La normativa española referente a arrendamientos urbanos es algo que se remonta muchas décadas atrás y, aunque la legislación ha ido cambiando y adaptándose a los tiempos, lo cierto es que todavía quedan algunos vestigios de otras épocas.
El mejor ejemplo de ello son los alquileres de renta antigua, una especie de anomalía que todavía resiste, sobre todo en ciudades grandes.
Definición de la renta antigua
Para comprender qué es la renta antigua y por qué sigue existiendo es necesario reflexionar sobre la evolución de la legislación española en materia de vivienda, y es que la Ley de Arrendamientos Urbanos ha cambiado un poco desde los años 60 hasta la actualidad.
Así, hay que pensar que en los años 50 y 60 la ley era bastante más protectora con los inquilinos que ahora. Mientras en los años 50 y 60 el contexto político, social y económico ponía a las familias españolas que alquilaban vivienda en una posición de alta vulnerabilidad, en la actualidad la LAU está adaptada a un mercado más libre y con un mayor equilibrio entre la parte arrendadora y la arrendataria.
Por eso mismo los contratos de alquiler firmados durante esos años eran contratos pensados para proteger a los inquilinos, por lo que, entre otras cosas, incluían prórrogas indefinidas y mensualidades muy asequibles, ya que el arrendador tenía muy difícil subir el precio.
Muchos de los contratos de alquiler de renta antigua se extienden hasta el fallecimiento del inquilino o incluso más allá, ya que la ley amparaba la subrogación del contrato a familiares de primer grado (cónyuges, descendientes o ascendientes).
Básicamente, aplican a la renta antigua todos esos contratos de alquiler firmados antes del 9 de mayo de 1985 y regulados por el decreto 4101/1964 del 14 de diciembre, el cual recogía la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, un texto refundido de anteriores leyes.
Entre otras cosas, el artículo 58 de esa ley se establecía que los contratos de alquiler podían «heredarse»:
Artículo 58 de la LAU (1964)
Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los 18 años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del fallecido y, respecto al cónyuge bastará la mera convivencia sin exigencia en el plazo de antelación.
Sobra decir que este punto fue eliminado posteriormente, en 1992, por considerarse inconstitucional.
Aparte de esta subrogación, los inquilinos de con contratos firmados hasta el 9 de mayo de 1985 podían prorrogar su alquiler de forma indefinida, manteniendo en muchos casos las condiciones pactadas en la firma original (si acaso, el alquiler podía ajustarse únicamente al IPC).
Ahora bien, la renta antigua como tal solo afecta a los contratos de alquiler anteriores al 9 de mayo de 1985 porque, en abril de ese año se aprobó el llamado Decreto Boyer (Real Decreto-ley 2/1985 del 30 de abril sobre Medidas de Política Económica), el cual establecía que la duración del alquiler debía negociarse entre inquilino y arrendador.
Decreto Boyer
La situación del sector de la construcción ha aconsejado aplicar a este tipo de inversión eI mismo tratamiento fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que disfrutan otros activos, así como la supresión de la prórroga forzosa de los arrendamientos urbanos que, sin duda, estimulará la construcción de viviendas y locales destinados a alquiler.
Básicamente, durante los años 50 y 60 el mercado del alquiler en España estaba aún «verde»: el porcentaje de inquilinos era mínimo (de ahí que estuvieran protegidos) y para el propietario tenía más sentido construir para vender que invertir para alquilar. Sin embargo, durante los años 70 y 80, a medida que la economía fue mejorando el mercado inmobiliario cambió de arriba abajo, de ahí que acabará llegando el decreto liberalizador de Boyer y el fin de la renta antigua.
¿Se puede acceder a un contrato de alquiler de renta antigua hoy en día?
Como hemos indicado antes, salvo que hayas firmado un contrato de alquiler antes del 9 de mayo de 1985, te será difícil acceder a la renta antigua.
La única posibilidad realista de acceder a una vivienda renta antigua es que, como inquilino, puedas beneficiarte de una subrogación del contrato. Esto implica que uno de los firmantes del contrato original (firmado siempre antes del 9 de mayo de 1985) pueda traspasarte el mismo.
Ahora bien, estas subrogaciones están reguladas de manera muy estricta por la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Solo se permiten dos subrogaciones por contrato.
- La subrogación solo podrá ser a favor de familiares muy cercanos.
De hecho, desde 1994 la LAU establece con claridad quién puede «heredar» uno de estos contratos de renta antigua:
Apartado 4 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU (1994)
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
Como puedes ver, las condiciones para acceder de nuevas a la renta antigua son muy difíciles de cumplir y, a medida que pase el tiempo, lo serán más. Por no hablar de que el arrendador cuenta con mecanismos legales para finalizar o cuanto menos dificultar este tipo de contratos.
¿Cuánto sube un alquiler de renta antigua? ¿Cómo se actualiza?
Una de las principales ventajas de la renta antigua es que el precio del alquiler es muy bajo. Esto se debe a que el precio está prácticamente congelado desde la firma.
Eso sí, no es cierto que el arrendador no pueda subir el precio, y es que la ley ampara subidas anuales ajustadas al IPC. De forma general, podríamos hablar de subidas de unos pocos euros cada año: desde 1961 hasta hoy el IPC ha subido de media un 4% cada año.
En el peor de los casos, el inquilino pagará hoy el doble o el triple que en el alquiler original.
Cómo rescindir un contrato de renta antigua
Aunque no es algo fácil de conseguir, sí que es cierto que existen ciertos condicionantes que pueden poner fin a un contrato de renta antigua:
- Si el propietario demuestra que necesita la vivienda para sí mismo o para un pariente directo.
- Si el propietario acredita el impago de la renta.
- Si el inquilino subarrienda la vivienda a terceros.
- Si el inquilino no emplea la vivienda como residencia habitual.
Como puedes ver, salvo el último motivo, todos ellos forman parte de la normativa habitual de vivienda. Si el arrendatario incumple o el contrato o si el propietario necesita la vivienda para sí, entonces es posible rescindir el contrato.
Sea como sea, lo más adecuado es intentar una negociación con el arrendatario, siendo bastante habitual pactar con él una especie de indemnización por la rescisión del contrato.
En caso de que la cosa se tense, lo habitual es recurrir a la vía judicial, la cual se emplea para demostrar alguno de los condicionantes antes mencionados.
Cómo calcular el valor de un piso de renta antigua
Que un piso de renta antigua no afecta al valor per se del inmueble. Otra cosa es que el piso esté ocupado por un inquilino de renta antigua ya que el comprador tendría que enfrentar ese condicionante.
Es posible que el inquilino no quiera abandonar el piso o que, por el contrario, es una persona mayor sin posibilidad de subrogar su contrato. Al final todo dependerá de la situación y la disposición del inquilino a mantenerse en la vivienda.
Así pues, lo más fácil para calcular el valor de un piso de renta antigua es calcular el precio del inmueble en base a los parámetros habituales (referencia catastral, características técnicas, situación del mercado, etc.) y, a partir de ahí, «descontar» la rentabilidad negativa que pueda ocasionar el inquilino de renta antigua (cuántos años puede estar, qué disposición a negociar tiene, etc.).
¿Cómo saber si un contrato es de renta antigua?
Fácil. Si el contrato de alquiler se firmó antes del 9 de mayo de 1985 es de renta antigua. Es importante que la relación entre los arrendadores y los arrendatarios actuales quede acreditada desde esa fecha o antes de ella. En España existen entre 100.000 y 200.000 contratos de alquiler de renta antigua, aunque cada día que pasa hay menos.
¿Quién paga las reparaciones en un piso de renta antigua?
Al igual que sucede con los contratos de arrendamiento normales y corrientes, las reparaciones producto del deterioro natural de la vivienda debe pagarlas el arrendador. Lo mismo que si se estropea un electrodoméstico sin que sea culpa del inquilino. El arrendatario solo tendrá que hacer frente a esos gastos producto de un mal uso por su parte o a pequeñas reparaciones o repuestos (por ejemplo cambiar una bombilla).
¿Qué pasa cuando un inquilino lleva más de 10 años en un piso o casa de alquiler?
Absolutamente nada. Llevar 10 años o más en un piso de alquiler no afecta en nada a la relación entre inquilino y arrendador. Recordemos que según la LAU la duración mínima de un contrato de alquiler es de 5 años. Si acaso, con el cumplimiento de la década puede renegociarse el contrato entre ambas partes, eso sí, siguiendo siempre los protocolos legales.
¿Qué pasa cuando un inquilino lleva más de 20 en un piso o casa de alquiler?
Absolutamente nada. Llevar 20 años o más en un piso de alquiler no afecta en nada a la relación entre inquilino y arrendador. Recordemos que según la LAU la duración mínima de un contrato de alquiler es de 5 años. Si acaso, con la llegada de los 20 años siempre puede renegociarse el contrato entre ambas partes, eso sí, siguiendo siempre los protocolos legales.
