Dada la amplia cantidad de acuerdos diferentes que se establecen a la hora de ceder una vivienda a cambio de un rendimiento económico y como quiera que arrendamiento y alquiler se utilizan de manera indistinta, aunque no lo sean, existe una extendida confusión sobre en qué casos la LAU y la Ley de Vivienda son aplicables o no.
Arrendamiento de temporada
Los arrendamientos de temporada están recogidos en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (arrendamiento para uso distinto del de vivienda); concretamente, en su apartado 2.
Artículo 3 de la LAU – Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
[…]
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren
Como se puede ver, hace referencia a todos los acuerdos de alquiler de vivienda en los que el inmueble arrendado no se vaya a convertir en la residencia habitual del inquilino, que sólo hará uso de esta de manera circunstancial debido a cuestiones personales, profesionales o familiares. Del mismo modo, también puede afectar a alquileres cuyo periodo de estancia sea breve, pero que no incluyan servicios extra como hostelería y limpieza.
Las situaciones más habituales en que se enmarcan en este tipo de arrendamientos son las siguientes:
- Estudiantes durante el curso universitario o escolar.
- Traslado laboral.
- Periodos cortos de estancia en el que no se ofrecen servicios complementarios de hostelería (recepción, limpieza. etc…) y que no se encuentren canalizados en plataformas turísticas de alquiler (AirBnb, por ejemplo).
Para este tipo de contratos no resultan aplicables los siguientes aspectos de la Ley por el Derecho a la Vivienda:
- No resultan aplicables las prórrogas extraordinarias de uno o tres años. La duración será la que se establezca en el contrato, sin que exista ni plazo mínimo (artículo 9 de la LAU) ni tampoco la prórroga legal (artículo 10 de la LAU).
- No se fija ninguna limitación de la renta, ya se encuentre o no la vivienda en zona de mercado residencial tensionado, o el arrendador sea o no gran tenedor.
- No proceden la aplicación de revisiones de renta. El propio término temporal que define el contrato establece la intención de no renovar ni continuar el mismo una vez vencido. De hecho, de llevarse a cabo este tipo de acciones, se podría considerar como una manera de burlar la LAU, para, así, evitar aplicar las restricciones obligaciones que este texto legal impone.
- Los gastos de inmobiliaria o formalización a cargo del arrendador (artículo 20 de la LAU) no son aplicables.
Arrendamiento de habitación
Se trata de un tipo de alquiler en que varias personas comparten un mismo inmueble y sólo poseen como área privativa su propia habitación (y puede que un aseo) siendo comunes el resto de estancias y espacios. Los gastos de suministros, del mismo modo, son abonados de forma comunada.
Sin duda, es uno de los tipos de contrato existentes en España que más discrepancias genera, ya que resulta difícil establecer si se podría considerarse un arrendamiento propiamente dicho (y, en tal caso, regulado por el cuerpo normativo de la LAU) o de un mero alquiler (y, entonces, sólo sería aplicable el Código Civil).
No obstante, atendiendo al apartado 2 de la LAU, difícilmente podría entenderse este tipo de acuerdos como un arrendamiento al uso.
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Como se puede ver, en el artículo se cita expresamente la condición de que se satisfaga, mediante un arrendamiento, con la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Dado que en este tipo de alquileres sólo se dispone de una habitación como propiedad íntima y exclusiva, resulta difícil asumir que, con sólo esa estancia como propia, el artículo 2 se vea cumplido; independientemente de que el resto de espacios pertenezcan a todos los cohabitantes. Tal es así, que este tipo de arrendamientos son temporales y no se extienden en el tiempo más de unos pocos años.
Arrendamiento de vivienda de uso turístico
Los conocidos como apartamentos turísticos han quedado excluidos expresamente de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 5), derivando su regulación a lo que dicte la legislación de cada Comunidad Autónoma.
Artículo 5 de la LAU – Arrendamientos excluidos
[…]
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística
Como vemos, difiere de los arrendamientos de temporada turísticos antes mencionados, ya que, en este caso, es necesario que exista una promoción a través de plataformas especializadas y, además, les será aplicable la normativa turística correspondiente.
Arrendamiento de viviendas “suntuarias”
Así es como también se conocen a las comúnmente denominadas viviendas de lujo. Se consideran así, según el artículo 4 de la LAU (régimen aplicable), los siguientes inmuebles:
- Viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados.
- Propiedades cuya renta de alquiler anual de más de 5,5 veces el SMI (salario mínimo interprofesional); o, lo que es lo mismo, superior a 3.300 euros al mes.
Como decimos, en estos casos, tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos como la Ley por el Derecho a la Vivienda no serán aplicables. Los contratos, entonces, se regularán por lo pactado entre las partes y por lo dispuesto en el Código Civil.
Obviamente, debido a las características enunciadas, suele tratarse de fincas independientes (tipo chalet), pero, de estar integradas en un bloque residencial (ático o dúplex en una zona de rentas altas, por ejemplo), sí deberá respetarse la Ley de Propiedad Horizontal.
Otros arrendamientos excluidos
En el antes citado artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se especifican otros tipos de acuerdos que quedan fuera su marco legal y, en consecuencia, del de la Ley por el Derecho a la Vivienda. Dado que son situaciones más excepcionales y poco habituales, se enuncian aquí de manera unificada:
- El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñan o del servicio que prestan.
- El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen. Estas se regirán por lo dispuesto en su legislación propia.
- Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
- Las viviendas y residencias universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable. Además, deberán ser asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y/o al personal docente y de administración. Las normas que regirán el acuerdo serán establecidas por la propia Universidad.
