Cuando se vive en un piso de alquiler, seguramente en algún momento haya que hacer alguna reforma. Pero ¿cuáles son las obras que un inquilino puede hacer en un piso de alquiler? En general, la ley obliga al propietario a hacer las reparaciones necesarias que garanticen la habitabilidad de la vivienda, pero ¿cómo se regulan las obras que no puede hacer el inquilino?
Qué tipo de obras pueden hacerse en un piso de alquiler
Las obras que puede o no puede realizar el arrendatario se recogen en el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Artículo 23 – Obras del arrendatario
El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
Es decir, que un inquilino puede hacer las obras que considere oportunas en el piso de alquiler sin autorización del propietario siempre y cuando se cumplan tres reglas fundamentales:
- Las obras no deben afectar a la estabilidad o seguridad de la vivienda.
- Las obras no pueden afectar a un cambio de la configuración de la vivienda.
- Las obras no pueden afectar a elementos comunes de la finca.
Fuera de estos tres casos, el inquilino puede realizar las obras que considere oportunas en el piso de alquiler, aunque el propietario del inmueble puede exigir que las obras no autorizadas se repongan al estado original, o bien puede exigir conservar dichas obras sin pagar ninguna indemnización.
Cabe recalcar que existe una excepción: si el inquilino tiene más de 70 años o tiene alguna discapacidad (o si los inquilinos viven con una de estas personas de forma permanente), respetando los límites anteriores, se podrán ejecutar las obras pertinentes para adaptar la vivienda o bien a la edad o bien a la discapacidad de los inquilinos.
En resumen: el inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda ni, en ningún caso, tendrá derecho a realizar obras que supongan una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda sin el consentimiento por escrito del propietario.
Si el inquilino desobedece esta norma, el arrendador puede dar por finalizado el contrato y exigir al inquilino que reponga las obras a su estado original o bien conservarlas sin que el inquilino reclame ningún tipo de reclamación por el coste de las mismas.
Quién paga las obras en un piso de alquiler
En un piso siempre hará falta hacer alguna reparación por el uso continuado de la vivienda o por algún incidente. Dependiendo del tipo de obra o reparación, se deberá hacer cargo del gasto el propietario o el inquilino.
Obras que paga el propietario
El casero está obligado a pagar aquellas obras que garanticen la habitabilidad de la vivienda, como las obras de conservación, que son aquellas que se realizan para arreglar desagües, conductos de agua, calefacción e instalación eléctrica. Estas obras vienen recogidas en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y permiten que el propietario pueda entrar en la vivienda:
Artículo 21 – Conservación de la vivienda
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador.
Del mismo modo, el propietario tiene la obligación de reparar los electrodomésticos que garanticen las condiciones de habitabilidad de la vivienda, salvo por un mal uso o daño intencionado por parte del inquilino. Además, según se recoge en el mismo artículo, el propietario no podrá elevar la renta del piso de alquiler por motivo de estas obras.
El casero también está obligado a pagar aquellas obras de mejora, que se regulan en el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
Tal y como se recoge en este artículo, el arrendador habrá de comunicar al inquilino con tres meses de antelación y por escrito cuándo comenzarán las obras y cuánto durarán.
Lo lógico es que este tipo de obras se realicen con la vivienda vacía, pero la ley permite que el propietario las lleve a cabo con el inquilino en el inmueble, y éste habrá de soportarlas. Para este caso, se prevé que el inquilino pueda resolver de forma anticipada el contrato de arrendamiento.
Obras que paga el inquilino
Según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos anteriormente citado, «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario». Esto significa que el inquilino está obligado a reparar aquellas pequeñas reparaciones que se producen por el desgaste habitual del uso de la vivienda. Esto incluye tanto obras como la sustitución de algunos elementos, como grifos o enchufes.
Según la jurisprudencia, se consideran pequeñas reparaciones aquellas con un coste inferior a 150€, aunque la ley no hace referencia expresa a esta cantidad. Así, estas pequeñas obras y reparaciones deberán ser sufragadas por el inquilino.
El inquilino también puede hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda siempre y cuando tenga el consentimiento expreso del propietario del inmueble.
¿Siempre se necesita el permiso del arrendador?
Sí. El inquilino puede hacer obras para mejorar la vivienda, configurando la configuración de la misma, así como del trastero o garaje, pero para ello debe contar con el permiso escrito del propietario.
Si el inquilino realiza las obras sin el consentimiento del propietario, éste puede obligarlo a dejar el piso en el estado original a la finalización del contrato, o a conservar las obras pero sin que el inquilino pueda recuperar solicitar una reclamación del coste de dichas obras, que correrán siempre a su cargo. Además, el propietario tendrá derecho a no devolver la fianza del piso de alquiler.
Indemnización por obras
Existen dos casos en los que el propietario deberá indemnizar al inquilino por realizar obras en el piso de alquiler:
- En las obras de conservación: si las obras duran más de 20 días y el inquilino no puede usar parte de la vivienda, se le descontará una proporción igual a la renta. Por ejemplo, si no puede usar el 50% de la vivienda, tendrá derecho a pagar sólo el 50% de la renta.
- En las obras de mejora: al igual que en el caso anterior, el inquilino puede solicitar que se le descuente de la renta un importe proporcional a la parte de la vivienda que quede inutilizada. En este caso, no es necesario que la obra dure más de 20 días y este descuento se puede solicitar desde el inicio de la obra.
Puedes leer más en nuestro artículo sobre cómo funciona la indemnización por obras en un piso de alquiler.
