Existe un cierto desconocimiento sobre lo que se puede y no hacer legalmente cuando un inquilino termina convirtiéndose en okupa. Si bien, más o menos, está claro que no se pueden llevar a cabo medidas coercitivas (cambiar la cerradura sin permiso, dar de baja los suministros…), sigue existiendo bastante confusión respecto a los plazos y tiempos que puede durar un proceso de desahucio; sobre todo cuando aparecen conceptos que se difunden rápidamente, pero que, en realidad, la mayoría de la población no tiene claro en qué se traducen. Es el caso del desahucio exprés.
Cómo funciona un desalojo o desahucio exprés
Lo primero que debemos decir es que el concepto de «desahucio exprés» no es un término legal, sino uno extendido socialmente (algo parecido a lo que ocurre con el plazo de 48 horas para expulsar a un okupa). Hace referencia a aquellos procesos de desalojo que, debido a determinadas circunstancias, pueden ser ejecutados de manera más rápida que los desahucios tradicionales; concretamente, en la mitad de tiempo.
Como decimos, para que los tiempos se puedan reducir, deben darse determinadas circunstancias; en esencia, todas dependen de las causas que propician el desalojo. Estas derivarán en que se pueda aplicar un procedimiento judicial u otro. Para el caso de los desahucios, se tratará, en todo caso, de juicios declarativos; es decir, aquellos en los que el juez declara una realidad.
En este tipo de procesos, puede darse dos alternativas, lo que se traducirá en un mayor o menor tiempo de litigio. Estas son los juicios declarativos verbales y los juicios declarativos ordinarios.
Juicio declarativo ordinario
Es el procedimiento aplicable a la mayoría de los procesos de desahucio y las causas que lo propician son el incumplimiento, por parte del arrendatario, de alguna o varias de las cláusulas contractuales pactadas y aceptadas por las partes. Por ejemplo:
- Subarrendar espacios sin autorización expresa del propietario.
- Llevar a cabo actividades insalubres o hacer ruidos excesivos.
- Tenencia de animales en la vivienda estando prohibido.
- Fumar en los espacios de la vivienda cuando no está autorizado.
Juicio declarativo verbal
Se trata de un proceso mucho más rápido, que puede reducir los tiempos a la mitad con respecto a su homólogo ordinario. Sólo es aplicable a dos situaciones asociadas al arrendamiento:
- Impago de rentas o suministros, lo que da lugar al desahucio por impago de alquiler (también llamado desahucio por falta de pago).
- Finalización de contrato, que da lugar al desahucio por expiración de plazo.
En este caso, al igual que en el procedimiento anterior, la realidad que declara el juez es la finalización del contrato de arrendamiento; es decir, da por terminado el acuerdo entre las partes, pero, a diferencia del resto de situaciones susceptibles de desalojo, la ley permite llevar acabo los procesos que están propiciados por estas causas de una manera mucho más veloz.
Cuánto tarda un desahucio exprés
Recordemos que los desahucios, lamentablemente, suelen ser procesos largos y tediosos. Aunque tradicionalmente se daba como referencia el periodo de dos años para que un desahucio tocase a su fin, la realidad es que desde los tribunales se intenta acelerar este tipo de juicios hasta intentar reducir los tiempos a su mínima expresión. Los jueces son bien conscientes de que alargar la resolución de estos autos no beneficia a ninguno de los implicados.
Hoy en día lo habitual es que un juicio declarativo ordinario que deba propiciar un desalojo suele durar en torno a unos 6 meses. Es decir, el tiempo que se tarda en echar a un inquilino moroso de la vivienda es inferior a medio año.
Como antes hemos comentado, estos tiempos normalmente se reducen a la mitad para el caso de procedimientos verbales (3 meses). No obstante, pueden ser aún más rápidos; tanto es así que se han dado procedimientos que se han resuelto en menos de un mes.
Qué coste tiene un desahucio exprés
Evidentemente, dar una respuesta unificada no es sencillo, ya que dependerá, en gran parte, de las tarifas que cada abogado o bufete quiera aplicar. No obstante, se pueden utilizar como referencia los siguientes conceptos y precios medios (impuestos incluidos):
- Abogado. En este tipo de procesos es imprescindible su intervención, ya que el acusado no puede representarse a sí mismo. Como decimos, el precio dependerá de lo que fije cada profesional, pero suele rondar los 500 euros.
- Procurador. Al igual que ocurre con el abogado, también es necesaria su intervención. A diferencia del anterior, su coste está tasado, y varía para cada caso en función del importe de la renta mensual del alquiler asociada al proceso de desahucio. No obstante, dados los importes de los alquileres más extendidos, suele rondar los 200 euros.
- Poder general para pleitos. Afortunadamente, es gratuito siempre que se haga presencialmente en el juzgado o de forma telemática. Sin embargo, si se lleva a cabo en una notaría, tendrá un coste de unos 60 euros.
- Cerrajero. Por norma general, tanto si el inquilino ha devuelto las llaves como si no lo ha hecho, suele ser necesaria su intervención, ya que rara vez el propietario tiene garantías de tranquilidad tras un proceso tan complejo y delicado como un desahucio. De nuevo, el coste va a depender de las tarifas que aplique el profesional en cuestión, pero suele estar sobre los 90 euros.
- Tasas judiciales. Las personas físicas están exentas del pago de las tasas judiciales. Estas sólo deben ser abonadas por las personas jurídicas y tienen un coste aproximado de 150 euros.
Por lo tanto, sumando todos los conceptos que acabamos de mencionar, en un proceso de desahucio exprés tipo (con juicio verbal) los costes para la propiedad serán de unos 900 euros.
