Los alquileres turísticos han tenido una gran expansión en los últimos años. Muchos propietarios han preferido considerar esta alternativa a los tradicionales arrendamientos de larga duración o a los alquileres de temporada. No obstante, muchos de estos caseros desconocen la normativa aplicable y no siempre son conscientes de que sus inmuebles debe satisfacer una serie de requisitos para poder considerarse como legales.
Qué es un piso turístico ilegal
Lo primero que debemos decir es que este tipo de alquileres deben cumplir con las categorías turísticas establecidas por las leyes autonómicas. Como norma general, suelen incluirse en la categoría de «vivienda de uso turístico», lo que permite que cualquier tipo de vivienda pueda ser utilizada con fines turísticos si cumple ciertos requisitos mínimos. Para ello, el propietario debe enviar toda la documentación necesaria para que el organismo competente de la Comunidad Autónoma registre oficialmente la vivienda para este fin.
Es decir, un piso turístico legal debe tener un número de registro otorgado por la autoridad autonómica competente. Éste, además, deberá ser visible en todas las plataformas de anuncios (Airbnb y Booking, entre otras). Sirva de ejemplo el caso de Galicia donde, desde principios de 2020, es obligatorio que este número de registro se publique en cualquier anuncio y el hecho de no hacerlo puede generar cuantiosas multas. No obstante, debemos decir que el hecho de que un anuncio en una plataforma online no incluya el número de registro no significa necesariamente que el piso no lo tenga, ya que muchas de ellas no disponen de un espacio específico para indicarlo y, además, muchos propietarios desconocen esta obligación o no la consideran necesaria.
Por otro lado, puede, además, darse otra situación especialmente peliaguda: no es descartable que existan viviendas que tengan licencia turística otorgada por la Comunidad Autónoma, pero que sean consideradas ilegales por el Ayuntamiento correspondiente. Esta contradicción responde a conflictos entre administraciones a la hora de gestionar las competencias y a que algunos ayuntamientos, conscientes de los problemas de masificación turística, han impuesto firmes restricciones referentes al número de pisos turísticos en su zona. Sirvan como ejemplos ciertas áreas de ciudades como Madrid, Barcelona y Santiago de Compostela.
Por lo tanto, si, de verdad se quiere saber si un piso turístico es legal, deben hacerse dos comprobaciones:
- Comprobar que cuente con el número de registro otorgado por la Comunidad Autónoma.
- Consultar en el ayuntamiento local que no existe ningún tipo de prohibición o restricción en la zona referente a este tipo de negocios y que, en caso de haberla, el piso en el que se esté interesado no se vea afectado por ella.
Ventajas de alquiler un piso turístico legal
Como cliente, el hecho de que un piso turístico sea considerado como legal a ojos de la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento se traduce en que éste cumpla con una serie de requisitos, entre los que destacamos:
- Que la vivienda esté amueblada.
- Que la vivienda tenga calefacción.
- Que haya un teléfono disponible las 24 horas para atender cualquier incidencia.
- Que se proporcionen hojas de reclamaciones.
- Que el propietario cuente con un Seguro de Responsabilidad Civil que cubra los riesgos de los usuarios del establecimiento, incluyendo daños corporales, daños materiales y perjuicios económicos derivados de su actividad.
Este último punto es, sin duda, uno de los más importantes. Aunque el resto de requisitos se pueden verificar a través de las plataformas digitales o al llegar al piso con sólo echar un vistazo a las instalaciones, la tranquilidad de saber que ha alquilado un establecimiento legal cubierto por un seguro no es algo que se pueda comprobar a simple vista.
Cómo comprobar que un piso es turístico cuenta con licencia
Como venimos comentando, el hecho de que un piso se anuncie en una plataforma online no garantiza que tenga licencia turística, independientemente de las buenas valoraciones o instalaciones que pueda tener. Recordemos que la licencia es un trámite administrativo que debe gestionar el propietario y que depende de las regulaciones territoriales y locales.
Así, para saber si un establecimiento tiene licencia, es necesario acudir a los organismos oficiales competentes. Algunos de estos han habilitado directorios o plataformas en el que se incluyen todos los establecimientos que han sido adecuadamente registrados.
Sirvan como ejemplo los siguientes:
- Galicia. En el Directorio de empresas y establecimientos turísticos de la Xunta de Galicia se puede descargar un archivo con todos los establecimientos autorizados en Galicia.
- Barcelona: El Ayuntamiento de Barcelona ha habilitado la Plataforma de viviendas de uso turístico legales de Barcelona.
- Andalucía. La Junta de Andalucía dispone de un buscador de Buscador de establecimientos y servicios turísticos de Andalucía donde se pueden buscar, entre otros, viviendas con fines turísticos.
- Aragón. El Gobierno de Aragón ofrece un Listado de viviendas de uso turístico de Aragón en PDF.
Muchas otras Comunidades Autónomas, como Madrid, aún no han habilitado un directorio público de viviendas de uso turístico. Sin embargo, es probable que esta tendencia aumente con el tiempo, ya que es una garantía tanto para los clientes como para los vecinos saber si un piso es legal o no.
Motivos por los que un piso pueda no tener licencia de piso turístico
Como hemos visto, registrar un inmueble como vivienda de uso turístico es un trámite sencillo que puede realizar cualquier propietario directamente o a través de una tercero a cambio de abonar la correspondiente comisión. Sin embargo, insistimos, no todos los pisos anunciados han satisfecho este trámite. Los motivos más habituales que justifican este hecho son:
- Restricciones municipales. El ayuntamiento puede no permitir pisos turísticos en determinadas zonas. Aunque las autorizaciones turísticas son competencia autonómica, los ayuntamientos regulan los usos urbanísticos en cada área de la ciudad, por lo que, en algunos barrios gentrificados o en cascos históricos de ciudades turísticas, las viviendas de uso turístico pueden estar prohibidas.
- Vivienda no apta o ilegal. Las viviendas de uso turístico deben ser viviendas convencionales. El organismo competente puede requerir documentos como la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación, o el certificado final de obra para demostrarlo. Si el inmueble es un trastero, una oficina, un local comercial o una edificación ilegal, por ejemplo, no se puede registrar como vivienda de uso turístico.
- Comercialización inapropiada. Algunas normativas prohíben ofertar las viviendas de uso turístico por camas o habitaciones, debiendo ofertarse la vivienda completa.
- Incumplimiento de requisitos obligatorios. Por ejemplo, no disponer de un seguro de responsabilidad civil. O, disponiendo de cámaras de seguridad, no cumplir con los requisitos exigibles en materia de protección de datos.
- Desidia del propietario. Ya lo hemos comentado antes, algunos propietarios no registran el apartamento turístico porque creen que es más sencillo no hacerlo o porque alguien les ha dicho que no es necesario.
Cómo denunciar un piso turístico ilegal
El primer paso para denunciar un apartamento turístico ilegal es recopilar todas las evidencias que demuestren que no se está usando como residencia habitual del inquilino sino que, de hecho, está siendo gestionado como negocio. Anuncios en plataformas como Airbnb, frecuentes movimientos de personas, ruidos o comportamientos molestos que afecten a los vecinos pueden ser pruebas suficientes para confirmar que el inmueble se alquila a turistas.
Tras tener las pruebas recogidas de forma clara, se deberá elegir el organismo competente ante el que se va a presentar la denuncia:
- Comunidad de propietarios. Si el problema afecta la convivencia en la comunidad, se puede presentar una denuncia ante la comunidad de vecinos. Lo ideal será hablar con el presidente.
- Ayuntamiento. Si el apartamento no está inscrito en el Registro de Empresas Turísticas o incumple la normativa municipal, se puede presentar una reclamación en el consistorio.
- Consejería de Turismo. En casos más graves, se puede presentar una denuncia ante la Consejería de Turismo de la comunidad autónoma.
Además, como es evidente, las denuncias deben incluir los datos del denunciante: nombre completo, dirección, código postal, número de teléfono, correo electrónico y firma. Del mismo modo, también deben proporcionarse los detalles del alojamiento denunciado: dirección, nombre completo del propietario o identidad de la persona jurídica, y justificación de que el inmueble se está comercializando como vivienda de uso turístico.
Aunque los procedimientos puedan ser similares, dependiendo del organismo al que se dirija la denuncia, el método y el formulario a cumplimentar pueden variar, aunque generalmente se puede descargar desde su página web. De hecho, en muchas regiones de España, como la Comunidad de Madrid o Barcelona, es posible presentar denuncias de pisos turísticos ilegales por Internet.
Una vez presentada la denuncia, el organismo correspondiente la investigará y tomará las medidas adecuadas, por lo que es habitual que el denunciante puede comunicarse con ellos y dar seguimiento al proceso para conocer su estado y su eventual finalización.
