El alquiler de habitaciones en una vivienda posiblemente sea una de las casuísticas del arrendamiento que más dudas genera entre propietarios y arrendatarios. Algunas tienen que ver con el tipo de espacios que se pueden alquilar; por ejemplo, si un salón puede ser ofrecido como habitación. Y otras están relacionadas con la posibilidad que pueda tener un inquilino para, a su vez, convertirse en arrendador al realquilar algunas de las habitaciones de la vivienda de la que es arrendatario originario.
Qué dice la ley: subarriendo y cesión
Como siempre, cuando existen dudas relativas a los términos en que se regulan los acuerdos contractuales relativos al alquiler de viviendas, es necesario recurrir a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Concretamente en el artículo 8 de la misma, Cesión del contrato y subarriendo, se abre una vía que posibilita al inquilino a alquilar habitaciones.
Artículo 8 de la LAU – Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
Como vemos, se plantean dos conceptos distintos y bien diferenciados en su forma:
- Cesión del contrato. El nuevo inquilino se instala en la vivienda bajo las condiciones del contrato original, por lo que no hay modificaciones en los documentos. Es decir, simplemente se «transfiere» el contrato de alquiler a un nuevo arrendatario. Un ejemplo clásico será aquél en el que el inquilino debe abandonar la vivienda y busca a otra persona interesada en residir en ella para continuar con el contrato original (que lo reemplazará según los términos acordados en el primer contrato) para evitar sanciones (por ejemplo, las que se imponen de no permanecer el tiempo mínimo de 6 meses establecido por ley).
- Subarriendo. En este caso, el inquilino realquila algunas de las estancias del inmueble. Por lo tanto, el contrato con el propietario no cambiará, ya que el arrendatario deberá firmar otro con la persona (o personas) que viva en la casa con él. Un ejemplo habitual de subarrendamiento se da en los pisos de estudiantes: uno de ellos es quien firma el contrato y luego se encarga de encontrar a otras personas que quieran alquilar para compartir los gastos del alquiler.
Tanto en uno como en otro caso, por ley, para que la situación sea lícita, debe contarse con el consentimiento explícito de la propiedad. Además, no es suficiente con que éste consienta de manera verbal, ya que la legislación exige que exista un documento escrito que certifique la situación.
Aun así, en el caso del subarriendo existen dos limitaciones que no deban excederse bajo ningún concepto:
- El subarriendo dejará de poder llevarse a cabo en el momento en que se extinga el contrato originario.
- El precio del subarriendo no podrá ser superior al indicado en el contrato original.
De esta manera, se pretende liberar a la propiedad de la obligación de continuar con el subarriendo cuando finalice el compromiso originario y se busca evitar el enriquecimiento del inquilino.
¿Se puede rescindir el contrato si el inquilino subarrienda habitaciones sin consentimiento?
Como decimos y como refleja la LAU, es requisito esencial para poder subarrendar espacios en una vivienda alquilada que el propietario no sólo sea consciente de esta situación, sino que, además, dé su consentimiento explícito. De esta manera, quien lleve a cabo esta práctica sin la autorización de la otra parte interesada estará actuando contra ley y, por tanto, el arrendador podrá tomar medidas legales.
Y no sólo eso, ya que, en el caso posible del que el inquilino subarriende totalmente la vivienda (lo que podría considerarse una cesión encubierta, ya que se firmaría un nuevo contrato se subarriendo), también se estaría incurriendo en falta porque la ley sólo contempla el subarriendo como el realquiler parcial de la vivienda; es decir, en ningún caso se considera que ésta pueda subarrendarse en su totalidad.
En este caso, se podría solicitar la rescisión del contrato de alquiler, pues se estará incumpliendo con los términos de contrato y con lo establecido por ley. Además, este es uno de los supuestos en que se puede solicitar una indemnización a la otra parte, por lo que parece muy poco inteligente, como inquilino, realquilar habitaciones sin avisar previamente a la propiedad.
¿Me pueden multar si mi inquilino alquila habitaciones ilegalmente?
En este caso, debemos decir que depende. Como norma general, afirmaremos que no, ya que el responsable del realquiler de los espacios es el arrendatario. Pero, claro, para eso debe haber un documento firmado en que se refleje que éste está autorizado a cobrar un importe mensual a cambio de ceder el uso de una habitación o varias a otra persona. Y, dado que hablamos del supuesto en que el alquiler se realiza de forma ilegal, es poco probable que quien no cumple la ley como realquilador pida permiso para subarrendar.
En este caso, aunque es cierto que el propietario poca culpa puede tener ya que, muy seguramente, desconozca que la situación se está produciendo y menos aún los términos en que se está llevando a cabo, podría verse en problemas. A fin de cuentas, él será el único arrendador que aparezca registrado en el único, también, contrato de alquiler que pueda presentarse ante un posible proceso judicial.
Así, para defender su inocencia, el arrendador deberá intentar demostrar por todas las vías su falta de constancia de los hechos y, en consecuencia, su ausencia de culpa ante una situación ilegal de la que sólo ha tenido noticia cuando se ha producido la denuncia.
Precisamente por ello, y por más retorcido que pueda parecer, en el caso de que, por los motivos que sea, el propietario llegue a enterarse de que su inquilino está realquilando habitaciones ilegalmente, lo lógico será que lo denuncie.
