Un inquilino que deja de pagar la mensualidad, puede convertirse en ocupa. Del mismo modo, una persona que accede a una vivienda que no le pertenece y reside en ella, también estaría incurriendo en un acto de ocupación. La lógica invita a pensar que en ninguno de los dos casos el que reside en el inmueble sin pertenecerle, hacer algún tipo de pago o contar con la autorización de propietario debería carecer de todo derecho; sin embargo, legalmente, ocurre lo contrario.
Qué dice la Ley de Vivienda de los ocupas
El aspecto más destacado en la nueva ley de vivienda con respecto a las ocupaciones se encuentra en su disposición final quinta, que modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con el fin de mejorar el procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad. En términos generales, la ley ahora exige que en todos los casos de desahucio, se especifique la fecha y hora exactas del desalojo en todos los decretos o resoluciones judiciales relacionadas con la expulsión de ocupantes ilegales.
Disposición final quinta de la Ley por el Derecho a la Vivienda
Uno. Se modifica el apartado 4 del artículo 150, que queda redactado del siguiente modo:
«4. Cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, por si procediera su actuación.»
Además, se han establecido dos nuevos requisitos para que los propietarios puedan iniciar el proceso de desahucio. En primer lugar, deben demostrar si la propiedad ocupada es la residencia principal del ocupante o no. En segundo lugar, deben demostrar si son o no considerados «grandes tenedores», es decir, si poseen 10 o más propiedades de uso residencial.
Sin embargo, la normativa no especifica cómo los propietarios pueden cumplir con estos requisitos. Por ejemplo, para demostrar que la propiedad ocupada es la residencia principal del ocupante, podría ser válido el registro del padrón municipal, ya que las familias generalmente se empadronan en las viviendas ocupadas para poder acceder a servicios públicos como educación o sanidad. Pero, lamentablemente, esto no siempre ocurre, por lo que no sería un sistema válido para todas las situaciones posibles.
Por otro lado, en el caso de que el arrendador pueda demostrar su condición de gran propietario, deberá adjuntar información en su demanda sobre la situación de vulnerabilidad del ocupante, en caso de que exista. La ley proporciona varias formas de hacer esto: presentar un documento emitido por los servicios sociales o una declaración responsable (documento en el cual el arrendador establece que cumple con los requisitos de la normativa para poder acceder al derecho de iniciar el proceso de desahucio).
Por último, en el caso del gran tenedor, una vez que se han acreditado todos los requisitos anteriores, también se debe demostrar que se ha intentado resolver el conflicto a través de los procedimientos de intermediación o conciliación establecidos por las Administraciones Públicas. En otras palabras, antes de proceder con el desalojo, la normativa obliga al gran propietario a buscar alternativas habitacionales o programas de alquiler social en colaboración con la Administración.
Los 5 derechos que adquiere un ocupa al acceder a una vivienda
Derecho a no ser desalojado si hay situación de vulnerabilidad
Si los informes presentados establecen la vulnerabilidad del ocupante del inmueble, la nueva ley permite suspender el proceso de desahucio durante un período de dos meses si el demandante es una persona física, o cuatro meses si se trata de una persona jurídica. Esta medida permite que las Administraciones Públicas autonómicas y locales dispongan de más tiempo para presentar al Juzgado alternativas de vivienda digna en alquiler social, así como posibles ayudas económicas y subvenciones para la parte demandada. De esta manera, se busca garantizar una solución más adecuada y justa para todas las partes involucradas en el proceso.
En este sentido, de acuerdo con los criterios establecidos en la ley, un tribunal considerará a una persona como vulnerable cuando el total del alquiler más los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones represente más del 30% de los ingresos familiares. Además, se considerará vulnerable si estos ingresos no superan tres veces el IPREM, es decir, 1.800 euros al mes, una cifra que puede variar si hay menores o dependientes a cargo.
Derecho a no ser desalojado sin una orden judicial
Como ocurre con cualquier vivienda, se establece que la policía no podrá ingresar al inmueble sin una orden judicial. Si los ocupantes entran en la vivienda, cambian la cerradura y permanecen allí durante 48 horas, el lugar se considerará su domicilio y surgirá un derecho esencial. De esta manera, la Constitución Española declara el domicilio o morada como «inviolable».
Además, si la propiedad no es la vivienda habitual del propietario o su segunda residencia, el delito se considerará usurpación, lo que conllevará un proceso más prolongado para desalojar a los ocupantes. Esta distinción es importante ya que el derecho a la inviolabilidad del domicilio se aplica específicamente a las moradas, lo que implica que el proceso legal para desalojar a los ocupantes puede ser más complejo si la propiedad no se considera su hogar principal.
Derecho a que la vivienda se considere su morada
Según la ley, el morador es la persona que reside y pasa la noche en la morada, incluso si no lo hace de forma permanente y aunque no sea el titular del lugar. Además, a efectos legales, también se consideran morada algunos espacios exteriores a la vivienda que forman parte de la estructura, como el patio, el jardín, el garaje, etc… De esta forma, aquél que ocupa una vivienda y reside en ella, aunque no sea el dueño de la misma, será considerado su morador.
Derecho a que el propietario no pueda forzar la puerta
Una vez que la vivienda se considera la morada de los ocupantes, el propietario no tiene el derecho de forzar la puerta para acceder a la propiedad. Esto se debe a que la Constitución Española establece el derecho a la inviolabilidad del domicilio, lo que significa que la entrada a la vivienda sin consentimiento del morador solo puede realizarse mediante una orden judicial. En este contexto, el propietario deberá seguir los procedimientos legales establecidos para recuperar la posesión de su propiedad. Precisamente por esto, algunas de las prácticas habituales en las empresas de desokupación son consideradas como legalmente dudosas.
Derecho a que no se les corten los suministros
A los ocupantes no se les puede cortar el suministro de servicios básicos, como agua y luz, pese a que se haya accedido al inmueble de forma ilegal. Lamentablemente para el propietario, éste sigue siendo responsable de los pagos de los servicios, ya que son considerados derechos fundamentales y cortarlos podría constituir un acto ilegal o incluso una violación de los derechos humanos.
Cuándo adquiere derechos un ocupa
Como hemos dicho previamente, la pernoctación y el hecho de permanecer un tiempo prolongado en una vivienda es clave para que una persona se considere su moradora y, en consecuencia, adquiera ciertos derechos sobre la propiedad. En este caso, el periodo de tiempo establecido sería de 48 horas, plazo coincide con el se considera legalmente como delito cometido in fraganti y que, de no cumplirse, permitiría realizar un desalojo exprés.
