Sin duda, una de las cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento que todo inquilino analiza con sumo cuidado es la referente a la fianza. Y no sólo porque supone un desembolso inicial añadido a los gastos provocados por la comisión de la inmobiliaria y a la primera (o primeras) mensualidad que el arrendador solicite, sino, sobre todo, porque no siempre se reflejan con claridad los supuestos y circunstancias en las que ese dinero en depósito pueda ser no devuelto al arrendatario.
¿Qué es la fianza de un contrato de alquiler?
La fianza, en esencia, es una provisión de fondo que el inquilino entrega por adelantado y en metálico para que se puedan cubrir los desperfectos, modificaciones y deficiencias que se produzcan en la vivienda durante el periodo de vigencia del contrato de arrendamiento y que sean consecuencia directa de la actividad generada por el arrendatario.
Es importante resaltar que la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36.1, especifica que, para el caso de viviendas, el importe de la fianza será de una mensualidad y que solo en el caso de usos distintos al de vivienda podrá solicitarse una fianza equivalente a dos meses de alquiler. Por lo tanto, cualquier cláusula contractual que establezca una cantidad mayor estará contraviniendo lo regido por ley.
A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
En el mismo artículo, la LAU establece, además, que la actualización del importe de la fianza sólo ha de realizarse a partir de que se cumplan los cinco primeros años de contrato para el caso de viviendas. Las modificaciones que se realicen sobre la cantidad inicial tendrán como objeto regularizar el importe en depósito al valor de una mensualidad del alquiler que esté vigente en el momento.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga
Por último, es importante señalar que la fianza no se entrega para uso directo del arrendador sino que este ha de depositarla en la oficina de la Comunidad Autónoma correspondiente y que, sólo una vez finalizado el contrato de alquiler, el propietario estará habilitado para recuperarla y reintegrársela al inquilino en su totalidad o detrayendo la parte correspondiente a los daños realizados sobre el inmueble.
Punto 4 del Preámbulo de la LAU
[…] Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.
¿Cuál es el plazo para devolver una fianza?
Legalmente, no existe un periodo de tiempo máximo en que la fianza deba ser reintegrada al inquilino una vez rescindido o finalizado el contrato. La LAU, en su artículo 36.4, sólo establece que, pasado un mes, se podrán empezar a repercutir los correspondientes intereses sobre la cantidad inicial y es por ello que, normalmente, se entiende como 30 días el plazo hábil para que el arrendatario devuelva la fianza. Pero, insistimos, no es un plazo estipulado por ley.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución
Sin embargo, precisamente por el hecho de que la ley contemple que se generen intereses pasados 30 días desde el día de la entrega efectiva de llaves, a partir de ese mismo momento se puede empezar a iniciar los procedimientos legales que sean oportunos a fin de exigir la devolución de la fianza que, además, habrá de ser reintegrada en metálico.
Por último, como hemos dicho antes, la fianza normalmente se deposita en las oficinas que la Comunidad Autónoma correspondiente habilite a tal efecto; por tanto, cuando el retraso en la devolución del importe sea a atribuible a la administración, como establece la LAU en su Disposición adicional tercera, también lo serán los correspondientes intereses que se puedan generar.
Disposición adicional tercera de la LAU – Depósito de fianzas
[…] Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.
Devolución de la fianza: paso a paso
- Una vez se ha realizado el acto de entrega de llaves y se ha firmado la correspondiente finalización de contrato, el propietario deberá iniciar una solicitar de devolución a la administración correspondiente.
- Para ello, deberá cumplimentar la correspondiente instancia y aportar la documentación necesaria para identificarse como justo propietario del inmueble.
- El organismo reintegrará, vía cuenta bancaria, la totalidad del importe de la fianza (junto con los posibles intereses generados) al propietario y le hará llegar, además, un comprobante de la operación.
- Inquilino y propietario se reunirán para que el segundo le entregue al primero, en metálico, la totalidad de la fianza o la parte que reste tras detraer el importe correspondiente a las distintas obras y mejoras que deban realizarse en la vivienda y que hayan sido consecuencia de daños provocados por la actividad del arrendatario.
Este último punto siempre es delicado, ya que la valoración sobre la necesidad o no de realización de obras y su importe es un asunto escamoso que, en ocasiones, requiere de la intervención de un perito o, si se ha firmado el contrato con una inmobiliaria, la intermediación del agente. Esta, sin dudas, es una de las ventajas de alquilar con inmobiliaria.
Motivos para no devolver una fianza
- Daños en la propiedad. El inquilino debe devolver al su arrendador el inmueble en las mismas condiciones en que este se encontraba al inicio del alquiler. Todos los desperfectos que se puedan haber generado en mobiliario, electrodomésticos, suelos y paredes requerirán de obras, mejoras o sustituciones por parte del arrendador. El gasto previsto asociado a estas intervenciones será, por tanto, detraído de la fianza.
- Suciedad y mal estado. El concepto de salubridad no solo tiene que ver con la estabilidad y confort de la vivienda sino, también, con su limpieza. Si se considera que a la entrega de llaves el inmueble presenta unas condiciones poco salubres, tales que obligarían al arrendador a llevar a cabo una limpieza profunda o a contratar unos servicios externos especializados en estas tareas, podrá penalizarse en la fianza el importe correspondiente.
- Obras sin autorizar en la vivienda. Por regla general, en los contratos de alquiler se especifica que no pueden llevarse a cabo modificaciones en la configuración general de la vivienda sin la autorización previa del propietario. Si el inquilino, por su cuenta y riesgo, decide realizar alguna obra o intervención sin la notificación expresa de su casero, deberá asumir la pérdida de parte o la totalidad de la fianza.
- Impagos. Debemos dejar claro que la fianza, en ningún caso, debe utilizarse como sustitutivo de una mensualidad. Sin embargo, no podemos ignorar que esta es una práctica común, sobre todo cuando se trata del último mes de contrato, ese en el que, a veces, un inquilino se ve ‘obligado’ a abonar, simultáneamente, la renta del piso que deja y la correspondiente del nuevo inmueble que va a ocupar.
- Impago de servicios. Si un inquilino se retrasa o no realiza los pagos correspondientes a los suministros que se tengan dados de alta en la vivienda (luz, agua, gas…), su casero podrá retener de la fianza el importe total adeudado.
- Incumplimiento del periodo de vigencia mínima del contrato. Recordemos que, si un inquilino decide abandonar su piso de alquiler antes de los primeros seis meses, el casero podrá reclamarle las correspondientes mensualidades y, además, no proceder a la devolución de la fianza.
¿Qué hacer si un casero no devuelve la fianza?
Si a la finalización del contrato, la vivienda se encuentra en buen estado, el inquilino no se ha demorado en el pago de mensualidades y, además, no hay impagos de facturas pendientes, el propietario está legalmente obligado a restituir a su ex-arrendatario el importe total de la fianza. De no hacerlo, este podrá iniciar los procedimientos legales que considere oportunos a hasta ver satisfecha su demanda.
