Los procesos de compraventa de viviendas suponen todo un reto para las partes implicadas. Lo mismo ocurre con las herencias y las donaciones; casos en los que, además, existe un extendido desconcierto en cuestiones relativas, por ejemplo, a cuánto se paga al recibir el bien inmueble. La situación se agrava más cuando la vivienda carece de escrituras. En este caso, ¿cómo se demuestra que se es el propietario del piso o casa? ¿Se puede vender o heredar un inmueble no escriturado?
Qué son las escrituras de un inmueble
La escritura de propiedad es un documento oficial firmado por un notario que certifica la adquisición de un bien inmueble. Mediante la escritura, el notario da fe de la veracidad de la información proporcionada y confirma la legalidad de la operación.
Por lo tanto, la escritura sirve para documentar la transferencia de una propiedad, ya sea por compraventa, herencia o donación, ya que a través de ella se certifican los derechos y obligaciones derivados de dicha transferencia.
¿Es obligatorio escriturar la vivienda?
La respuesta, en este caso, es sencilla: no, en España, no existe la obligación de escriturar una propiedad al adquirirla, aunque es lo habitual, ya que aporta seguridad jurídica al nuevo propietario, permitiéndole demostrar fácilmente que es dueño de la finca y cómo accedió a la propiedad. Además, es necesario escriturar el inmueble para solicitar una hipoteca.
Tampoco es obligatorio inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad, aunque lo normal es hacerlo también por motivos de seguridad jurídica.
A continuación, indicamos los casos más habituales en los que un inmueble puede no estar escriturado:
- Herencias informales. Si una propiedad se hereda sin realizar los trámites formales de escrituración, puede quedar sin registrar oficialmente a nombre del nuevo propietario. Este puede ser, por ejemplo, el caso de la herencia de una vivienda cuando el fallecido no tiene descendencia.
- Construcción en terrenos irregulares. Viviendas construidas en terrenos sin los permisos adecuados o en áreas no urbanizables pueden no haber pasado por este proceso.
- Transacciones privadas. Algunas propiedades se compran y venden mediante acuerdos privados sin involucrar a un notario, lo que puede resultar en la falta de documentación formal.
- Propiedades antiguas. En las viviendas muy antiguas es habitual que no hayan sido escrituradas formalmente, especialmente si han pasado de una generación a otra sin actualizaciones en los registros.
- Problemas económicos. En algunos casos, los propietarios pueden no tener los recursos financieros para cubrir los costos asociados con esta gestión, que, al no ser obligatoria, queda sin realizarse.
- Desconocimiento o negligencia. Algunos propietarios pueden no estar al tanto de la importancia de escriturar la propiedad o pueden haber postergado el trámite indefinidamente.
- Conflictos legales. Propiedades involucradas en disputas legales o situaciones de ocupación ilegal pueden no proceso de escrituración congelado en el tiempo hasta que se resuelva el conflicto.
- Donaciones no formalizadas. Al igual que ocurre con las herencias, las viviendas que se han donado de manera informal entre familiares o amigos pueden carecer de la documentación formal.
Cómo demostrar la titularidad de un inmueble sin escrituras
Como decimos, en ocasiones es necesario demostrar la titularidad de una vivienda pese a que no se cuente con las escrituras de la misma. Ante situaciones así, existen diferentes procedimientos que permiten justificar que se es el dueño de un piso o casa:
- Presentar evidencias de la compra. Por ejemplo, se podrán mostrar recibos o comprobantes que indiquen la transacción de compra de la propiedad.
- Proveer pruebas del pago de impuestos sobre la propiedad. También serán válidos los recibos que acrediten el pago regular de impuestos sobre la propiedad, lo que demostrará la responsabilidad y posesión continuada.
- Mostrar pruebas de ocupación y uso exclusivo de la propiedad. Por ejemplo, facturas de electricidad, agua, gas u otros servicios a nombre del propietario y dirigidas a la dirección de la propiedad. También pueden ser útiles las cartas, estados de cuenta bancarios u otras correspondencias oficiales dirigidas a la dirección de la propiedad a nombre del propietario.
- Testimonios de personas (testigos) que conozcan la situación. Recoger declaraciones de vecinos que puedan testificar que han visto al propietario viviendo y manteniendo la propiedad puede ser una de las formas más sencillas de demostrar titularidad.
- Contratos de arrendamiento o alquiler anteriores. Si el propietario ha alquilado la propiedad anteriormente, los contratos de alquiler pueden ayudar a demostrar la gestión y control sobre el inmueble.
- Contrato de compraventa. Un contrato firmado que detalle los términos de la compraventa puede servir como prueba sólida de la transferencia de la propiedad. Independientemente de que ésta se haya registrado o no. Lo mismo ocurrirá con las herencias y donaciones que no se hayan formalizado en el registro pero de las que sí haya documento entre particulares firmado.
- Registros de mejoras o reparaciones. Presentar recibos o contratos de trabajos realizados en la propiedad, como remodelaciones, reparaciones o mejoras, puede demostrar el interés y la inversión en la propiedad.
Por último, debemos ser realistas: es importante tener en cuenta que demostrar la propiedad de una vivienda sin una escritura puede ser un proceso complicado y posiblemente largo. Por lo tanto, es recomendable buscar el asesoramiento de un profesional especializado en derecho inmobiliario para guiar el proceso y asegurar que se presenten todas las pruebas necesarias de manera adecuada.
Qué pasa si se hereda una casa que no tiene escrituras
Antes de nada, debemos insistir en que, en España, no es obligatorio escriturar una vivienda. Por lo tanto, una casa se heredar (o comprar o vender) pese a no tener escrituras. Sin embargo, debemos decir que no es lo más recomendable, ya que se puede generar problemas a largo plazo entre los que destacamos:
- Se dificulta confirmar que es propiedad de la persona que hereda. Esto, además, puede traer complicaciones a largo plazo; por ejemplo, si se vende una casa sin registrarla, es posible que otros individuos puedan afirmar ser los verdaderos dueños de la propiedad, lo que derivará en una disputa legal cara y tediosa.
- Problemas financieros. Si la propiedad no está registrada, y, como decimos, no se puede garantizar la titularidad, será muy complicado (por no decir imposible) obtener un préstamo hipotecario.
- Pérdida de la propiedad. Sin registro, proteger la propiedad ante una ejecución hipotecaria o una venta forzosa se vuelve más complicado.
- Problemas de seguridad. La falta de registro puede dificultar la protección de la propiedad contra el robo o la invasión de la privacidad. Recordemos que una de las primeras cosas que se piden ante un juicio por ocupación, son pruebas que certifiquen al denunciante que el inmueble le pertenece; no tener las escrituras de la vivienda puede ser un problema nada menor en esta situación.
- No se podrá comprobar si la vivienda cumple con la normativa municipal. Los compradores podrían enfrentarse a reparaciones importantes y gastos imprevistos debido a posibles incumplimientos de la normativa local.
- Desconfianza del comprador. En caso de una venta, las edificaciones irregulares o construidas en terrenos inapropiados generan desconfianza en los compradores, dificultando su venta. Lo mismo ocurre con aquellas no escrituradas. Recordemos que las escriturad de la vivienda suelen ser uno de los documentos habituales que se solicitan al formalizar una compraventa.
¿Paga el IBI una casa que no tiene escrituras?
De nuevo, la respuesta a la pregunta es clara: sí, una casa que no tiene escrituras sigue estando sujeta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Recordemos que el IBI es un impuesto municipal que grava la propiedad de pisos y casas, independientemente de si están formalmente escriturados o no. Además, también hay que insistir en que el pago está determinado por la titularidad catastral del inmueble, es decir, la persona o entidad registrada como propietaria en el Catastro.
Por lo tanto, aunque resulta evidente que la falta de escrituras puede complicar la situación legal de la propiedad, el impuesto municipal se sigue aplicando sobre la base de la información del Catastro, de manera que el propietario catastral está obligado a pagar el IBI, independientemente de la existencia de escrituras.
