Alquilar una plaza de garaje sin contrato: ¿es legal? ¿Qué riesgos tiene?

Encontrar y alquilar una plaza de garaje no siempre es sencillo. Aunque es cierto que existen webs en las que se listan las disponibles en la zona que nos interesa, estas no siempre responden a nuestros intereses: no son aptas para el tamaño de nuestro coche o puede que el acceso sea más complicado de lo que sería deseable. Por último, una vez que hemos dado con aquella que parece ideal para nosotros, el hecho de llegar a un acuerdo contractual tampoco es fácil. Con frecuencia, este se resuelve de forma verbal y con un apretón de manos, pero ¿es esta una forma legal de alquilar una plaza de garaje?

Qué dice la ley

Lo primero que hemos de tener claro es que el alquiler de una plaza de garaje, si esta no está asociada al arrendamiento de una vivienda, no se ampara en el marco legal establecido por la LAU, sino que se regula exclusivamente por el Código Civil. Por lo tanto, a tenor de lo indicado, pueden darse dos situaciones:

• Que la plaza de garaje se alquile solidariamente con el arrendamiento de la vivienda a la que pertenece. En este caso, la realización de un contrato será siempre necesaria, independientemente de que éste se realice por escrito o que se resuma en un mero contrato de carácter verbal. Además, al formar parte la plaza de garaje del citado contrato de arrendamiento, los términos del acuerdo serán los indicados en la legislación aplicable, es decir, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto supondrá, entre otras cosas, que los plazos de vigencia no podrán ser libremente acordados, que habrá que abonar una fianza y que se deberán respetar todos los tiempos de preaviso que la citada norma recoge.
• Que la plaza de garaje se alquile de forma independiente. Como resulta evidente si se analiza la definición de arrendamiento («Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario», artículo 2 de la LAU), al alquiler de una plaza de garaje jamás se le podrá aplicar tal consideración, pues su uso difiere mucho del hecho de habitar un inmueble. Por tanto, la normativa que procede tener en cuenta es el Código Civil, que en los artículos 1546 y siguientes indica los derechos, obligaciones y resto de disposiciones que regulan estos alquileres. De nuevo, la necesidad de un contrato, es decir, de un acuerdo entre partes, es indiscutible, si bien, una vez más, no se detalla la forma en que este deba llevarse a cabo, lo que nos hace pensar que el contrato verbal tiene plena validez.

Qué pasa si alquilas una plaza de garaje sin contrato

La realidad es que, en verdad, no es posible alquilar una plaza de garaje sin contrato, porque este existirá desde el momento en que ambas partes se pongan de acuerdo en los términos en que la relación se va a establecer. Insistimos, leyendo el artículo 1278 del Código Civil queda claro que el contrato verbal es perfectamente aceptable en el caso del alquiler de plazas de garaje.

Artículo 1278 del Código Civil

Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez

Sin embargo, hemos de ser honestos, lo ideal es llevar a cabo un contrato por escrito que nos ayude a evitar problemas que se puedan dar en un futuro. Al igual que ocurre con el alquiler sin contrato de vivienda, en el caso de las plazas de garaje, no dejar testimonio redactado y registrado en un documento al que se pueda recurrir en caso de dudas o conflictos será siempre una mala elección, por más legal que pueda ser.

Por ejemplo, qué garantía tendremos de que el propietario, al mes siguiente, no nos pida un alquiler mayor. O, incluso, que lo haga en varias ocasiones seguidas. Además, al no haber una fecha de inicio del acuerdo ni una de terminación, la incertidumbre será una constante, pues nada nos garantizará, entre otras cosas, que la otra parte decida que ya no quiere seguir alquilando la plaza y que, por lo tanto, nos tenemos que ir y buscar otra.

En suma, la situación es de evidente vulnerabilidad. Y, precisamente por ello, lo más sensato será realizar siempre un contrato por escrito en el que se consignen, al menos, lo siguientes aspectos:

• Identidad de las partes.
• Identificación de la plaza de garaje alquilada.
• Renta inicial del contrato.
• Duración del acuerdo.
• Renovación del alquiler.
• Posibles aumentos en el importe de la renta.
• Tiempos y plazos para rescindir el acuerdo.

Ventajas y desventajas de alquilar una plaza de garaje sin contrato

Ventajas

• Fáciles de redactar e interpretar. Al tratarse de acuerdos que se realizan de viva voz, suelen incluir pocos términos, fácilmente redactables y que no incluyen jerga específica.
• Fácilmente modificables. El cambio en los términos de un contrato ha de producirse en la misma manera en que se redactó. Es decir, si el acuerdo se ha establecido oralmente, del mismo modo puede modificarse siempre que ambas partes así lo deseen. Por lo tanto, para cambiar este tipo de relaciones, una llamada telefónica solventará el problema, sin la necesidad de que propietario y alquilado tengan que verse y reunirse, lo cual hace todo mucho más sencillo (puede que, incluso, no vivan en la misma ciudad o país).
• Son más flexibles. Pueden llevarse a efecto modificaciones que sólo afecten puntualmente a un periodo de tiempo concreto. Por ejemplo, es posible que, por conveniencia de ambas partes, el pago se realice mensualmente en efectivo y que, durante los meses de verano, al no coincidir propietario y alquilado en la misma ciudad, convengan hacer un pago único (o varios) por medios electrónicos.

Desventajas

• Vulnerabilidad. Sin duda, es el principal contra que siempre tiene asociado un contrato verbal. No existe garantía, para ninguna de las partes, de que el acuerdo vaya a mantenerse en los mismos términos con el pasar de los meses.
• Diferencia de interpretaciones. Mientras que en un contrato tradicional siempre existirá un documento escrito que poder consultar ante posibles dudas o conflictos, en el caso de los acuerdos verbales, este será reemplazado por la memoria de cada uno de los intervinientes y, lamentablemente, no se trata de un recurso objetivo y fiable, sino todo lo contrario, está cargado de subjetividad. Por tanto, será mucho difícil resolver los posibles desencuentros.
• Indefinición. Como hemos comentado, los contratos verbales son acuerdos más ligeros, menos detallados y más simples. Esto, que tiene su aspecto positivo, también implica que todo aquello que no se ha hablado previamente, queda en el limbo de lo no definido. Y eso, lamentablemente, llevará a conflictos, ya que las partes interpretarán esos términos no acordados a su manera. Por ejemplo, en el caso de subida de la renta, el alquilado puede dar por hecho que sólo se hará una vez al año conforme al IPC, mientras que el propietario puede pretender hacer cambios mensualmente conforme este índice de precios varíe; y, ojo, ambas posibilidades serían legalmente válidas.

Cuánto se paga a Hacienda por alquilar una plaza de garaje

Los alquileres de plazas de parking que no estén asociados a una vivienda arrendada están sujetos al pago del IVA, por lo que el propietario deberá darse de alta como empresario a través de un Modelo 037 simplificado. En este modelo se debe indicar que se va a realizar la actividad de alquiler de locales, en el epígrafe 861.2 Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.

Por lo tanto, será necesario presentar las liquidaciones trimestrales del IVA (Modelo 303) y el resumen anual (Modelo 390). Igualmente, en la declaración anual del IRPF, deberán desglosarse los importes recibidos en concepto de alquiler, ya que estas tributarán como un rendimiento de capital inmobiliario. Además, si existe algún tramo de tiempo en que la plaza no esté alquilada a ningún tercero, habrá que declarar la correspondiente imputación de renta inmobiliaria (el 1,1% o 2% del valor catastral).