Diferenciar la nuda propiedad de la vivienda inversa es un poco más complicado ya que en ambos casos el firmante vende su vivienda desde el minuto. Al igual que sucede con la vivienda inversa, esta transacción es irrevocable, solamente la hipoteca inversa ofrece la posibilidad de dar marcha atrás.
Por lo demás, la principal diferencia de la vivienda inversa con la nuda propiedad hay que buscarla en la bolsa de alquiler. Cuando hablamos de vivienda inversa, en caso de que el vendedor (y arrendatario) decida abandonar la vivienda o fallezca al poco de suscribir el contrato, este o sus herederos podrían tener derecho a un reembolso de la bolsa de alquiler. En el caso de la nuda propiedad, si el propietario fallece pierde la vivienda o, si se muda a otra propiedad, podría poner en alquiler el usufructo.
Respecto al valor de tasación de la nuda propiedad, se encuentra situado entre el que ofrece la hipoteca inversa y la vivienda inversa, rondando el 50%.
Qué pasa si se tiene una vivienda inversa y se vive más de lo que se espera
Por norma general, tanto la vivienda inversa como la nuda propiedad y la hipoteca inversa, plantean contratos con esperanzas de vida que van más allá de los 100 años.
Ahora bien, aunque los casos en los que los firmantes vivan más de lo esperado son raros, la vivienda inversa sí que contempla escenarios excepcionales. Así, si el inquilino supera la esperanza de vida prevista, este podrá seguir viviendo en la propiedad abonando las facturas y cuotas de comunidad que correspondan.
Cómo tributa la vivienda inversa
En España la venta de la vivienda habitual (primera vivienda) está exenta de tributación de IRPF para esas personas mayores de 65 años. Esto significa que si uno se lucra con la venta de la vivienda (algo normal, si tenemos en cuenta que el precio de la vivienda lleva décadas siempre al alza), no habrá que pagar impuestos sobre ese beneficio.
La ganancia patrimonial que se tenga con la venta de la vivienda, no tributa. Solo habrá que pagar la plusvalía municipal.
Desventajas de la vivienda inversa
La vivienda inversa es un producto financiero y como tal no está exento de complejidades. Por eso mismo es conveniente leer bien toda la letra pequeña y asesorarse por expertos de confianza, como abogados especializados en derecho inmobiliario o gestores bancarios.
En ese sentido, aunque de todas las opciones para rentabilizar la vivienda habitual en la tercera edad, la vivienda inversa es la que más valor de tasación ofrece, sí que es cierto que el importe a recibir variará mucho en función de los profesionales con los que lo gestionemos. Ojo porque no es lo mismo vender un piso al 75% de su valor de tasación que al 90%. Evidentemente, cuanto más podamos sacar como vendedores, mejor.
Pensemos también que, aunque no haya que pagar impuestos por la ganancia patrimonial que pueda haber en la venta, sí que hay tasas, comisiones y seguros implicados. Algo de dinero habrá que poner.
Igualmente, hay que pensar que la decisión tomada en la vivienda inversa es definitiva. Es, básicamente, vender nuestra casa. Por eso mismo, si solo se necesitan ingresos de manera puntual o si hay herederos implicados, puede ser más interesante optar por la hipoteca inversa.
