Las averías en los pisos de alquiler son siempre foco de conflicto. Si bien algunas reparaciones parecen fácilmente atribuibles a una u otra parte, en el caso de los radiadores eléctricos habitualmente surgen más dudas, pues se tratan de elementos no demasiado caros y que, además, no son totalmente indispensables para el uso diario de la vivienda.
Qué dice la ley
Siempre que surjan problemas o desacuerdos entre el arrendador y el arrendatario en un contrato de alquiler de vivienda, será fundamental recurrir a la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que es muy probable que entre sus artículos se encuentre la solución. En el caso que nos concierne, el de la sustitución de un radiador eléctrico, nos remitiremos al artículo 21, dedicado la conservación del inmueble arrendado.
En dicho apartado se establece que será responsabilidad del arrendador llevar a cabo las modificaciones necesarias en la vivienda y realizar todas las reparaciones requeridas durante el período de arrendamiento para mantenerla en condiciones óptimas de habitabilidad.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
En principio, es evidente que el uso del sistema de calefacción no debería considerarse una decisión arbitraria por parte del inquilino, sino una necesidad esencial para preservar las condiciones habitables y sanitarias del apartamento o vivienda. Por tanto, en base a esto, parecería lógico asumir que, al igual que ocurre con la cambio de caldera, corresponderá al propietario asumir la responsabilidad de reemplazar el radiador o radiadores que se hayan averiado.
Existe, no obstante, una excepción: que la avería haya sido provocada directamente por el mal uso que el propio inquilino haya hecho de él. Por ejemplo, que no haya realizado las labores de mantenimiento adecuadas o que la rotura se haya producido por algún tipo de golpe o vertido que haya sido realizado por cualquiera de los inquilinos.
Concepto clave: pequeña reparación
En base a lo dicho hasta ahora, parecería que no hay duda alguna: la rotura de un dispositivo que afecte a la habitabilidad de la vivienda debe ser solventada por el propietario. Sin embargo, esto no siempre será a así, ya que la clave radica en el concepto de pequeña reparación incluido en el apartado 4 del mismo artículo 21 de la LAU.
Artículo 21 de la LAU – Conservación de la vivienda
[…]
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario
Se entienden como tal todas esas arreglos que deben llevarse a cabo en el día a día de la vivienda, que, por lo general, no son indispensables para la correcta habitabilidad de la misma y que suponen un importe menor. De esta forma, el todas aquellas intervenciones que puedan ser entendidas en base a la definición que se acaba de dar formarían el listado de reparaciones que son responsabilidad del inquilino.
Eso sí, el problema es que este «importe menor» no se establece en ningún apartado de la norma, por lo que queda al libre acuerdo de las partes concretar ese valor. Por ejemplo, el hecho de pintar un radiador podría siempre entenderse como una reparación menor (tiene un coste muy bajo), mientras que la sustitución de un radiador por otro nuevo dependerá del importe que se considere como asimilable a una pequeña reparación.
Cláusula contractual como solución
Como hemos dicho, el límite de las pequeñas reparaciones no está consensuado de manera homogénea. Arrendadores y arrendatarios pueden tener ideas muy diferentes sobre el importe que puede llegar a ser una pequeña reparación y, por lo tanto, de no haberse definido previamente cuál será el importe frontera, a la hora de encarar una avería pueden surgir serios conflictos.
Por ello, en muchos contratos se opta por incluir una cláusula contractual en la que se indique cual es el valor máximo que se asocia a una pequeña reparación, de manera que todas las averías que supongan un desembolso menor habrán de ser llevadas por la parte arrendataria y todas aquellas otras que impliquen un gasto más elevado habrán de ser asumidas por la propiedad.
Recordemos que la voluntad de la norma al introducir este concepto es que el inquilino que, en principio, sólo va a residir en el piso o casa temporalmente, no asuma gastos de reparaciones que, por su coste, deben de perdurar años (o décadas) en el tiempo. Es decir, que, si por ejemplo, se rompe una lavadora o una caldera que, por lógica, deben tener una vida útil de unos 10 años, el arreglo no corra a cuenta de alguien que, a lo mejor, sólo va a hacer uso de estos electrodomésticos durante unos meses. Entre otras cosas porque, muy probablemente, la avería no se derive del uso que ellos le hayan podido dar.
Así una vez se decide incluir la cláusula que define la pequeña reparación en el contrato, pueden darse dos alternativas:
- La parte arrendataria sólo asume las reparaciones cuyo coste esté por debajo de la cantidad acordada.
- La parte arrendataria siempre asume el importe correspondiente a la cantidad acordada y en las averías que supongan un gasto mayor la diferencia será aportada por la propiedad.
Aunque esta segunda alternativa pueda generar dudas legales, es cierto que se da. Imaginemos una avería de 200€ (microondas) en cuyo contrato se ha establecido un límite para la pequeña reparación de 150€. En este caso, el arrendatario pagaría más por el arreglo que el propietario que se va a quedar el microondas una vez el inquilino abandone la vivienda. En este caso el acuerdo perjudicaría al arrendatario, pero si así lo han acordado en contrato, la gestión sería perfectamente legal.
Cuanto cuesta un radiador eléctrico
La sustitución íntegra de un radiador eléctrico no supone un gasto elevado. Por lo general, inferior a 250€. No obstante debemos decir que dependerá del tipo (nos referimos aquí a los radiadores inteligentes y emisores, no a las estufas de aceite) y, sobre todo, del número de elementos que integren el electrodoméstico. Del mismo modo que los radiadores de agua tienen más elementos (o sea, superficie emisora) si han de instalarse en habitaciones mayores, ocurre algo similar en los eléctricos.
A modo general, podemos dar los siguientes valores:
- 4 elementos: 180€.
- 6 elementos: 230€.
- 7 elementos: 250€.
- 10 elementos: 330€.
