Dirimir qué gastos paga el inquilino en un piso de alquiler es una cuestión en absoluto menor. De hecho, no es infrecuente que se deriven ciertos conflictos a la hora de decidir si un gasto corresponde a una parte u otra. En el caso de las averías y arreglos dentro de la vivienda, la situación se complica más aún, ya que no siempre parece claro establecer quién debe asumir unos y otros.
Qué dice la ley
La clave para dilucidar quién ha de hacerse cargo de las reparaciones que puedan ser necesarias en una vivienda arrendada está en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En él se indica que el arrendador está obligado a realizar todas las obras que sean necesarias para asegurar que la vivienda se mantiene en condiciones de habitabilidad y salubridad, mientras que el inquilino deberá hacerse cargo de todos los desperfectos que se deriven de su acción directa y de las pequeñas reparaciones consecuencia del uso diario y normal de la vivienda.
Artículo 21 de la LAU – Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
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4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Por lo tanto, a modo genérico, podemos decir que el propietario del inmueble deberá dar solución a los posibles problemas que surjan en la vivienda en los siguientes casos:
- Cuando la vivienda se vea comprometida en cuestiones de salubridad e higiene, independientemente del coste.
- Cuando la vivienda se vea comprometida en cuestiones de seguridad, independientemente del coste.
- En aquellos desperfectos que surjan de manera natural y cuya reparación no pueda considerarse un desembolso menor (suele establecerse los 150€ como valor límite).
Todas las reparaciones que debe pagar el arrendador
A continuación, enumeramos las reparaciones más habituales que corresponden al arrendador en función del ámbito de la vivienda al que afecten.
Elementos generales de la vivienda
Puerta de acceso
Rara vez corresponderá al arrendador su arreglo. Por norma general, las averías tienen que ver con problemas en la cerradura o el bombín. Incluso al dejarse el inquilino las llaves en el interior y tener que llamar a un cerrajero para que abra la puerta de manera forzosa. Además, los posibles arañazos y desconchones que puedan sucederse en el tiempo, debido al bajo coste de reparación, serán atribuibles, también al arrendatario.
Puerta automática del garaje
En el caso de que el motor que controla el funcionamiento de la puerta falle, será obligación del arrendador arreglarlo o sustituirlo. Lo mismo podemos decir de cualquier falla en los mecanismos que supere el valor referencial de los 150€. En el caso de que la avería provenga de la acción directa del inquilino (al dar marcha atrás, chocar contra la puerta), será este quien deba asumir el arreglo. Lo mimo ocurre con las pérdidas o fallos en los mandos de control (el precio máximo suele rondar los 80€).
Solerías
Lo posibles pulidos corresponden a la propiedad, salvo que la falta de brillo se haya producido por el vertido de alguna sustancia ácida, en cuyo caso la acción directa del inquilino le llevará a responsabilizarse del arreglo. Lo mismo ocurre con los posibles agrietamientos que puedan darse en las baldosas como consecuencia de los cambios de temperatura (a cargo del arrendador). Si los desperfectos se generan por impactos, será el arrendatario, como causante, el que los deba solventar.
Parqué y suelos de madera
La madera en las superficies pisables, como consecuencia del trasiego de personas, tienden a verse afectadas. La necesidad de acuchillar, pulir y encerar este tipo de suelos es consecuencia de la acción cotidiana de los residentes, pero al no existir una mala práctica (el desgaste es un hecho natural) y superar la reparación los 150€, será algo que deba asumir el propietario.
Pintura
En la Ley de Arrendamientos Urbanos se especifica que en arrendatario debe devolver la vivienda en idénticas condiciones a aquellas en las que la recibió. De aquí se deduce que la necesidad de pintar el inmueble será un gasto a asumir por la parte arrendataria. Sin embargo, existen excepciones, por ejemplo, cuando se hayan producido humedades en una estancia y, tras arreglarlas, la habitación deba pintarse por completo para que hoy haya contrastes entre las paredes. Dado que la causa que ha propiciado el arreglo tiene que ver con la salubridad, todos los gastos asociados serán a cuenta del arrendador.
Azulejos
Si estos se han agrietado o desprendido por una falla en la fijación o porque, con el pasar de los años, el mortero o la cola han minorado en su capacidad adhesiva, corresponde al propietario restituir los elementos dañados o perdido.
Lámparas
Raro es que este tipo de elementos se rompan de manera más o menos habitual. Por norma general, los pequeños desperfectos que pueden surgir tienen rápida y sencilla solución y son económicos, por lo que los asumirán los inquilinos. Caso distinto es cuando la rotura surja de forma súbita (una subida de tensión o un temblor de tierra que haga que una lámpara de araña caiga al suelo), en cuyo caso será el arrendador el que deba costear el arreglo.
Instalación eléctrica
Salvo en situaciones en que la avería surja porque el inquilino sobrecargue la red o haga uso de aparatos que provoquen cortocircuitos, el arrendador deberá asumir los importes del arreglo. De hecho, a efectos prácticos, debemos admitir que prácticamente la totalidad de las fallas de la instalación eléctrica son asumidas por la propiedad.
Radiadores
Los elementos de difusión de calor prácticamente no tienen acción de uso por parte de los residentes. Se ponen en funcionamiento según los horarios establecidos y se desactivan a pasar estos. Por lo tanto, no se puede asociar su rotura a una mala práctica. Así pues, dado que los arreglos son costosos, debe hacerse cargo de ellos la propiedad.
Instalación de de agua y calefacción
Ocurre exactamente igual que con la instalación eléctrica, rara es la avería que se pueda achacar a los residentes. Casi todas las fallas tienen que ver con el desgaste por el uso y, al ser las tareas de reparación de coste elevado, siempre las asume el arrendador.
Limpieza y desinfección
Ni que decir tiene que, según lo indicado en ley, la vivienda debe entregarse en perfectas condiciones de limpieza, higiene y habitabilidad, por lo que las posibles tareas en este sentido previas (desinfección) al acto de entrega de llaves deberá costearlas la propiedad.
Aparatos de aire acondicionado y ventiladores
Una vez más, se trata de electrodomésticos cuya rotura deriva del uso normal y cotidiano, por lo que decidir quién debe asumir su reparación o sustitución depende del precio de la misma. Por norma general, se trata de elementos caros, por lo que no se pueden considerar arreglos menores y, por tanto, corresponden al arrendador.
Puertas de paso de la vivienda
Difícilmente se puede realizar un mal uso de una puerta, por lo que normalmente su averías tienen que ver con daños superficiales que se resuelven barnizando o lacando. En función del importe a desembolsar, el arreglo corresponderá a una parte u otra, aunque, siendo sinceros, es una tarea que suele lleva a cabo la propiedad. Por otro lado, aquellos elementos de paso que estén dotados de partes de vidrio o cristal y que se puedan romper como consecuencia de portazos o impactos, habrán de ser arreglados por el inquilino, independientemente del coste que el arreglo suponga.
Ventanas
Para dilucidar quién debe pagar el arreglo de una ventana rota, normalmente debemos acudir a las causas que han provocado el desperfecto. Si se ha producido por el impacto, por ejemplo, de un objeto desde el interior de la vivienda, no hay dudas, es atribuible a la acción del arrendatario. En casi la totalidad del resto de circunstancias, será el propietario quien debe dar solución al problema: impacto de un objeto desde el exterior, roturas en los vidrios por cambios de temperatura…
Persianas
Sólo en los casos en los que la persiana se haya roto por mal uso (tirones bruscos que hacen que se quede atascada en el cajetín) el arrendador estará exento del pago del arreglo. En el resto, corresponderá a él ponerle solución, ya que se trata de averías que, si bien no son complicadas, si se encarecen por la dificultad en la maniobrabilidad de los operarios.
Plagas
Si la plaga estaba presente en la vivienda antes de que el inquilino accediera a ella (se produce a los pocos días de la fecha de entrega de llaves), es evidente que el arrendatario no la ha podido causar, por lo que no quedará más remedio al arrendador que hacerse responsable de darle solución asumiendo los costes de la fumigación. En caso contrario, puede ser que la vida poco higiénica de un residente poco dado a la limpieza haya propiciado la aparición de los insectos o roedores, por lo que será él quien deba gestionar el arreglo.
Cocina
Frigorífico
Un frigorífico es un elemento caro cuya sustitución corresponderá, en todo caso, al arrendador. Además, las pequeñas averías que puedan surgir (rotura de los junquillos, deterioro de la goma de cierra…), dado su elevado coste, también deberá pagarlas la propiedad. Sólo en los casos en que una rotura venga generada de forma puntual por el inquilino (rotura del cajón de las verduras al chocar la puerta con éste que no se había recogido del todo o de una de las bandejas de cristal porque, al limpiarla, se cae al suelo) estará el propietario exento de pago.
Lavadora y secadora
Al igual que ocurre con el frigorífico, se trata de electrodomésticos caros que, pese a que puedan tener un buen mantenimiento (productos anti-cal y limpiezas periódicas), terminan fallando y generando elevadas averías. Tanto en este caso como cuando haya que comprar una lavadora o secadora nueva, corresponderá a la propiedad solventarlo.
Horno
Otro de los electrodomésticos más caros de la vivienda y que, bajo raras circunstancias puede averiarse si no es por el desgaste que todo aparato genera en su vida útil. Por tanto, será el arrendador el encargado de gestionar las reparaciones.
Vitrocerámica y hornilla
Sólo en el caso de que la rotura de la superficie se produzca por un impacto o cuando, por ejemplo, al dejar un objeto de plástico sobre un fuego aún caliente esta quede inservible, corresponderá a los inquilinos pagar el arreglo. En el resto de casos, será el casero quien deba restituir la vitrocerámica u hornilla.
Freidora, cafetera, microondas y robot de cocina
Salvo en el caso del robot de cocina y el microondas, normalmente se trata de aparatos de coste bajo que debe mantener y sustituir, en caso de avería irreparable, el inquilino. Sólo si el importe de compra de los nuevos productos (o su arreglo) supera los 150€, deberá desembolsarlos el arrendador.
Grifería
Por norma general, los arrendatarios serán los encargados de pagar un grifo roto en un piso de alquiler. Se trata de desperfectos que surgen como consecuencia del uso normal y diario de los mismos y su reparación o sustitución no suele superan los 150€. Sólo en el caso de que el importe a desembolsar sea mayor deberá la propiedad asumir su arreglo.
Menaje
Por regla general, los elementos de menaje tienen un coste muy bajo (cubertería, platos…), por lo que rara es la vez que debe asumir su reposición el propietario.
Salón
Televisión
Es difícil pensar que una televisión se pueda romper por algún motivo que no sea el propio uso (salvo que, por ejemplo, se caiga al suelo o reciba un impacto), por lo que, dado el coste de este tipo de aparatos, normalmente será la propiedad quien gestiones los arreglos y las compras de unos nuevos.
Sofá
Un sofá que ha dejado de estar mullido, que se hunde o que presenta manchas que no se pueden eliminar, atenta contra la salud de sus usuarios, por lo que debe ser cambiado a costa del arrendador. Otra cosa será si la presencia de mascotas en casa o el hecho de fumar viendo la televisión, por ejemplo, han derivado en arañazos o quemaduras; en estas situaciones, serán los que las han provocado quienes estén obligados a darles solución cambiando el sofá.
Mobiliario
Por norma general, será el arrendador quien se encargue de reponer los posibles muebles que se rompan. No tanto porque le corresponda sino por el hecho de que, a fin de cuentas, es su inmueble y todo propietario sabe que se puede pedir un alquiler de mayor valor si la vivienda está bien amueblada. Es cierto que, en el caso de pequeños elementos (estanterías, alguna silla…), el coste es tan bajo que no es habitual que un arrendatario moleste a su casero para notificar un cambio, directamente compra uno nuevo porque asume que es su obligación. Del mismo modo, si, por ejemplo, una mesa de cristal se rompe por acción de inquilino, este deberá arreglarla o comprar una nueva.
Dormitorios
Somier y colchón
Todo lo mencionado para el sofá en el caso del salón es aplicable al somier y el colchón. Son elementos que repercuten en la salud y confort de los usuarios y, salvo que el desperfecto se genere por un mal uso (de nuevo, quemaduras o vertidos de sustancias líquidas), será el propietario quién deba asegurarse de que estos están en perfectas condiciones.
Lectura recomendada: ¿Quién debe pagar el cambio de colchón en un piso de alquiler?
Mobiliario
Con el mobiliario de los dormitorios ocurre lo mismo que con el presente en el resto de la vivienda, normalmente es el casero el que se encarga de cambiarlo cuando surgen daños o roturas.
Baños
WC y lavabo
Una cisterna rota es un arreglo menor y, por tanto, asumible por el arrendatario. De hecho, incluso una rotura física de los elementos sanitarios del baño debe ser gestionada por el inquilino. Sólo en casos en que el fallo se produzca por causas externas (una bolsa de agua por un grifo abierto en casa superior provoca el derrumbe de parte del techo y, con él, el inodoro se quiebra) deberá responsabilizarse el arrendador.
Grifería
Podríamos aplicar lo dicho a cocinas al caso de los baños. Eso sí, tenemos que tener en cuenta que los mandos de las duchas (especialmente si tienen sistemas múltiples o de masaje) son sensiblemente más caros, por lo que sí cabe la posibilidad de que los tenga que asumir la propiedad.
Menaje
Al igual que ocurre con el menaje de cocina, no es frecuente que el propietario deba hacerse cargo de la reposición de elementos de baño como cortinas, alfombrillas o básculas.
