Arrendador: quién es y qué derechos y obligaciones tiene

Según el derecho civil el arrendador es esa persona, física o jurídica, que mediante un contrato de arrendamiento pone a disposición del arrendatario el uso temporal de un bien, normalmente a cambio de una renta periódica. 

Definición de arrendador y ejemplos

El propio Código Civil en el artículo 1546 define al arrendador como esa parte “a la que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio”, mientras que la parte arrendataria será aquella que “adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.”

Por su parte, la RAE define al arrendador como la persona que da en arrendamiento un bien. Por supuesto, esa persona puede ser física o jurídica, ya que en ambos casos es posible arrendar algo a un tercero.

Así pues, un ejemplo de arrendador es cuando una persona tiene un piso y se lo alquila a un tercero o cuando alguien posee una plaza de garaje y se la alquila a su vecino. Si por ejemplo una empresa alquila una de sus oficinas a un autónomo, esta primera también será parte arrendadora. 

Recuerda: un arrendador puede ser una persona física o jurídica, ya que como tal, el concepto de arrendador no está asociado a una sola persona. Por eso mismo, también es posible que en un contrato de alquiler haya varios arrendadores, sobre todo si estos son copropietarios de un mismo bien. 

Derechos del arrendador

Como es normal, el principal derecho del arrendador es recibir la renta pactada en el contrato de alquiler en el tiempo y forma convenidos. Dado que es el titular del bien, el arrendador debe autorizar cualquier modificación del mismo (por ejemplo, la reforma de una habitación). 

De la misma manera, tiene derecho a que la integridad de su bien sea respetada por parte del arrendatario. En otras palabras, el arrendatario deberá devolver el inmueble alquilado en las mismas condiciones en las que le fue cedido, de lo contrario el arrendador tiene derecho a reclamar una reparación o indemnización. Así lo dicen el artículo 1561 y 1563 del Código Civil:

El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

También, el artículo 1569, el Código Civil establece que el arrendador tiene derecho a desahuciar judicialmente al arrendatario (por ejemplo el inquilino de un inmueble) siempre y cuando se dé alguna de las siguientes causas:

• “Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.” 
• “Falta de pago en el plazo convenido.”
• “Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.”
• “Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.”

Por lo demás, y dado que la vivienda privada funciona como un bien de mercado, el arrendador tiene derecho a fijar la renta y las condiciones del contrato de alquiler, siempre y cuando estas entren dentro de la ley (pensemos en la duración del contrato, su renovación, si permite o no el subarrendamiento, posibles indemnizaciones…).

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece también que el arrendador tiene derecho a pedir una fianza o a “pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”, esto es, un aval de cualquier tipo.

Finalmente, y en caso de que el arrendador sea persona física, el artículo 9 de la LAU establece que el arrendador tiene derecho a disponer de la vivienda arrendada si tiene la necesidad de “destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad”. El arrendador podrá ejercer este derecho comunicándoselo al arrendatario al menos con dos meses de antelación. 

Obligaciones del arrendador

El Código Civil indica en el artículo 1554 que el arrendador está obligado a:

• “A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.”
• “A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.”
• “A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.”

Si aplicamos esto a un ejemplo de la vida real, el arrendador deberá ceder su piso al arrendatario y hacerse cargo de todas las reparaciones del mismo. También deberá respetar los derechos del arrendatario durante la duración del contrato de alquiler. Al igual que sucede con las obligaciones del arrendatario, en caso de que el arrendador incumpliera alguna de ellas el arrendatario podría pedir la rescisión del contrato así como una indemnización de daños y perjuicios. 

También la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que es obligación del arrendador hacerse cargo de las reparaciones del inmueble. El artículo 21 de la LAU decreta que “el arrendador tiene la obligación de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. Eso sí, “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

Otra obligación del arrendador es poner a disposición de la Administración autonómica correspondiente el importe de la fianza, eso sí, siempre y cuando así lo requiera la comunidad autónoma en la que esté situada la finca urbana. De no hacerse el arrendador podría tener que enfrentar sanciones administrativas. 

¿Arrendador y propietario son lo mismo?

Como ya indicamos cuando repasamos las diferencias entre el arrendador y el arrendatario, normalmente el arrendador siempre será el propietario del bien a arrendar, aunque en ocasiones habrá arrendadores que no sean propietarios. Esto último puede suceder solo si el arrendador cuenta con los poderes necesarios para alquilar el bien en cuestión, los cuales tendrán que venir, inevitablemente, de un acuerdo con el propietario al corriente de la ley.

A continuación te describimos algunos supuestos inmobiliarios en los que el arrendador no es el propietario:

• El arrendador no es el propietario, sino el arrendatario. El artículo 1550 del Código Civil especifica que “cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador”.
  
  De la misma forma, también la propia LAU recoge en el artículo 8 la cesión del contrato y el subarriendo, por lo que es posible que un arrendador sea en realidad el arrendatario del inmueble. Pensemos por ejemplo en una persona que arrienda habitaciones de su piso: en realidad este arrendador es un arrendatario del propietario del inmueble, el arrendador original. Por supuesto todo esto debe hacerse con el consentimiento del propietario y arrendador y siempre de acuerdo a la ley.
  
• El arrendador no es el propietario, sino un usufructuario. En ocasiones el contrato de alquiler se celebra con un arrendador usufructuario, el cual no es el propietario del bien a alquilar (pensemos en un piso o un local), sino alguien con derecho a usar y disfrutar del bien, con lucro incluido.La figura del usufructuario está regulada en el Título VI del Libro Segundo del Código Civil, el cual está dedicado al usufructo y a los derechos, deberes y obligaciones del usufructuario.
  
• El arrendador no es el propietario, sino un precarista. El arrendador es alguien que dispone del bien (una vivienda en este caso) dado que este se le ha cedido por parte de un tercero (normalmente el propietario o usufructuario) de forma gratuita y sin una duración determinada. El ejemplo más habitual de arrendador precario es una persona que tiene una vivienda cedida por parte de un familiar, la cual alquila a su vez a uno o más arrendatarios. 

Así pues, aunque lo habitual es que el arrendador y el propietario sean la misma figura, esto no siempre tiene porqué ser así. En caso de que el arrendador no sea el propietario pero tampoco un subarrendador, un usufructuario o un arrendador precario, ¡desconfía para evitar estafas!

Ante la duda, lo más recomendable es contratar los servicios de un experto para gestionar el contrato de alquiler o bien verificar quién tiene la propiedad del inmueble, algo que puede hacerse solicitando una nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad o en la propia web del Colegio de Registradores de España.