Con frecuencia, los contratos de arrendamiento incluyen cláusulas que otorgan al propietario la potestad de acceder a la vivienda durante el periodo de alquiler. Asimismo, es común encontrar propietarios que pretenden hacer visitas a su propiedad sin previo aviso. ¿Es esto legal? ¿Tiene el propietario derecho a hacerlo si se ha incluido una cláusula en el contrato de alquiler?
Qué dice la ley
Respecto a la posibilidad de que el casero entre en la vivienda que tiene arrendado a su libre criterio, debemos recordar que la Constitución Española, en ese sentido y que, en su artículo 18, especifica que el domicilio es inviolable.
Artículo 18 de la Constitución Española
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2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.
Es importante señalar que, una vez firmado el contrato de alquiler de una vivienda, si el inquilino reside en ella de forma habitual y puede demostrarlo, dicha vivienda se considerará su domicilio. No importa que las escrituras estén a nombre del propietario (el arrendador): el inquilino es quien habita y disfruta de la residencia, ésta se considerará su domicilio y, por tanto, aplicará en él lo indicado en la Constitución.
Es importante recordar las penas establecidas en el Código Penal para los accesos no autorizados a las viviendas. Cabe destacar que, durante el periodo de arrendamiento, el propietario (arrendador) no se considera habitante del domicilio alquilado ya que, al firmar el contrato, cede esta facultad a su inquilino.
1. El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.
2. Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses.
Las consecuencias de acceder a la vivienda sin haber conseguido la autorización expresa del inquilino, como vemos, son considerables y, si bien puede saldarse con una sanción económica (en España, las penas de prisión menores de dos años son conmutables por una multa si no se tienen antecedentes penales), parece poco inteligente enfrentarse a la posibilidad de afrontar un costoso proceso judicial con sus posibles implicaciones en forma de sentencia.
Por último, debemos recordar que no sólo el arrendador no puede acceder a la vivienda en alquiler sin la autorización expresa del arrendatario, sino que, igualmente, si el arrendatario lo estima conveniente, puede negarle la entrada a su casero sin tener que exponer motivo alguno y sin que puedan tomarse represalias de ningún tipo en su contra.
Tanto es así que, si el inquilino lo considera necesario por razones de seguridad y/o privacidad, puede cambiar la cerradura o el bombín de la puerta de acceso a la vivienda sin infringir ninguna ley ni estar obligado a proporcionar una copia de la llave al arrendador hasta que finalice el contrato.
Cláusula de “derecho del arrendador a inspeccionar la vivienda”: ¿es legal?
No, no lo es. Nos referimos aquí a una cláusula en la que se indique que el casero tiene libre capacidad para, a su antojo, acceder a la vivienda en cada ocasión en que el arrendador lo estime necesario. Lógicamente, un apartado del contrato que se exprese en esos términos será considerado como una cláusula abusiva. Pero incluso aunque su redacción sea más elegante, sin las implicaciones finales dotan de total impunidad al casero para acceder a la vivienda, la cláusula sería igualmente invalida y, por tanto, el inquilino podría tomar todas las medidas que protegen a los arrendatarios frente los abusos contractuales.
No obstante, sí puede haber una sección del contrato que abra la vía a posibles visitas del propietario que no contravendrían la normativa vigente. Sin embargo, para que éstas seas consideradas como válidas, deben verificarse los siguientes requisitos:
- Preaviso. La cláusula debe estipular que el arrendador debe avisar al inquilino con una antelación razonable antes de cualquier inspección.
- Frecuencia y motivo. Las inspecciones deben ser justificadas y no excesivas en frecuencia. Motivos típicos incluyen la verificación del estado de conservación y mantenimiento de la vivienda.
- Acuerdo previo. Las inspecciones deben ser acordadas previamente entre el arrendador y el inquilino, estableciendo una fecha y hora que sea conveniente para ambas partes.
- Horarios razonables. Las visitas deben realizarse en horarios razonables, evitando horas tempranas, tardes o días festivos, a menos que el inquilino esté de acuerdo.
Como vemos, una cláusula así redactada protege, en todo momento, al inquilino. Tanto es así que, de hecho, éste siempre tendría la posibilidad de negarse a concretar la visita si ésta no le conviene o si, simplemente, no quiere que se lleve a cabo. Con tal de que no haya acuerdo previo (por el motivo que sea, al arrendatario no le viene bien que el arrendador lo visite), ya estaría justificada la negativa.
En qué casos puede el propietario entrar a un piso en alquiler y bajo qué condiciones
Por norma general, el casero puede querer acceder a la vivienda para comprobar su estado de conservación o para realizar visitas de futuros inquilinos cuando el contrato de arrendamiento vigente esté a punto de expirar y no se haya decidido que éste deba renovarse.
En estas situaciones siempre deberá contarse con el acuerdo del residente actual que, de forma fehaciente, deberá autorizar a su casero para que acceda al inmueble y, además, deberá especificar las condiciones en que dicha visita pueda llevarse a cabo: con él presente o sin necesidad de que el inquilino esté en el inmueble, en un horario concreto o a lo largo de un día…
Solo existe una situación en la que el propietario puede ingresar a la vivienda. Esta está contemplada en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En dicho artículo se especifica, en esencia, que, si la vivienda necesita reparaciones u obras de conservación, el inquilino no podrá impedir el acceso del arrendador para que este verifique esta necesidad y el estado de las averías o fallas que exigen dichas reparaciones.
Artículo 21 de la LAU – Conservación de la vivienda
[…]
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador
No obstante, como vemos, pese a que la ley autorice al arrendador a acceder al inmueble, siempre deberá contar con el acuerdo del arrendatario. Eso sí, en este caso el inquilino no podrá negarse (aunque sí podrá demorar la visita) por más que le pueda molestar, ya que la conservación y seguridad de la vivienda prevalece sobre la conveniencia del arrendatario.
Qué pasa si el casero entra sin permiso
Como hemos visto, ante la pregunta de si puede entrar el casero en un piso de alquiler son permiso del inquilino, la respuesta es clara: no. Las implicaciones, más allá de los posibles conflictos que se puedan generar con la otra parte, tienen que ver con penas de prisión que pueden llegar a los 4 años si el acceso se ha realizado utilizando métodos violentos. Recordemos, por último, que los procedimientos violentos no tienen por qué implicar daños a personas, sino también a los objetos, por lo que, por ejemplo, la rotura de una cerradura podría considerarse como un motivo para que la pena aplicable sea la de mayor grado.
