Con frecuencia escuchamos, en prensa, televisión y en nuestro entorno más cercano, que un inquilino que ha dejado de abonar la mensualidad «está viviendo de okupa» en el inmueble del que es arrendatario. Y, aunque podamos imaginar a qué se refiere el interlocutor que así se expresa, es posible que nos surjan dudas sobre la diferencia que puede haber entre aquel que entra a la fuerza en una vivienda y aquel que, teniendo contrato, deja de pagar las mensualidades. ¿Son lo mismo? ¿En qué se diferencian?
¿Es lo mismo un inquilino moroso que un okupa?
Para responder a esta pregunta, lo primero que debemos hacer es que el término okupa no aparece registrado en la legislación actual. Los conceptos legales más próximos a la okupación serían el delito de usurpación de la vivienda (regulado por el artículo 245 del Código Penal) y el de allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal).
1. Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado.
2. El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.
Vemos, pues, se que considera que se está usurpando una vivienda cuando se accede a ella sin autorización por parte de sus propietarios haciendo uso, para ello, de violencia o intimidación. Debemos tener en cuenta que la ley no habla de violencia contra las personas, sino de cualquier tipo de acto violento, por lo que el hecho de forzar una cerradura o romper una puerta para acceder a un inmueble, no podrá considerarse en ningún caso un acto pacífico. Por norma general, al hablar de usurpación de vivienda nos referimos a la okupación de viviendas que se encuentran deshabitadas en el momento de acceder a ellas (son una segunda vivienda, por ejemplo), ya que en ningún momento se especifica en la norma la necesidad de que deba haber moradores en ella.
1. El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.
2. Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses.
Para el caso del allanamiento de morada, como vemos, sí es necesario que la vivienda esté habitada y que el intruso (okupa, en este caso) acceda a ella contra la voluntad de su morador. Es, por tanto, ahí donde radica la diferencia entre ambos delitos, en el hecho de la que la vivienda esté habitada (allanamiento de morada) o no (usurpación) a la hora de producirse la okupación.
Sin embargo, en ambos casos estamos hablando de una situación en la que una persona externa a la vivienda y que carece de cualquier tipo de acuerdo con su propietario decide hacer de ella su vivienda habitual. Es decir, se trata de casos en los que no ha habido previamente una relación del tipo arrendador-arrendatario. Por lo tanto, podríamos concluir que no, que un moroso y un okupa no son la misma cosa.
¿Qué es, entonces, un inquilino que deja de pagar la renta?
Como hemos dicho, dado que no se trata de alguien que accede a la vivienda sin el consentimiento de su propietario (habite este en ella o no), un inquilino no podrá ser considerado un okupa por más que deje de abonar las mensualidades, ya que tiene un contrato de arrendamiento que demuestra la conformidad inicial del arrendador.
En principio, sería, simplemente, una persona que, debido a circunstancias de diversa índole, ha incurrido en morosidad (puntual o permanente), pero que, en ningún caso, ha cometido un delito de allanamiento de morada o usurpación y que, en principio, tampoco ha ejercido violencia ni contra el propietario ni contra el inmueble. En suma, estará cometiendo, en todo caso, un acto de inquiokupación, que es como se ha venido a llamar últimamente a las situaciones en que un arrendatario, al dejar de abonar las mensualidades, queda en una situación parecida, en ciertos aspectos, a los de un okupa.
No obstante, ojo, como decimos, las similitudes son sólo aparentes, ya que el hecho de tener un contrato en vigor cambia radicalmente la situación y las repercusiones legales del hecho. Mientras que en los casos de okupación estaremos hablando de delitos penales (así recogidos en el Código Penal), a un inquiokupa sólo se le podrá achacar un incumplimiento de contrato y, como tal, sólo será susceptible de un proceso de rescisión de contrato y de un proceso sancionador administrativo en relación a las mensualidades no abonadas y las posibles indemnizaciones que se estimen judicialmente; obviamente, en el caso de no acceder a abandonar la vivienda, también podría iniciarse un procedimiento de desahucio.
Cuánto puede retrasarse el inquilino en el pago del alquiler
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 17 relativo a la Determinación de la Renta), el abono de las mensualidades debe realizarse en los 7 primeros días del mes, salvo acuerdo distinto por las partes. Por lo tanto, para que un inquilino no incurra en un incumplimiento de contrato, antes del día 8 de cada ciclo de pago, la renta debe haber sido saldada o el pago haber sido ordenado al banco.
Por extremo que pueda parecer, un retraso en el pago del alquiler de un sólo día ya supone un quebrantamiento de los pactos establecidos y daría opción al arrendador a iniciar las acciones legales que estimase oportunas. Como decimos, puede parecer algo radical, pero pensemos, por ejemplo, en otro tipo de situaciones, como pueda ser el abono de la mensualidad de un gimnasio o academia; en este tipo de negocios en los que existe un pacto con los clientes que puede asemejarse al de un arrendador y arrendatario, es obvio que, si no hemos abonado la mensualidad, no podemos hacer uso de los servicios contratados.
Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler
Como siempre, la lógica invita a la sensatez y a valorar la situación con calma. Por un lado, no es lo mismo un inquilino que siempre ha sido buen pagador y que, de repente, deja de hacerlo, que aquel otro al que siempre cuesta cobrar la renta.
Lo ideal será, siempre, ante una situación de morosidad, hablar con la otra parte. Interesarse por la situación y si la falta de abono se debe a un contratiempo puntual (retraso en el cobro de la nómina, ha perdido su empleo y la prestación por desempleo se cobra a mediados de mes…) o algo que va a prolongarse en el tiempo. Una vez se ha hablado con él y conocen los motivos, se podrá obrar de la forma más conveniente. También parecerá sensato informarse de si el arrendatario figura en alguna lista de morosos ya que esto podrá dar al arrendador una idea sobre la trayectoria de su inquilino.
En el primer caso, si se trata de algo que va a ocurrir en un único mes, la comprensión quizá sea el paso más recomendable. Dar un voto de confianza, urgir al pago y esperar. Incluso notificar por escrito y vía burofax la necesidad del cobro en previsión de que la situación pudiera alargarse otro mes más (así se habrían adelantado plazos a las posibles acciones posteriores).
En el segundo caso, como decimos, ante un impago recurrente de la renta, el inquilino estaría incumpliendo sus obligaciones y, por lo tanto, la rescisión del contrato estaría justificada (artículo 27 de la LAU – Incumplimiento de obligaciones). Los pasos para formalizar la situación, en este caso, serían los siguientes:
- El arrendador envía un burofax al inquilino reclamando la deuda.
- Si pasados 30 días desde que el burofax fue recogido no se satisfacen las deudas, se podrá iniciar la demanda de desahucio. Si el inquilino abona antes, el proceso habrá terminado (es lo que se conoce como enervar la demanda).
En todo caso, recordar que la interlocución con el inquilino moroso y que en todo momento han de guardarse las formas y el buen proceder, para lo cual, bajo ningún concepto, deben realizarse ninguna de las siguientes acciones:
- Amenazar al inquilino.
- Aceptar su dinero una vez interpuesta la demanda. Una vez iniciado el proceso judicial, los pagos han de ser autorizados por el juez.
- No cambiar la cerradura de la vivienda.
- No cortar los suministros, ya que se consideraría un delito de coacción.
