Las humedades son uno de los problemas más habituales en los pisos de alquiler. Como no siempre es fácil determinar sus causas y establecer una solución justa y efectiva, acaban siendo una fuente de conflictos constante entre arrendador e inquilino.
Hoy vamos a hablar de un tipo muy concreto de humedades, las que están causadas por la capilaridad del terreno y los materiales de construcción. Aunque se trata de una problemática no demasiado común, sí que es cierto que si no se buscan soluciones para la humedad por capilaridad, esta puede acabar teniendo consecuencias para la salud y el bolsillo de inquilino y arrendador.
Qué son exactamente las humedades por capilaridad
Las humedades por capilaridad están provocadas por el agua del terreno, la cual se va filtrando a través de los cimientos y los muros de la edificación hasta hacerse relevante en el interior de la vivienda.
Debido a la propia naturaleza de estas humedades lo normal es que esta afecte mucho más a las plantas inferiores del edificio. A medida que vamos aumentando la altura la probabilidad de que haya humedad por capilaridad es más baja.
Las humedades por capilaridad son habituales en edificios construidos hace 50 años o más, donde el agua subterránea del terreno en el que se asienta el edificio acaba filtrándose a los materiales de construcción. Esto se traduce primero en manchas en paredes y esquinas y, después, en abombamientos en la pintura, problemas con el hormigón y, finalmente, daños más estructurales.
Quién paga las humedades por capilaridad: ¿arrendador o inquilino?
En el caso de los pisos de alquiler es común que las humedades por capilaridad aparezcan en sótanos, bajos o, en ocasiones más raras, primeras plantas. Lo importante es tener claro que son humedades que provienen del agua que se ha ido filtrando desde el subsuelo a la estructura del edificio.
Esto se refleja en los daños que causa la humedad por capilaridad, los cuales rara vez tendrán que ver con un comportamiento negligente por parte del inquilino. De hecho, en muchos casos el inquilino nada puede hacer para evitar las humedades por capilaridad, ya que se tratan de un problema enraizado en el edificio.
Si las manchas, o los problemas en la pintura o de condensación que aparecen en un piso de alquiler han sido causadas por humedades por capilaridad, de poco servirán un deshumidificador, un limpiador con antimoho o incluso un par de manos de pintura. La humedad por capilaridad es diferente a la humedad por condensación o por filtración.
Teniendo todo esto en cuenta, quién tendrá que hacerse cargo de las humedades por capilaridad será, en todos los casos, el arrendador de la vivienda. Esto es así porque tal y como indica la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 21, el arrendador está obligado a conservar la vivienda para que esta sea habitable. Como es lógico, esto incluye el mantenimiento necesario debido a las humedades por capilaridad.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
Ahora bien, sí que habrá que determinar cuándo y cómo las humedades por capilaridad afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda. A fin de cuentas no es lo mismo una manchita de moho negro en una esquina de la pared del baño que un suelo completamente levantado por la humedad.
Dado que este punto suele ser fuente de desacuerdos entre arrendador y arrendatario, lo más recomendable es acudir a los servicios de un experto (por ejemplo, una empresa especializada en el tratamiento de humedades) que evalúe la situación y emita un veredicto sobre las causas reales de la humedad y su alcance.
¿Puede el inquilino reclamar por humedades por capilaridad?
Lo hemos comentado muchas veces: el inquilino sí puede reclamar una indemnización por daños causados por humedad, no importa de qué tipo sea esta. El propio Código Civil está del lado del inquilino.
El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.
Lo que sí, a la hora de reclamar el inquilino deberá demostrar con total certeza dos puntos fundamentales:
- Que las humedades no han sido culpa suya.
- Que las humedades han causado un daño real y cuantificable.
En el caso del primer punto, las humedades por capilaridad son fácilmente identificables por un técnico cualificado. Respecto al segundo punto, aunque este es algo más difícil de probar, aquí tendría sentido reclamar una indemnización por obras de mantenimiento derivadas de las humedades.
Cómo solucionar las humedades por capilaridad
Soluciones para este tipo de humedades hay muchas, aunque si no se eligen las correctas el problema nunca desaparecerá del todo. Pensemos que la humedad por capilaridad está enraizada en la parte baja del edificio, por lo que acciones como el pintado o los limpiadores antimoho no harán que la humedad desaparezca, sino que simplemente la ocultarán durante unos meses (y a veces ni eso).
Por eso mismo, todas las soluciones efectivas pasan por un tratamiento a fondo de la problemática. No es que haya que hacer unas obra complicada pero sí que habrá que usar una serie de herramientas y materiales especiales. Las soluciones más habituales pasan por:
- Electroósmosis: se instalan una serie de electrodos en los muros para invertir la polaridad del agua. Al aplicar esta solución el agua termina descendiendo y las humedades disminuyen. Este sistema usa ondas electromagnéticas de muy baja frecuencia. Son inocuas para la salud y no requieren ni de mantenimiento ni de un consumo eléctrico elevado.
- Inyecciones químicas: consiste en realizar una serie de perforaciones en el muro para inyectar un químico especial que repele el agua. Este método es válido tanto para muros de ladrillo como de piedra. Es una de las soluciones más sencillas.
- Higroconvectores: mediante una pequeña obra se instalan unos tubos en el muro que expulsan una corriente de aire que poco a poco va reduciendo la humedad.
