Al inicio de un nuevo año académico, numerosos estudiantes universitarios se ven obligados a dejar sus ciudades para residir, durante el periodo, lectivo en aquellas en las que se encuentra la facultad o escuela en la que van a cursar su titulación. Esto, normalmente, implica alquilar una habitación o un piso completo en el nuevo municipio. A continuación, explicamos en qué circunstancias puede llevar a cabo un contrato de alquiler para estudiantes y cuáles son las distintas alternativas posibles.
Cuál es el tiempo mínimo para alquilar una vivienda
En realidad, en España no existe un tiempo mínimo por el que se pueda alquilar una vivienda y, del mismo modo, tampoco hay un plazo máximo. Por lo tanto, un piso o casa se puede ceder a otra persona a cambio de una cantidad acordada durante los días, meses o años que ambas partes estipulen. Eso sí, siempre que el fin del inmueble no sea convertirse en la residencia habitual de la parte pagadora, ya que, en ese caso y según lo establecido en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, este tipo de acuerdo no encajaría dentro de lo que entendemos por alquiler, sino que pasaría a denominarse arrendamiento y, como tal, tendría que acogerse a las limitaciones impuestas por el marco legal vigente.
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Los estudiantes, normalmente, utilizan la vivienda en la que residen en el curso lectivo de forma circunstancial, de manera que rara vez se empadronan en la ciudad o permanecen en ella más tiempo del que les obligan sus deberes universitarios. Es decir, los fines de semana suelen volver a la residencia familiar y durante las vacaciones no es habitual que se queden en la localidad en la que estudian. Por ello, puede entenderse que un estudiante no hace del piso en el que vive durante el año académico su residencia habitual y, por tanto, no debería verse obligado a cumplir con las limitaciones que imponen los arrendamientos en las cláusulas contractuales.
Eso se traduce en que, a diferencia del firmante de un arrendamiento, un estudiante no estará, en teoría, obligado a cumplir el periodo de vigencia mínima de seis meses que indica la LAU, ni tendrá que establecer un compromiso contractual de un año durante 5 periodos seguidos. A todos los efectos, será una persona que reside en una vivienda en régimen de alquiler de temporada y, por ello, el acuerdo podrá tener la extensión que las partes decidan (normalmente, 9 meses) y, del mismo modo, será las partes las que establezcan las posibles penalizaciones que deba asumir quien incumpla con lo firmado.
Requisitos para alquilar un piso a estudiantes durante menos de un año
En realidad, el único requisito que se debe cumplir para que no se obre contra ley, es que el estudiante no convierta el piso en su residencia habitual. Si no se contraviene esa premisa, el alquiler durante menos de un año estará totalmente permitido, ya que se entenderá que el hecho de que un universitario resida en el piso responde exclusivamente a motivos circunstanciales que son incompatibles con habitar su vivienda familiar.
Normalmente, este tipo de situaciones son aquellas que se extienden menos de un año (cuando duran más, es difícil justificar que no se viva en la vivienda de forma continuada, salvo que se trate de una segunda residencia) y es habitual que, junto con el contrato de alquiler, se incluya un documento justificativo de la temporalidad de la estancia en la localidad en la que se encuentra el inmueble alquilado (normalmente, la matrícula del curso escolar).
Por supuesto, en estos casos, el estudiante no podrá empadronarse en el piso (ya que esto sí supondría que está residiendo de forma continuada en él) y, en consecuencia, tampoco podría cambiar el emplazamiento de su médico de cabecera o elegir una ciudad distinta a la de origen en la que votar. Llevar a cabo cualquiera de estas acciones pondría en tela de juicio la conveniencia de un contrato de alquiler en lugar de un arrendamiento.
Tipos de alquiler para estudiantes
Pese a que el alquiler de temporada suele ser la opción más habitual, existen otros tipos de contrato a los que un estudiante puede acogerse.
Arrendamiento
Sin duda, inicialmente, se trata de la opción menos recomendable para un estudiante al uso. Esto se debe a que los arrendamientos, como hemos mencionado anteriormente, sí tienen una duración mínima de un año que se renovará en 5 ocasiones si la propiedad es una persona física y en 7 en el caso de que sea una persona jurídica. No obstante, esto no debe suponer un problema, ya que el arrendatario tiene la posibilidad de rescindir el contrato sin sobrecoste alguno a condición de avisar a la otra parte con 30 días de antelación y una vez transcurridos los 6 primeros meses desde la firma (salvo que se haya pactado en sentido contrario, a tenor del artículo 11 de la LAU, en el contrato de arrendamiento).
Sin embargo, este tipo de acuerdos, inicialmente, suponen un gasto mayor para el arrendatario, ya que se verá obligado a depositar una fianza (equivalente a una mensualidad) y puede que, además, se le soliciten avales, depósitos y garantías extra (de hasta dos mensualidades). Además, no debemos olvidar que no todos los propietarios son proclives alquilar a un inquilino que va a permanecer en su vivienda tan poco tiempo.
Como punto positivo tiene el hecho de que, si al estudiante le gusta la vivienda, la puede tener garantizada durante el tiempo que tarde en obtener su título universitario. De hecho, esta podría ser su vivienda habitual (al ser un arrendamiento) y podría empadronarse en ella y hacer todas las gestiones asociadas (cambio de centro de salud, por ejemplo). Por contra, tendría que seguir abonando las mensualidades incluso en los meses de verano y/o vacaciones.
Alquiler de temporada
Se trata de la opción más extendida entre los estudiantes. El alquiler de temporada, por norma general, tendrá una extensión de 9 meses y, en principio, no contempla prórrogas, aunque la realidad dice que es habitual que las partes lleguen a acuerdos sobre la marcha (por ejemplo, si el estudiante ha suspendido alguna asignatura y tiene que quedarse un mes más en la ciudad). Por lo tanto, en esta opción, sólo se abonarán las mensualidades acordadas (que no podrán variar en su importe).
Del mismo modo, dado que el contrato finaliza al terminar el plazo estipulado, al año siguiente no existe garantía de que el mismo estudiante pueda residir en él (puede estar ya alquilado por otro), ni que las condiciones del arriendo sean las mismas (puede subirse la mensualidad de la renta en cada temporada).
Además, es habitual que se soliciten garantías adicionales, como fianzas que pueden rondar una o dos mensualidades. Eso sí, este tipo de alquileres están exentos de IVA.
Alquiler de habitaciones
En esencia, se trata de un alquiler de temporada en el que el inquilino sólo tiene derecho de uso y disfrute de un dormitorio del inmueble y de las zonas comunes (en base al acuerdo que se haya establecido en el contrato); es decir, el estudiante podrá hacer libre uso de su habitación como él desee y de las estancias compartidas según los términos fijados en el pacto, lo que puede traducirse en limitación de horarios (y de visitas) o, incluso, en que algunas partes de la vivienda le sean vetadas.
Por norma general, los gastos son compartidos por todos los convivientes y requieren de diálogo y acuerdos constantes entre los inquilinos para evitar conflictos. Como parte positiva, suelen ser mucho más económicos aunque, como en cualquier alquiler de temporada, en un alquiler de habitaciones es posible que se soliciten fianza, aval y depósito.
Cómo se declara el alquiler a estudiantes
La forma en que se declaran los beneficios obtenidos en un alquiler de estudiantes dependerá del tipo de contrato establecido.
Arrendamiento
Se pueden desgravar los siguientes gastos:
- Hipoteca. Dentro de la casilla 104 de la declaración.
- Reparación y conservación. Dentro de la casilla 107 puede incorporar los gastos relacionados con el arreglo del inmueble.
- Impuestos: En la castilla 115 se puede incluir el IBI, las tasas de residuos y las de limpieza de los servicios públicos.
- Comunidad: El gasto de mantenimiento y limpieza de la comunidad también desgrava si la vivienda está alquilada. (casilla 109).
- Amortización de bienes inmuebles. Hasta un 3% de valor del inmueble (casilla 118).
- Amortización de bienes muebles. Se puede deducir un 10% en la (casilla 117) por el uso del mobiliario y de la vivienda.
- Seguros: Seguro de hogar o de impago.
- Mejora energética: La obras de mejora energética en la vivienda de alquiler se pueden desgravar en un 20% para calefacción y refrigeración. Además, en un 40% de las obras que reduzcan el consumo de energías primarias y el 60% de obras por rehabilitación.
Alquiler de temporada
La situación será distinta en los meses en que la vivienda esté alquilada respecto a cuando no lo esté.
Días con la vivienda alquilada
Para calcular los impuestos sobre los períodos ocupados, es necesario conocer el rendimiento neto del alquiler. Este cálculo implica sumar los ingresos recibidos por el arrendamiento y restar los gastos correspondientes.
La lista de gastos incluye los servicios públicos como luz, agua, gas o telefonía, si no se repercuten al inquilino. También se deben considerar los gastos comunitarios, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), el seguro de la vivienda y los intereses de la hipoteca, en caso de haberla.
Además, es posible deducir una parte de la amortización del inmueble. Esta deducción se calcula en base al valor catastral o el coste de adquisición de la vivienda, eligiendo el importe mayor. La amortización será del 3% de dicho importe.
Por último, es necesario insistir en que es fundamental distribuir los gastos de acuerdo con los periodos en los que la vivienda ha estado alquilada.
Días con la vivienda libre
En cuanto al período en que la vivienda ha estado desocupada, Hacienda obliga a tributar en función de su valor. La cantidad base corresponderá al 1,1% del valor catastral de la propiedad, a menos que este haya sido revisado en los últimos diez años. En tal caso, la cantidad será del 2%.
De nuevo, es importante también distribuir esta cantidad en función de los días en que la vivienda ha estado sin ocupar.
Alquiler de habitaciones
Pueden darse tres situaciones diferentes:
- Si el inquilino tiene entre 18 y 30 años e ingresos netos que superen el IPREM, el arrendador podrá deducir el 100% de las rentas.
- En el resto de casos pueden darse dos situaciones:
- El 60% de la renta que reciba, si el contrato se ha celebrado a partir del 1 de enero de 2011.
- El 50%, si es anterior.
- Si el propietario utiliza la vivienda como residencia habitual y se desgrava la hipoteca, al alquilar una habitación se le rebajará parte de dicha desgravación.
