Un matrimonio, la formalización de una relación mediante la inscripción en el registro de parejas de hecho o, simplemente, la decisión de dar un paso más en un noviazgo compartiendo día a día y hogar, suelen ser los motivos que llevan a miles de personas a buscar un piso de alquiler en el que convivir con su pareja. Con frecuencia, al estar movidos por estados emocionales positivos e ilusionantes, rara vez se piensa en lo que puede suceder si la relación se tuerce; si, de hecho, finalmente se produce una ruptura, una separación o un divorcio. Ante estas situaciones, hechos como que los cónyuges aparezcan o no como arrendatarios en el contrato de alquiler o que, por ejemplo, haya hijos en el núcleo familiar, pueden llegar a ser determinantes para saber qué derechos tienen las partes en conflicto y determinar si pueden o no seguir viviendo en la vivienda alquilada.
Qué dice la ley
Toda la casuística relacionada con la ruptura y separación de una pareja que vive de alquiler viene regulada en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
Artículo 15 de la LAU – Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Como se ve, en principio, el hecho de aparecer como titular de contrato no es requisito indispensable para poder seguir residiendo en la vivienda, sino que tendrá derecho a habitar el inmueble el cónyuge que se establezca en el acuerdo de separación o en la sentencia de divorcio. Esto se debe a que la legislación tiende a proteger a la parte más vulnerable y, con frecuencia, esta es la que, por sus posibilidades económicas (tener un sueldo menor en el momento de la firma o, directamente, estar desempleado), no figura como arrendatario en el contrato correspondiente.
Por otro lado, es necesario subrayar que, independientemente de lo establecido en contrato, el excónyuge al que le sea atribuido el uso de la vivienda, pasará a ser el titular del mismo, aun cuando no lo fuera originariamente.
Eso sí, que la vivienda en alquiler le sea atribuida a una de las partes no quiere decir que esta esté obligada a residir en ella; de hecho, se puede renunciar al derecho otorgado. La LAU establece que se tiene un plazo de dos meses para confirmar que, una vez asignada la vivienda a una de las partes, esta tiene intención de hacer de la misma su domicilio habitual.
A continuación, detallamos las situaciones más habituales que se da a la finalización de una relación de pareja.
Excónyuge no arrendatario con hijos
Como hemos dicho, se pretende respaldar y proteger a la parte más vulnerable a fin de evitar situaciones críticas. Por lo tanto, el excónyuge al que se le asigna la custodia de los hijos suele ser, también el beneficiario del uso de la vivienda como domicilio familiar. Al hacer esto se está velando, no sólo por la seguridad de la parte más débil de la relación, sino también por el bienestar y futuro de los hijos.
En el caso de la persona encargada de la custodia de los hijos que coincida con el arrendatario del contrato, este no debería modificarse ya que se ajustaría por entero a la realidad. En caso contrario, habrían de tener se en cuenta los siguientes aspectos de cara a cambiar la titularidad del mismo:
- Comunicar la intención de residir en la vivienda en un plazo inferior a dos meses, desde que se notifique la resolución judicial correspondiente, adjuntando una copia de la misma. Como siempre cuando se trata de aspectos legales, lo recomendable es hacerlo por escrito mediante vías que permitan el acuse de recibo (entrega notarial, documento redactado específicamente con la firma del arrendador o burofax).
- Una vez notificado al propietario que se desea permanecer en la vivienda, el cónyuge que se queda con la utilización de la casa pasará a ser el nuevo arrendatario, con los mismos derechos y obligaciones que tuviera el arrendatario original.
- En el caso de que se omita este trámite, el arrendador puede solicitar la rescisión del contrato de alquiler, ya que podría argumentar que se está realizando una cesión del arrendamiento sin su consentimiento expreso.
Excónyuge no arrendatario sin hijos
De no existir hijos, por norma general las sentencias suelen ser favorables a la parte más necesitada, es decir, aquella que tenga unos ingresos menores (ya sean recurrentes, a través de un salario, o mediante otras vías como becas o ayudas). En este caso, de no ser el arrendatario, como hemos indicado anteriormente, se le atribuirá el derecho a seguir residiendo en el domicilio y a modificar la titularidad del contrato mediante el procedimiento detallado previamente.
Parejas de hecho con hijos o sin hijos y parejas sin vinculación legal
En base al artículo 12 de la LAU, referente al Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario, puede deducirse que todo lo estipulado hasta ahora es aplicable para el situaciones de parejas de hecho o novios que, simplemente, conviven. Este artículo hace mención a la situación en que podría quedar un inquilino no arrendatario cuando la persona que aparece en el contrato como firmante decide no continuar con el alquiler. Como se comprueba, para la Ley de Arrendamientos Urbanos el caso de estar casado o tener algún tipo de vinculación formal tiene igual significación a efectos legales que si, simplemente, se trata de una pareja que lleva residiendo en el mismo inmueble durante un periodo de tiempo considerable, en este caso, igual o superior a dos años.
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél.
[…]
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
[…]
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Por lo tanto, sólo habrá que prestar atención a los tiempos que, en este caso, se modifican respecto a los del matrimonio.
- Si el inquilino arrendatario abandona la vivienda y notifica al arrendador su voluntad de no seguir con el alquiler del piso, el otro inquilino tendrá 15 días para comunicar su decisión, convirtiéndose o no, así, en el nuevo titular.
- Si no existe notificación por parte del inquilino arrendatario, el plazo se amplía hasta en un mes desde el pago de la última mensualidad.
Por último, hay que subrayar que, en el caso de que haya hijos y los progenitores no estuviesen casados, la aplicación de este apartado será inmediata siempre y cuando se demuestre que ha existido un régimen de convivencia.
Decisión unilateral del titular de rescindir el contrato
Como acabamos de mencionar, quien no firmó puede continuar en la vivienda y el arrendador no puede oponerse. No obstante, el cónyuge o expareja del arrendatario deberá manifestar al arrendador su voluntad de seguir en los plazos comentados en el apartado anterior (15 días o un mes, en función de que medie o no expresa comunicación al propietario por parte del arrendatario cesante).
En este caso, si la otra parte optara por no seguir tampoco con el arrendamiento, deberá prestarse especial cuidado a la fecha en que se pone en conocimiento del arrendador la decisión, para asegurarse de que se cumplen con los tiempos mínimos de notificación para dejar el piso. Del mismo modo, habrá que asegurarse de que los suministros quedan abonados a la salida de ambos de forma que las facturas quedan pagadas por sendos excónyuges.
Contrato firmado por los dos miembros de la pareja
Independientemente de la situación afectivo-legal en que permanezcan los integrantes de la pareja tras su separación, ambos serán responsables del contrato de arrendamiento durante el periodo de vigencia de este; y como tales responderán. Por tanto, si uno de ellos deja de residir en el inmueble, lo más recomendable será cesar el contrato actual para redactar uno nuevo que se ajuste a la realidad de la vivienda y las partes.
