Los alquileres de habitaciones y las restricciones que se pueden o deben aplicar en relación al proceso de selección de los arrendatarios siempre generan conflictos. Por ejemplo, los anuncios en que sólo se alquilan habitaciones a chicas han sido siempre una fuente de debate. Recientemente, han surgido otros en los que se ofrece el salón de la vivienda como habitación, pero, ¿es esto legal?
Cuál es la normativa que rige el alquiler de habitaciones
En realidad, este es un ámbito en el que no existe cuórum. Por un lado, al tratarse de un alquiler, lo inmediato es pensar que la Ley de Arrendamientos Urbanos debería ser la norma a aplicar. Sin embargo, al profundizar en el artículo 2.1 del texto legal, comprobamos que la definición de arrendamiento no en todos los casos podrá aplicarse al alquiler de una sola habitación.
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
La disyuntiva reside, pues, en valorar si el alquiler de una sola habitación satisface la necesidad permanente de vivienda o si esta situación es sólo transitoria durante determinadas épocas de la semana (o incluso año) de vida de sus ocupantes.
Por ejemplo, pensemos en personas que, en su jornada laboral están desplazados a otra ciudad en la que trabajan y que, durante el fin de semana, vuelven a su domicilio habitual. La habitación en cuestión, en este caso, se utilizará, muy probablemente, sólo como un lugar al que ir a descansar y, como mucho, comer, así que muy difícilmente podrá considerarse una estancia con tan poco uso como una residencia. Es algo similar al caso que se podría aplicar a quien, estando de viaje, resida en una habitación de hotel o en un hostel.
Sin embargo, esa misma persona, es posible que algún fin de semana se quede en el piso compartido. Incluso que, debido a la inclusión de una cláusula contractual que así lo indique, tenga derecho a uso de los espacios comunes de la vivienda; en este caso, la respuesta anterior podría ser justamente la contraria y sí considerarse que este espacio constituye su hogar permanente y, por tanto, la LAU ser aplicable.
En suma, la respuesta será un depende, pues, en función de los condicionantes y términos en que se establezca el alquiler, este podrá considerarse un arrendamiento o no. Sólo en caso de que la habitación sea utilizada como morada permanente del inquilino y en ella se realicen por su parte todas las actividades relativas al habitar, la Ley de Arrendamientos Urbanos será de aplicación; en el resto de casos, habrá que recurrir al Código Civil.
Se puede alquilar un salón como habitación
En principio, nada en la normativa actual dice lo contrario, siempre, claro, que el salón esté habilitado adecuadamente. En realidad, todo dependerá de lo que se indique en el contrato. Es decir, si el espacio destinado a habitación es un salón, pero está adecuado como habitación y en el contrato se especifica que que el uso de esta estancia será la de dormitorio, no habrá problema legal alguno.
Cosa contraria será la situación en que un salón se pretenda alquiler como habitación pero no reúna las condiciones necesarias. Es decir que, por ejemplo, carezca de una cama o sofá convertible o que no tenga ventilación directa e iluminación natural (en este caso, estarían comprometidas la habitabilidad y salubridad del espacio). Caso parecido podría ocurrir cuando no hubiera espacios de almacenamiento mínimos (armarios) o, peor aún, si el salón que se usa de habitación es un espacio de paso para acceder al resto de habitaciones de la vivienda. En este último caso, el necesario derecho a la intimidad de toda habitación no sería respetado y muy seguramente podría considerarse como ilegal alquilar una estancia así como habitación privada.
Del mismo modo, debemos recordar que en los pisos compartidos se establecen ciertas regulaciones sobre el uso de los espacios compartidos. Por lo tanto, el propietario tiene la potestad de impedir el uso de salones, cocinas y baños o de limitar sus horarios de uso. En el caso de que contractualmente se haya establecido que en el periodo de vigencia de acuerdo el salón podrá ser usado por los cohabitantes, obviamente, bajo ningún concepto se podría modificar esta situación unilateralmente por parte del casero, por lo que si decide, de repente, que el salón sea una habitación más que alquilar, estaría cometiendo un acto contra contrato y, en consecuencia, ilegal.
Qué derechos tiene una persona que alquila una habitación en un piso compartido
Las personas que habitan en pisos compartidos, como es lógico, tienen asociados a su contrato una serie de obligaciones y derechos. Entre los últimos, destacamos los siguientes:
- Utilizar el inmueble como residencia principal o temporal.
- No se puede exigir al inquilino un tiempo mínimo de estancia.
- No se necesita depositar una fianza, pero se puede solicitar una garantía financiera.
- Como se ha mencionado previamente, entre las partes han de pactar a qué zonas comunes se tiene acceso y, en el caso de que se establezcan restricciones horarias, especificarlas de forma clara.
- El contrato se renueva automáticamente a menos que una de las partes lo cancele.
- El pago regular del alquiler será suficiente para mantener la validez del contrato.
- A menos que se especifique lo contrario, el inquilino puede subarrendar su parte.
- La vivienda es inviolable para el arrendador durante el contrato, excepto las áreas comunes o las habitaciones vacías que se puedan ofrecer a nuevos inquilinos.
- Se puede permanecer en el piso mientras se esté al día con los pagos, independientemente de las posibles situaciones de morosidad en que puedan incurrir otros inquilinos.
Dónde denunciar el alquiler ilegal de habitaciones
En realidad existen distintas autoridades y asociaciones a las que denunciar un alquiler ilegal, ya sea de habitaciones o de pisos completos. En primer lugar si se trata de un acuerdo en el que se están incumpliendo los términos económicos relativos a los pagos, lo lógico será recurrir a la Agencia Tributaria; este es el caso en que, por ejemplo, se sospeche que se está declarando menos importe del que se abona por parte del inquilino.
Para situaciones en que lo que no se está respetando son los términos del contrato en sí, la administración local será a la que habrá que acudir, normalmente a la delegación de vivienda de la Junta Autonómica correspondiente. Es el caso, por ejemplo, en que se sospeche que no se ha registrado el contrato, cuando se crea que la fianza no se ha depositado en la oficina correspondiente o cuando las condiciones de habitabilidad, seguridad y salud de la habitación sean insuficientes.
Por supuesto, si contra lo que se está atentando es contra la seguridad personal de los inquilinos y, sobre todo, en el caso de que se den situaciones violentas o ilegales, procederá denunciar directamente a la policía y los juzgados. Además, en el caso de que la habitación se haya encontrado a través de una web o plataforma específica, tipo Idealista o Fotocasa, también conviene avisar a los administradores de la misma, para que estén al tanto de la situación.
Por último, recordar que muchos de estos procedimientos pueden realizarse de manera anónima, lo que revierte en la seguridad del denunciante afectado.
