Comprobar, antes de firmar un contrato de alquiler, que el futuro arrendatario no pertenece a un Fichero de Inquilinos Morosos es, sin lugar a dudas, una buena práctica que puede evitar quebraderos de cabeza futuros a un propietario. Sin embargo, pese a todo, que un residente de un inmueble de alquiler no haya caído en situaciones de deuda en el pasado no impide que, por diversas circunstancias, no pueda terminar convirtiéndose en moroso en el futuro. Dado el caso, una vez que el habitante del piso se instala en la situación de no abonar las mensualidades y no abandonar la vivienda, tan importante como saber qué es lo que el propietario puede hacer para resolver el desencuentro es tener bien claras qué medidas no debe tomar, bajo ninguna circunstancia, de cara a no empeorar, aún más, el conflicto.
Cambiar la cerradura
Impedir el acceso al piso o apartamento al que, por contrato, se está legalmente habilitado para entrar, está tipificado como delito en el Código Penal. En concreto, se recoge en el artículo 127 del Título III, dedicado a las Coacciones, donde se especifica que se considerará delito impedir por la fuerza, o mediante el uso de la violencia, a otra persona hacer aquello para lo que está legitimado.
Artículo 127 del Código Penal – Coacciones
1. El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados.
Cuando la coacción ejercida tuviera como objeto impedir el ejercicio de un derecho fundamental se le impondrán las penas en su mitad superior, salvo que el hecho tuviera señalada mayor pena en otro precepto de este Código.
También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.
Es necesario aquí aclarar que, al referirse a actos violentos o por la fuerza, el Código Penal no considera que deban producirse lesiones o daños contra personas físicas, sino que el mero hecho de modificar la cerradura de acceso a una vivienda sin la autorización de su morador, sin dotarle del correspondiente juego de llaves y llevando a cabo la modificación aprovechando los momentos de ausencia de este son, de por sí, actos contra la voluntad del mismo. O, dicho en otras palabras, realizados por la fuerza.
Además, en el caso de que el propietario no sólo cambie la cerradura para impedir la entrada del inquilino sino que, además, pase él al interior del inmueble, estaría cometiéndose un delito más: el de allanamiento de morada, recogido en el artículo 202 del Código Penal.
1. El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.
2. Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses.
Por lo tanto, no, el propietario no podrá cambiar la cerradura de un piso de alquiler como medida de presión y mucho menos podrá acceder al inmueble libremente, ya que en ambos casos estaría cometiendo, bien delito de coacción, bien uno de allanamiento de morada. En ambos, además, estaría actuando contra uno de los derechos fundamentales recogidos en la Constitución Española referente a la inviolabilidad de la vivienda.
2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.
Cortar suministros
Una de las máximas en las que se asientan los contratos de arrendamiento de viviendas es la del disfrute tranquilo de la vivienda (artículo 27 de la LAU). Esto es, el arrendador, es decir, la propiedad, está obligada a facilitar, en lo que esté en su mano, que el inquilino, sea moroso o no, pueda disfrutar sin perturbación de la parte contraria del uso de la vivienda.
Artículo 27 de la LAU – Incumplimiento de obligaciones
[…]
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
[…]
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Evidentemente, esto incluye, entre otras cosas, que el arrendatario tenga a su disposición el uso de los suministros de que esté dotado el inmueble. Por ello, por más que pudiera parecer lógico que el propietario que no recibe la mensualidad, hiciera de su capa un sayo y decidiera cortar el agua o el gas, la realidad es que, legalmente, estaría cometiendo un acto del que podría arrepentirse.
Es muy entendible que una situación así pueda ser especialmente peliaguda para el propietario, sobre todo porque, si el inquilino es moroso con la propiedad, es posible que también lo sea con unos servicios (gas, agua o electricidad) que pueden figurar a titularidad y cuenta bancaria de la parte arrendadora que, no sólo no recibe el importe del alquiler, sino que, además, se ve en la obligación de pagar las deudas con las compañías que su arrendatario deudor le está generando. Pero, insistimos, jamás deberán cortarse lo suministros ya que, de hacerlo, es posible que se incurra en el citado delito de coacciones.
No mantener la vivienda habitable
De nuevo, hemos de citar el artículo 27 de la LAU. En él se citan las dos obligaciones que todo arrendador tiene sobre la vivienda en alquiler.
Artículo 27 de la LAU – Incumplimiento de obligaciones
[…]
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
[…]
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21
En este caso, si un propietario se niega a llevar a cabo las reparaciones que le corresponden, es decir, todas aquellas «que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido», estará incumpliendo su compromiso contractual. Evidentemente, la LAU faculta al inquilino a rescindir el compromiso establecido entre las partes llegados a esa situación. Pero, si el arrendatario considera que la no realización de las obras necesarias para asegurar la habitabilidad es una mera medida de presión para echar a un inquilino con contrato en vigor, este podrá denunciar a la otra parte, una vez más, por delito de coacciones. Además, también podría solicitar las indemnizaciones que se estimen convenientes.
Y no sólo eso, ya que, si el estado de inmueble es tal que impide el uso adecuado del mismo, se podría perder la cédula de habitabilidad y, en consecuencia, la posibilidad de que sea arrendado de nuevo hasta que las reparaciones de hayan completado.
Amenazar al inquilino
El delito de amenazas también aparece tipificado en el Código Penal, concretamente en los artículos 169, 170 y 171. De manera llana, podemos decir que este delito consiste en anunciar a alguien la intención de causarle un mal o provocarle un peligro (físico, social, familiar o de cualquier otra índole). La manifestación de esta voluntad, además, no tiene por qué verbalizarse (o dirigirse por cualquier otra vía) directamente a la persona afectada, sino que también se puede producir utilizando como medios o intermediarios a otras de su entorno más cercano.
El que amenazare a otro con causarle a él, a su familia o a otras personas con las que esté íntimamente vinculado un mal que constituya delitos de homicidio, lesiones, aborto, contra la libertad, torturas y contra la integridad moral, la libertad sexual, la intimidad, el honor, el patrimonio y el orden socioeconómico, será castigado:
1.º Con la pena de prisión de uno a cinco años, si se hubiere hecho la amenaza exigiendo una cantidad o imponiendo cualquier otra condición, aunque no sea ilícita, y el culpable hubiere conseguido su propósito. De no conseguirlo, se impondrá la pena de prisión de seis meses a tres años.
Las penas señaladas en el párrafo anterior se impondrán en su mitad superior si las amenazas se hicieren por escrito, por teléfono o por cualquier medio de comunicación o de reproducción, o en nombre de entidades o grupos reales o supuestos.
2.º Con la pena de prisión de seis meses a dos años, cuando la amenaza no haya sido condicional.
Además de lo indicado en el artículo inicial, el 169, en los siguientes se indica que los tramos a aplicar serán los de mayor severidad cuando las amenazas su puedan realizar en «presencia de menores«, con el objetivo de «atemorizar a los habitantes de una población, grupo étnico, cultural o religioso, o colectivo social o profesional, o a cualquier otro grupo de personas» o empleando «armas u otros instrumentos peligrosos». Por lo tanto, evidentemente, bajo ningún concepto se deberá llegar a una situación en la que la cordialidad se pierda y, en su lugar, tome el control un momento airado en que se puedan producir amenazas.
Vender la casa sin notificárselo
Vender un inmueble arrendado es un derecho que todo propietario tiene. Nada le impide hacerlo y, de hecho, está recogido en la LAU en el artículo 14, Enajenación de la vivienda arrendada.
Artículo 14 de la LAU – Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
De la lectura del artículo se deduce que, en el caso de la venta de una vivienda con contrato en vigor, el nuevo propietario deberá respetar el acuerdo firmado hasta que este se extinga, independientemente de que el inquilino sea o no moroso. Sin embargo, no debemos olvidar que la LAU también recoge el derecho de adquisición preferente (artículo 25), que esencialmente, prima a inquilino arrendatario a, en las mismas condiciones que cualquier otro comprador, adquirir la vivienda frente a él.
Artículo 25 – Derecho de adquisición preferente
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Es decir, es requisito necesario que el inquilino esté avisado sobre la posible venta del inmueble ya que, de hecho, él está dotado con la opción de convertirse en el primer posible comprador. Es más, goza de un periodo de 30 días para manifestar si realmente está interesado en la adquisición o, por el contrario, prefiere mantener su perfil de mero arrendatario. Por lo tanto, intentar hacer una venta a ojos ciegos del residente será siempre un error ya que, por un lado, esta se podrá anular y, por otro, el inquilino podrá imponer una demanda contra la parte propietaria, al entender que se ha obrado de mala fe y contra ley.
