Las cláusulas abusivas en contratos son disposiciones que perjudican los derechos del consumidor. En el caso de los arrendamientos, suelen ser redactadas de manera unilateral por la parte más fuerte (el casero) imponiendo condiciones desfavorables para la otra (el inquilino). En muchos casos, las cláusulas abusivas son consideradas nulas y pueden ser objeto de acciones legales para su eliminación o modificación. Por ello, su detección y eliminación son fundamentales para garantizar la equidad en la necesaria sana relación que debe haber entre arrendador y arrendatario.
Cuándo se considera que una cláusula es abusiva
Una cláusula se considera abusiva cuando está al límite de lo permitido por la ley, constituyendo una imposición que los propietarios, a veces, ejercen sobre sus arrendatarios debido a su posición de superioridad. Es decir, dado que es el arrendador el que puede elegir a qué inquilino alquilar su casa, puede valerse de este hecho para hacer pasar por el aro a un futuro arrendatario ante una cuestión que está en la frontera de la legalidad.
Dicho de otra manera, una cláusula abusiva es una condición pactada que crea un desequilibrio en los derechos y obligaciones derivados del contrato, en detrimento del consumidor. Como decimos, suelen estar justo en el límite de lo ético y, lo que es peor aún, de lo legal, lo que puede llevar a considerarlas como ilegales o nulas, ya que van en contra de los principios de equidad y protección al consumidor.
Como propietario, por lo tanto, es crucial evitar estas prácticas, especialmente si pueden ser consideradas como un ataque a los derechos humanos o fundamentales; pensemos, por ejemplo, en situaciones que afecten a la salubridad, habitabilidad o seguridad del inmueble. En todos estos casos, la ley protege a los inquilinos de cláusulas abusivas, permitiéndoles impugnar el contrato de alquiler ante los tribunales si consideran que se están viendo afectados sus derechos.
Es el caso, también, que se da cuando un casero incluye un apartado en el que se arrogue la posibilidad de entrar en la vivienda sin previo aviso o autorización o que obligue a su inquilino a pagar el alquiler en efectivo cuando existan alternativas bancarias.
Cómo afecta al arrendador añadir estas cláusulas al contrato de alquiler
Pese a que pueda parecer que incluir cláusulas abusivas en un contrato de alquiler sólo perjudica al inquilino, la realidad es que también puede afectar negativamente al arrendador de manera severa ya que, si se llega a un litigio judicial y se verifica que la citada cláusula debe ser retirada del contrato, ésta se tratará como si nunca hubiera existido (artículo 6 de la LAU).
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Por ejemplo, si en el acuerdo de alquiler se incluye un apartado de actualización de la renta que prevé un aumento del precio fijo del 10%, llegados a un juicio, sería considerada como nula, ya que fijaría un valor muy superior al establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (2%).
Al quedar eliminada del contrato, el inquilino no estaría obligado a cumplir con el aumento de precio, ni siquiera con el mínimo citado 2%, ya que se trataría este apartado del acuerdo como si nunca se hubiera incluido en el contrato.
Huelga decir que, obviamente, el arrendador se expone a posibles multas y sanciones por incluir una (o varias) cláusula que atenten contra la ética y la legalidad en el contrato.
Cómo enfrentarse a un contrato de alquiler con cláusulas abusivas
Evidentemente, debemos decir que la mejor manera de enfrentarse a una cláusula abusiva es la detección temprana antes de la firma. Por ello, precisamente, en ocasiones conviene revisar el contrato antes de firmarlo con algún experto en temas legales inmobiliarios.
No obstante, si ya se firmado el acuerdo y, a posteriori, se detecta una cláusula que incumpla el marco legal, aún hay margen de actuación. Como siempre, el diálogo será la primera opción. Hacer ver al arrendatario que lo indicado en contrato no procede de acuerdo al marco legal vigente puede ser una buena forma de evitar males mayores. Muchas veces los contratos responden a modelos localizados online y no es descartable que el propietario no haya sido consciente de que la cláusula existe.
En caso de no llegar a un acuerdo, se deberá considerar la posibilidad de acudir a una entidad de consumo para buscar asesoramiento y mediación. Es posible que, con el apoyo de alguno de los sindicatos de inquilinos o de las asociaciones de consumo más habituales, la presión sea mayor, ya que normalmente cuentan con gabinetes legales y, además, están más versados en estos conflictos.
En última instancia, si no se encuentra una solución satisfactoria, siempre se podría iniciar una acción judicial para declarar la nulidad de estas cláusulas abusivas. Es importante tener en cuenta cuáles son los derechos del inquilino y que el afectado esté dispuesto a defenderlos a través de los mecanismos legales disponibles asumiendo que estos pueden prolongarse en el tiempo y que, lamentablemente, esto generará inevitables tensiones con el casero.
Qué pasa si el inquilino se niega a cumplir una cláusula abusiva
La realidad ante esta cuestión es compleja. Por un lado, la lógica dice que si la cláusula es efectivamente abusiva, el inquilino debería estar perfectamente capacitado para no cumplir con ella a la vez que inicia los medios que sean oportunos (diálogo con el propietario o vía judicial) para que ésta quede eliminada del contrato. Sin embargo, es cierto que, hasta que esto ocurra, podría considerarse que el arrendatario está incurriendo en un incumplimiento de sus obligaciones como parte y, en consecuencia, asumir las posibles consecuencias de la vía legal que el propietario pueda iniciar.
No obstante, es cierto que, de darse el caso, ambas situaciones concurrirían en un procedimiento judicial y, de ser efectivamente abusiva la cláusula, el arrendatario saldría, muy seguramente, libre de cargo del hecho de no haber cumplido con lo estipulado en ese apartado del contrato; sin embargo, como hemos mencionado antes, es de sobra sabido que los tiempos judiciales pueden prolongarse y, en consecuencia, asumir que se genere una situación tensa que pueda perdurar más de lo estipulado.
Por ello, una vez más, insistimos, siempre que se pueda, se debe recurrir al diálogo con la otra parte a fin de rectificar los apartados abusivos del contrato y negociar los términos en que deban ser redactados para evitar conflictos futuros.
