El auge de las plataformas de alquiler vacacional ha hecho que los pisos turísticos sean una opción muy popular tanto para propietarios como para viajeros. Sin embargo, el impacto que estos inmuebles generan en las comunidades de vecinos ha despertado un creciente número de conflictos. Por ello, muchas comunidades están optando por prohibir este tipo de alquileres debido a las molestias y problemas que generan en la convivencia diaria.
- ¿Puede la comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico?
- Cuánto se tarda en prohibir un piso turístico en la comunidad
- Qué ocurre si un propietario no acata lo acordado por la comunidad
- De cuánto son las multas por no acatar lo acordado por la comunidad
- Limitaciones legales y consideraciones adicionales
¿Puede la comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico?
La respuesta es clara: sí, las comunidades de vecinos pueden prohibir el alquiler turístico en uno o varios pisos del edificio, pero no de manera automática. Se requiere un acuerdo formal adoptado en la junta de propietarios. Esto se debe a que, desde la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal en 2019, es posible prohibir el uso de un piso como alquiler turístico si se consigue una mayoría cualificada del 3/5 de los propietarios, lo que supone un 60% del total de las cuotas de participación en la comunidad.
Es importante señalar que no todas las comunidades de vecinos cuentan con esta normativa explícita en sus estatutos, por lo que, si los vecinos desean prohibir este tipo de actividad, tendrán que incluir una modificación específica en los mismos. Una vez aprobado, el acuerdo tiene validez y es de obligado cumplimiento para todos los propietarios, incluso para aquéllos que no votaron a favor.
Recordemos, además, que no existe un motivo único por el que solicitar la prohibición del alquiler turístico. El ruido y las fiestas que molestan a los vecinos, el uso excesivo de las instalaciones comunes o el deterioro del inmueble son solo algunos de los problemas que suelen mencionarse, por lo que, aunque los propietarios tienen derecho a alquilar su vivienda, las comunidades también pueden establecer restricciones siempre que el proceso sea legal.
Procedimiento para prohibir el alquiler turístico
El proceso para prohibir el alquiler turístico comienza con la convocatoria de una junta de vecinos donde se plantee el tema. Durante la reunión, se somete a votación la posibilidad de modificar los estatutos de la comunidad para incluir la prohibición de esta actividad. Como hemos mencionado, se requiere una mayoría cualificada del 3/5 para que la prohibición tenga validez.
El acuerdo debe reflejarse en el acta de la reunión y ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Una vez registrado, el nuevo estatuto será vinculante, tanto para los actuales propietarios como para los futuros. Si un propietario decide ignorar esta prohibición y continuar con la actividad turística, la comunidad puede emprender acciones legales.
En el caso de que la actividad quede prohibida en una determinada comunidad y, aun así, uno de los vecinos decida continuar con la actividad comercial, ese piso turístico será considerado ilegal y conviene recordad que este hecho podría ser denunciable.
Cuánto se tarda en prohibir un piso turístico en la comunidad
Evidentemente, el tiempo que puede tardar una comunidad en prohibir un piso turístico depende de varios factores, principalmente de la agilidad con la que se convoquen las juntas y de si se logra alcanzar la mayoría requerida en la primera votación. De manera general, el proceso puede tardar desde unos pocos meses hasta más de un año, especialmente si hay propietarios que se oponen a la medida y deciden recurrir el acuerdo.
Una vez aprobado en la junta de propietarios, la prohibición debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que puede suponer tiempo adicional. Además, en caso de que un propietario decida impugnar la decisión en los tribunales, el proceso puede prolongarse aún más, ya que las acciones legales pueden ser largas y costosas.
Qué ocurre si un propietario no acata lo acordado por la comunidad
Si la comunidad ha acordado prohibir los pisos turísticos y un propietario sigue realizando este tipo de actividad, se pueden tomar varias medidas. En primer lugar, la comunidad puede demandar al propietario infractor. En este caso, el procedimiento judicial puede acabar en una orden que obligue al dueño a cesar el alquiler turístico.
Además, el propietario puede enfrentarse a sanciones económicas por incumplir las normas de la comunidad. Las multas suelen ser establecidas en los propios estatutos comunitarios, pero en algunos casos también se pueden interponer sanciones administrativas si la actividad no está regulada o carece de licencia. De hecho, alquilar una vivienda sin la licencia correspondiente (por ejemplo, en plataformas como Airbnb) es ilegal en muchas ciudades, lo que podría agravar la situación del propietario que infringe la normativa.
De cuánto son las multas por no acatar lo acordado por la comunidad
Como acabamos de decir, las multas por no respetar la prohibición del alquiler turístico en una comunidad de vecinos pueden variar en función de la legislación local y de los propios estatutos comunitarios. En muchas ciudades, las sanciones administrativas por alquilar un piso sin licencia pueden alcanzar cifras elevadas, incluso hasta los 30.000 euros, dependiendo del municipio y de la gravedad de la infracción.
Por otro lado, las sanciones impuestas por la comunidad de propietarios también pueden ser considerables. Si el propietario continúa alquilando su vivienda de manera turística pese a la prohibición, la comunidad podría imponer multas periódicas hasta que cese la actividad. Estas sanciones suelen fijarse en el reglamento de régimen interno de la comunidad y pueden ser acumulativas, lo que significa que cuanto más tiempo pase sin acatar el acuerdo, mayor será la multa.
Además, es esencial tener en cuenta que las multas pueden acumularse con otras sanciones por parte de las autoridades si, además de incumplir el acuerdo comunitario, el propietario no cuenta con la licencia turística necesaria para llevar a cabo la actividad. En algunas jurisdicciones, las sanciones por operar un piso turístico ilegalmente pueden llegar a ser incluso más graves que las impuestas por la comunidad de vecinos.
Limitaciones legales y consideraciones adicionales
Aunque las comunidades de vecinos tienen derecho a prohibir el alquiler turístico, existen algunas limitaciones que deben tener en cuenta. Una de las principales es que la prohibición no puede ser retroactiva. Es decir, si un propietario ya estaba alquilando su piso con fines turísticos antes de que la comunidad adoptara la prohibición, esta no le afectará inmediatamente. En este caso, el propietario podrá seguir con su actividad hasta que decida vender el inmueble o se produzca algún cambio de titularidad. Aunque la realidad es que lo más habitual es que se llegue a un pacto con este propietario para que cese en su actividad a cambio de alguna compensación.
Asimismo, es fundamental que el acuerdo de prohibición se inscriba en el Registro de la Propiedad, ya que de lo contrario no será vinculante para terceros, como los futuros compradores de los pisos. En cualquier caso, siempre es recomendable que las comunidades de propietarios cuenten con asesoría legal antes de adoptar este tipo de medidas, para asegurarse de que el proceso se lleva a cabo correctamente y cumple con la normativa vigente.
Por último, no hay que olvidar que la convivencia debe cuidarse en todos los sentidos. No es descartable que la prohibición del alquiler turístico pueda afectar a algunos propietarios que dependan de los ingresos generados por esta actividad; al quedar ésta vetada, comenzarán a enfrentar una situación vulnerable. En este sentido, siempre es recomendable buscar soluciones consensuadas, no dar nada por sentado y dialogar antes de recurrir a medidas más drásticas.
