El Gobierno ha establecido una serie de medidas con el fin de bajar el precio medio de los alquileres en las zonas del país en que encontrar vivienda por valores asequibles es difícil hoy en día. Además de la limitación de la actualización del precio de la renta al IPC para el 2024, ha dotado a las Comunidades Autónomas de la posibilidad de designar algunos de sus municipios como zonas tensionadas, lo que se traduce en que las rentas de alquiler no podrán exceder unos valores máximos.
- Cómo funciona el Índice de Precios del Alquiler
- A quién afecta: zonas tensionadas
- Dónde consultar el rango de precios de alquiler
- Cómo se han calculado estos límites
- Tipos de contratos en zonas tensionadas
- ¿Afecta el Índice de Precios del Alquiler a todas las Comunidades Autónomas?
- Excepciones al límite en la subida del alquiler
Cómo funciona el Índice de Precios del Alquiler
Se trata de un sistema de que establece un intervalo de precios máximo y mínimo para alquileres de viviendas, ofreciendo una guía para establecer la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda recién firmados.
A quién afecta: zonas tensionadas
El límite de precios en los alquileres de vivienda, por el momento, sólo se aplicará a las consideradas como zonas tensionadas. Estas, según la Ley por el Derecho a la Vivienda, son aquellas que cumplen uno de los siguientes requisitos:
- Que el promedio de los gastos relacionados con el alquiler o la hipoteca, sumados a los gastos básicos y servicios, represente más del treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en la zona en cuestión. En este caso, se evidencia una presión financiera significativa debido a los altos costes de vivienda y otros considerados esenciales, lo que puede dificultar la viabilidad de residir en el barrio o municipio con suficiente solvencia económica.
- Además, se considera que una zona está tensionada si, en los cinco años anteriores a su designación como tal, el precio de alquiler o compra de la vivienda ha experimentado un crecimiento acumulado que sea al menos tres puntos porcentuales superior al aumento registrado en el mismo período en el resto de la comunidad autónoma. Esta condición sugiere un aumento desproporcionado de los precios de la vivienda en comparación con la media regional, lo que puede generar dificultades económicas para los residentes y contribuir a la falta de acceso a una vivienda adecuada.
Dónde consultar el rango de precios de alquiler
Una nueva aplicación, desarrollada por el Gobierno y accesible a través del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, ofrece el rango de valores del alquiler de una vivienda mediante varios pasos:
- Introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda para identificar la sección censal.
- Especificar las características de la vivienda y del contrato de arrendamiento, algunas de las cuales se obtienen en tiempo real del Catastro Inmobiliario.
- Una vez completados los datos, la aplicación proporciona automáticamente un rango de valores de referencia del alquiler en euros mensuales, con la opción de generar un informe en formato PDF.
Es importante destacar que el índice solo se aplica a viviendas ubicadas en edificios residenciales colectivos con más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida esté entre 30 m2 y 150 m2. Además, por el momento, las viviendas de Navarra y País Vasco no están incluidas en el buscador debido a su carácter foral.
Cómo se han calculado estos límites
En el equipo encargado de calcular los precios de referencia han colaborado miembros de varias entidades, incluyendo la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, el Instituto Nacional de Estadística, la Secretaría General de Asuntos Económicos y G20 de Presidencia del Gobierno, el Banco de España, el Colegio de Registradores, la Asociación Española de Análisis de Valor y el Consejo General de Economistas.
Tipos de contratos en zonas tensionadas
Alquileres en vigor
De acuerdo con la normativa oficial, el sistema estatal de referencia de precios de alquiler no tiene impacto en los contratos de alquiler existentes en áreas tensionadas, por lo que los contratos de alquiler de vivienda habitual entre particulares mantendrán la renta acordada según el contrato vigente.
En caso de renovación durante el año 2024, se podrá aplicar una subida máxima anual del 3%, si corresponde, y en ausencia de acuerdo entre las partes. A partir de 2025, la actualización de la renta estará sujeta a un nuevo índice que el Instituto Nacional de Estadística debe definir antes de finales de este año, el cual reemplazará al IPC.
Nuevos contratos si el casero en un pequeño propietario
Para los nuevos contratos entre particulares en zonas designadas como mercados tensionados, la renta acordada al inicio del contrato no puede superar la última renta de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual que estuvo vigente en los últimos cinco años en esa misma vivienda. Esta limitación se aplica después de hacer lo correspondiente con la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Además, no se pueden establecer nuevas condiciones que impliquen que el arrendatario asuma cuotas o gastos que no estuvieran contemplados en el contrato anterior.
Adicionalmente, podría haber circunstancias que justifiquen un incremento adicional en el precio del alquiler, de hasta un 10%. Sin embargo, para que este aumento sea aceptado, debería haber habido mejoras sustanciales en la propiedad o cambios en las condiciones del mercado que respalden este incremento adicional en el precio del alquiler.
Nuevos contratos si el casero en un gran tenerdor
Se considera un gran tenedor a cualquier individuo o entidad, ya sea persona física o empresa, que posea más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 destinada a uso residencial. Adicionalmente, también adquieren la misma calificación aquellas personas que posean cinco propiedades, si las viviendas están situadas dentro de la misma zona declarada como de mercado residencial tensionado.
En estos casos, el precio de los nuevos contratos de alquiler no puede exceder el Índice de Referencia del Precio del Alquiler, independientemente de si la vivienda ha estado alquilada o no en los últimos 5 años. Por ejemplo, si una vivienda propiedad de un gran tenedor se alquila actualmente por 1.200 euros al mes y el Índice de Referencia del Precio del Alquiler establece un máximo de 1.000 euros al mes, entonces el precio máximo permitido para el nuevo contrato de alquiler no puede superar los 1.000 euros.
Contrato de una vivienda que nunca se ha alquilado o no ha sido alquilada en los últimos 5 años
Si el propietario es un pequeño arrendador, el precio máximo del nuevo contrato de alquiler deberá coincidir con el valor indicado en el Índice de Referencia del Precio del Alquiler. Por otro lado, para los grandes propietarios, se seguirá aplicando el límite del precio máximo establecido en el Índice de Referencia del Precio del Alquiler del Gobierno.
¿Afecta el Índice de Precios del Alquiler a todas las Comunidades Autónomas?
Dado que se trata de un límite delegado por el Gobierno en las Comunidades Autónomas, éstas son las encargadas de decidir si otorgan la calificación de zona tensionada a algunas regiones de su territorio. Por el momento, sólo Cataluña ha dado este paso, determinando así a 140 de sus municipios, lo que supone el 80,6% de su población; o, lo que es lo mismo, un total de 6,2 millones de personas.
Excepciones al límite en la subida del alquiler
La Ley por el Derecho a la Vivienda contempla excepciones que permiten aumentar la renta más allá de lo establecido por la cláusula de actualización anual (actualmente del 3%) hasta un máximo del 10% sobre la última renta del contrato anterior. Para ello, es necesario que se cumpla alguno de los siguientes casos:
- La vivienda ha sido objeto de rehabilitación según lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, dentro de los dos años previos a la firma del nuevo contrato de arrendamiento.
- Si en los dos años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato se han completado acciones de rehabilitación o mejora que hayan resultado en un ahorro de energía primaria no renovable del 30%. Eso sí, este ahorro debe estar verificado mediante certificados de eficiencia energética, uno posterior a la actuación y otro anterior registrado hasta dos años antes de esta.
- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato se hayan realizado mejoras de accesibilidad, debidamente documentadas.
- Cuando el contrato de arrendamiento tenga una duración de 10 años o más, o incluya una opción de prórroga que permita al arrendatario extender el contrato en los mismos términos y condiciones por 10 años adicionales.
