Habitualmente, cuando se piensa en situaciones de morosidad relacionadas con los arrendamientos, lo habitual es que se trate de casos en los que el inquilino no abona las mensualidades, ya sea de forma puntual o recurrente. Rara vez pensamos en casos de impago por parte del propietario y, cuando lo hacemos, tienen que ver con cuestiones menores, como, por ejemplo, que el casero no pague la comunidad. Pero, ¿qué ocurre cuando el arrendador con quien tiene una relación de morosidad es con el banco? ¿En qué situación se queda el inquilino?
Qué pasa si le embargan el piso al propietario
Al igual que ocurre con la posible muerte de un arrendador, el caso de que a un propietario le sea embargada la vivienda en que resida un inquilino en régimen de arrendamiento está contemplado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Legalmente se tratará, en definitiva, de una enajenación del inmueble arrendado y el proceder ante un proceso como este viene recogido en el artículo 29 de la citada ley.
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
De lo expuesto en la ley se deduce que el hecho de que un arrendador pague o no su hipoteca y que, como consecuencia, el inmueble arrendado se subaste, es indiferente para el inquilino, ya que su contrato de alquiler se mantendrá mientras este no alcance su fecha de extinción. Por lo tanto, un arrendatario que no incumpla con sus obligaciones como parte y que abone su mensualidad de forma puntual, no tendrá que preocuparse ante una posible ejecución hipotecaria de la vivienda o un embargo.
Por otro lado, es importante resaltar que, si al inquilino de una vivienda se le notifica de manera oficial el embargo del piso (porque, por ejemplo, reciba una notificación en el buzón del inmueble), debe acudir lo antes posible al juzgado a fin de hacer constar su situación de arrendatario. Insistimos: el proceso hipotecario y el arrendamiento son totalmente independientes y es posible que durante el litigio no se haya manifestado la condición del estado de alquiler de la vivienda. Como es lógico, será necesario aportar un escrito mediante el que se pueda verificar este punto, por lo que lo ideal será entregar una copia del contrato de arrendamiento
Cosas a las que debe prestar atención un inquilino si su casero no paga la hipoteca
Dado que un proceso de embargo de un bien inmueble puede ser prolongado, el inquilino que sea consciente de que su arrendador ha dejado de pagar la hipoteca (o puede estar incurriendo en una situación similar a causa de diferentes motivos como, por ejemplo, haber sido avalista de un contrato de arrendamiento de otra vivienda), debe ser especialmente precavido. Hablando de forma llana, ha de saber guardarse las espaldas ante posibles contratiempos.
Para ello, es aconsejable que preste atención a las siguientes recomendaciones:
- Es imprescindible que reclame a su casero todos recibos de los pagos realizados hasta la fecha, incluido el de la fianza.
- Si existen sospechas de que se esté llevando a cabo un posible embargo del inmueble, conviene que se acuda al juzgado para comunicar la condición de arrendatario de esa vivienda.
- Un arrendador que se vea acosado por deudas es posible que decida poner a la venta la vivienda. En tal caso, es necesario hablar con el propietario, ya que el inquilino podrá ejercer sus derechos de tanteo (potestad de poder adquirir la vivienda de forma preferente sobre cualquier otro comprador) de y retracto (posibilidad de readquirir la vivienda si esta se vende por condiciones más favorables a las ofertadas al inquilino o si no se hubiera notificado a este la voluntad de venderlo).
¿Hay que seguir pagando el alquiler si sabemos que el propietario no paga la hipoteca?
Efectivamente. Hay que tener en cuenta que una cosa es que el propietario se haya convertido en un moroso de cara al banco (lo que entrañará un proceso legal independiente) y otra muy distinta son tanto la vigencia como las cláusulas del contrato de arrendamiento que el inquilino tenga firmado. Por lo tanto, si no se quiere caer en un incumplimiento del acuerdo entre partes, el pago debe seguir realizándose en la forma y cantidades acordadas. De hecho, un retraso en el pago del alquiler podría derivar en una penalización de cara al residente de la vivienda.
Pero, claro, si el inmueble está en proceso de ser embargado, es posible que al inquilino le surja la duda de a quién ha de hacerse el pago. La respuesta es muy sencilla, mientras no se le notifique cosa contraria por parte del banco o de un nuevo propietario, debe seguir actuando de igual forma, abonando, mes a mes, al propietario con el que firmó el contrato. Eso sí, insistimos, es imprescindible que, de cara a futuros conflictos que puedan surgir, guarde todos los comprobantes bancarios de las mensualidades satisfechas. Si el pago del alquiler se realiza mediante Bizum o efectivo, es evidente que será más complejo de consignar estos abonos, por lo que convendrá solicitar un recibí al propietario en el que aparezcan sus datos personales y firma.
El banco se va a quedar con el piso de alquiler, ¿y ahora qué?
Todo lo explicado hasta ahora se aplica de igual manera en el caso de que una entidad bancaria sea la que reclame el inmueble. El banco, si se queda con la vivienda, pasará a ser el nuevo propietario del piso y, en consecuencia, deberá respetar el alquiler existente. Recordemos que se trata de un aspecto regulado por el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, relativo a la enajenación de la finca arrendada, y que, como esta ha sufrido algunas modificaciones en sus términos con el pasar de los años, el inquilino deberá estar atento a la fecha en que se firmó el contrato; en función del día en que se estableciera el acuerdo, los plazos serán los siguientes:
- Contratos celebrados hasta junio de 2013. El arrendatario tiene derecho a continuar en el inmueble hasta que se cumpla la duración mínima del contrato de arrendamiento, es decir, cincos años.
- Contratos celebrados entre junio de 2013 y marzo de 2019. Como consecuencia de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, durante este periodo, si se ejecutase la hipoteca, el contrato se extinguiría. Eso sí, sólo en el caso de que hubieran transcurrido los tres años de duración mínima establecida en ley (incluso para los contratos firmados para una duración menor).
- Contratos celebrados a partir de marzo de 2019. Al igual que para el caso de los contratos anteriores a junio de 2013, el arrendatario podrá disfrutar del inmueble durante el periodo mínimo de vigencia contemplado en la LAU (5 años).
