Aclarar qué gastos debe satisfacer el arrendatario en un apartamento de alquiler es un asunto crucial. De hecho, es común que surjan disputas al determinar qué desembolso debe ser responsabilidad de cada una de las partes involucradas. Cuando se trata de reparaciones y mantenimiento dentro de la residencia, la complejidad aumenta, ya que no siempre es evidente quién debe asumir unos y otros. Tener una lista completa de las reparaciones que son responsabilidad del propietario, por tanto, es una herramienta muy útil a efectos prácticos. Lo mismo ocurre con el listado de todas las intervenciones y arreglos que debe llevar a cabo el inquilino y que, a continuación, detallamos.
Qué dice la ley
Como siempre, de cara a a dilucidar quién ha de hacerse cargo de las reparaciones que puedan ser necesarias en una vivienda arrendada, recurriremos al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En él se detalla que el arrendatario sólo será el responsable de ellas cuando los desperfectos o averías de hayan producido por su acción directa (independientemente del coste que supongan) o cuando se trate de pequeñas intervenciones generadas por el desgaste del uso habitual del inmueble.
Artículo 21 de la LAU – Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
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4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Hemos de indicar que, como valor tope de lo que se puede considerar una pequeña reparación suelen establecerse los 150€. Así pues, a modo genérico, podremos decir que todas los arreglos que deban llevarse a cabo en el inmueble y que tenga un costo mayor a esa cantidad, serán a cargo del propietario. Con una excepción, que la rotura se haya realizado por una mala praxis o acción directa del inquilino, en cuyo caso no habrá tope económico a la hora de asumir la restitución.
Todas las reparaciones que debe pagar el arrendatario
A continuación, enumeramos las reparaciones más habituales que corresponden al arrendatario en función del ámbito de la vivienda al que afecten.
Elementos generales de la vivienda
Puerta de acceso
Prácticamente en toda circunstancia corresponderá al inquilino asumir los posibles gastos de reparación. Las averías que se pueden generar en una puerta suelen tener que ver con los mandos (manivelas), la cerradura o el bombín; y se trata, siempre, de intervenciones de poco calado. Ni que decir tiene que, en el caso de que se debe llamar a un cerrajero de emergencia porque, por ejemplo, se hayan quedado las llaves en el interior, pese a que el coste muy seguramente superará los 150€ de referencia, será el inquilino quien deba abonarlos, ya que el problema ha sido generado por él mismo. En este caso, además, al tratarse de un cambio de cerradura, será necesario notificar al propietario lo ocurrido.
Puerta automática del garaje
Si lo que se ha averiado son los mecanismos o el propio motor, debido al coste del arreglo, habrá de ser la parte arrendadora quien se encargue de gestionarlo y satisfacer las correspondientes facturas. En el caso de que el estropicio se derive de una negligencia del inquilino (dar marcha atrás con el coche y chocar con la puerta), la situación cambiará radicalmente, pues será él quien deba restituir la puerta por una nueva o gestionar su arreglo. En el caso de los telemandos de una puerta eléctrica, debido a su modero precio (en torno a 80€), será responsabilidad del inquilino abonarlos en caso de necesitar uno nuevo.
Solerías
Sólo serán a costa de la parte inquilina los desperfectos que se hayan producido accidentalmente. Por ejemplo, el caso de que se haya podido romper una baldosa por la caída de un objeto pesado. En el resto de circunstancias las labores a desarrollar, aunque normalmente serán consecuencia del desgaste por el uso (pulido de suelos, por ejemplo), dado su elevado coste, no podrán considerarse como intervenciones menores y recaerán en la propiedad. Eso sí, existen excepciones como, por ejemplo, que la pérdida de pulimento sea localizada como consecuencia del vertido de algún líquido de carácter ácido que haya perdjuicado el acabado del suelo.
Parqué y suelos de madera
El constante tránsito de personas suele generar desperfectos en los suelos de madera. La necesidad de llevar a cabo procesos como acuchillar, pulir y encerar en este tipo de suelos surge debido a la actividad diaria de los habitantes, por lo que, en principio, podría parecer que debe ser el arrendatario el que asuma los gastos. Sin embargo, dado que se trata de un proceso natural y no está relacionado con un mal uso, si los costos de reparación superan los 150€, será responsabilidad del propietario hacerse cargo de ellos. Eso sí, al igual que ocurre con las solerías, si se la madera se ha visto perjudicada por algún tipo de líquido o sustancia pegajosa, independientemente de coste que tenga el arreglo, será el residente el que tenga que poner solución y abonar los importes de las facturas.
Pintura
En la Ley Arrendamientos Urbanos se establece que el inquilino está obligado a devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibió. Esto implica que, si en el momento de abandonar el inmueble, las paredes está en mal estado, presentan desconchones o arañazos o están amarilleadas como consecuencia de haber fumado en sus habitaciones, el inquilino deberá hacerse cargo de restituir paredes y techos a su condición originaria. Del mismo modo habrá que volver a pintar las paredes si, al lo largo del arrendamiento, se ha intervenido en ellas cambiando su color.
Azulejos
Sólo cuando se hayan roto como consecuencia de la acción directa del arrendatario corresponderán a este su reposición. Es el caso, por ejemplo, que se da al realizar agujeros para colgar espejos o cuadros; aunque es recomendable utilizar elementos que permitan sujetar este tipo de objetos sin perforaciones, en ocasiones, debido al peso o tamaño del aparato a suspender, no queda más remedio que realizar fijaciones mecánicas. En estas situaciones, por desgracia, la restitución o sustitución del azulejo será tarea del inquilino. Eso sí, los agrietados o desprendimientos derivados de una falla en la fijación o porque, con el pasar de los años, el mortero o la cola han minorado en su capacidad adhesiva, sí correrán a cargo del propietario.
Lámparas
Por norma general, el arrendatario siempre habrá de encargarse de reparar este tipo de elementos. Las averías que se generan son menores siempre y, además, en el caso de necesitarse una sustitución completa, el importe a desembolsar suele ser, de nuevo, reducido, por lo que corresponde al inquilino asumirlo.
Instalación eléctrica
El arrendatario no debe responsabilizarse de las fallas que se produzcan en el sistema eléctrico de su vivienda de alquiler salvo en un caso: que la avería se haya producido por una sobretensión en la línea al conectar más aparatos de los que esta puede soportar o por enchufar uno defectuoso que haya generado un cortocircuito.
Radiadores
Los radiadores apenas sufren desgaste como consecuencia del uso que le puedan dar los habitantes. Su funcionamiento se rige por horarios preestablecidos, activándose y desactivándose según corresponda. Por lo tanto, no es posible atribuir su avería a un mal uso por parte de los usuarios. Dado que, además, las reparaciones son costosas, la responsabilidad de cubrir dichos gastos recae en el propietario.
Instalación de de agua y calefacción
Se repite el mismo escenario que con la instalación eléctrica: es poco común que las averías puedan ser atribuidas a los inquilinos. La mayoría de los problemas están relacionados con el desgaste debido al uso, y dado que las labores de reparación conllevan gastos significativos, siempre son responsabilidad del propietario.
Limpieza y desinfección
Es evidente que, de acuerdo con lo establecido por la ley, la vivienda debe ser entregada en un estado de limpieza, higiene y habitabilidad impecables. Por lo tanto, cualquier tarea necesaria en este ámbito, como la desinfección previa al momento de entregar las llaves, debe ser sufragada por el propietario. Caso distinto será el momento de abandonar la vivienda; en este caso sí es el arrendatario el responsable de devolverla en las citadas condiciones de limpieza, higiene y habitabilidad y, por lo tanto, será él el encargado de asumir que estas se cumplan, bien sea porque realice las labores personalmente o porque las encargue a una empresa externa.
Aparatos de aire acondicionado y ventiladores
Una vez más, estamos hablando de electrodomésticos cuyos fallos surgen como consecuencia de un uso habitual y corriente. Por lo tanto, determinar quién debe encargarse de repararlos o reemplazarlos se basa en cuestiones económicas. En su mayoría, estos son dispositivos caros, lo cual los excluye de ser considerados reparaciones menores y, en consecuencia, recae en la responsabilidad del propietario; salvo, eso sí, que la rotura se haya generado por accidente o mal uso por parte del inquilino.
Puertas de paso de la vivienda
Es difícil realizar un uso indebido con una puerta, por lo que generalmente, sus averías se relacionan con daños superficiales que pueden ser resueltos mediante barnizado o lacado. Dependiendo del importe generado, la responsabilidad del arreglo recaerá en una de las partes involucradas, aunque, por norma general, esta es una tarea que suele ser realizada por el propietario. Por otro lado, en el caso de elementos de paso que cuenten con partes de vidrio o cristal y puedan romperse debido a golpes o impactos, la responsabilidad de la reparación recaerá en el inquilino, sin importar el costo que esto conlleve.
Ventanas
Para determinar quién es responsable de cubrir los gastos de reparación de una ventana rota, debemos estudiar las causas que han ocasionado el daño. Si el desperfecto es resultado de un impacto que proviene del interior de la vivienda, la obligación recae claramente en el arrendatario. En las demás situaciones, como el golpeo de un objeto desde el exterior o roturas debido a cambios de temperatura, será el propietario quien deba resolver el problema.
Persianas
Sólo en los casos en los que la persiana se haya roto por mal uso (tirones bruscos que hacen que se quede atascada en el cajetín) el arrendatario deberá sumir las reparaciones. En todas las demás situaciones, por tanto, estará exento del pago del arreglo.
Plagas
Si los hábitos y vida poco higiénicos de un residente reticente a la limpieza ha propiciado la aparición de los insectos o roedores, será él quien deba gestionar el arreglo. En este caso, se deberá recurrir a una fumigación que es posible que obligue al inquilino a abandonar la vivienda; durante ese periodo, no sólo no se podrá solicitar ningún tipo de indemnización por los gastos extra generados, sino que, además, deberá seguir abonando la renta.
Cocina
Frigorífico
Sólo en los casos en que una rotura venga generada de forma puntual por el inquilino (rotura del cajón de las verduras al chocar la puerta con éste que no se había recogido del todo o de una de las bandejas de cristal porque, al limpiarla, se cae al suelo) estará el propietario exento de pago. En el resto de circunstancias, incluyendo la de la sustitución por uno nuevo, será precisamente él quien debe encargarse de abonar las facturas.
Lavadora y secadora
Casi en ninguna circunstancia el inquilino debe encargarse del arreglo. Sólo cundo se trate de pequeñas averías, como la rotura de alguna goma o manguito, cuyo importe de sustitución será inferior a los 150€, será el arrendatario el que haga las veces de pagador. En el resto de casos esta labor corresponderá a la propiedad.
Horno
Sin duda, se trata de uno de los electrodomésticos de mayor valor en una vivienda. Además, es poco común que sufra averías a menos que sea debido al desgaste natural que ocurre durante su tiempo de uso. Por lo tanto, corresponde al propietario, y nunca al arrendatario, hacerse cargo de las reparaciones en la mayoría de los casos.
Vitrocerámica y hornilla
Sólo en el caso de que la rotura de la superficie se produzca por un impacto o cuando, por ejemplo, al dejar un objeto de plástico sobre un fuego aún caliente esta quede inservible, corresponderá a los inquilinos pagar el arreglo. En el resto de casos, será el casero quien deba restituir la vitrocerámica u hornilla.
Freidora, cafetera, microondas y robot de cocina
Excepto en lo relativo al robot de cocina y al microondas, por lo general estamos hablando de dispositivos de bajo coste de los que, además, el arrendatario es el responsable de su mantenimiento o reemplazo, en caso de que sufran daños que no puedan ser reparados. Sólo si el valor de adquisición de los nuevos aparatos (o el precio de su reparación) excede los 150€, será obligación del propietario asumir estos gastos.
Grifería
Por norma, la reparación de los grifos de la cocina es una responsabilidad que recae en los inquilinos. Los daños son resultado del uso regular y cotidiano, y rara vez implican costos superiores a los 150€. Únicamente si el gasto necesario es mayor (como en el caso de grifos especiales con sistemas anti-cal incorporados, por ejemplo), será tarea del propietario hacerse cargo de la reparación.
Menaje
Por regla general, los elementos de menaje tienen un coste muy bajo (cubertería, platos…), por lo que siempre serán a costa del arrendatario.
Salón
Televisión
Es poco imaginable que una televisión se deteriore por una causa distinta de su uso normal (excepto en casos como caídas o impactos accidentales). Dado el alto valor de estos dispositivos, por lo general, será el propietario quien se encargue de gestionar tanto las reparaciones como la adquisición de nuevas unidades. Es decir, el inquilino está exento.
Sofá
Sólo será obligación del inquilino reparar o sustituir un sofá cuando los desperfectos se hayan producido a causa de su acción directa. Por ejemplo, si la presencia de mascotas en casa o el hecho de fumar viendo la televisión, han derivado en arañazos o quemaduras.
Mobiliario
En situaciones que involucran objetos pequeños (como estanterías o algunas sillas), los gastos son tan bajos que los inquilinos generalmente no suelen comunicarse con el propietario para informar sobre un reemplazo; en su lugar, adquieren uno nuevo porque dan por hecho que es la forma lógica de proceder. De manera similar, si, por ejemplo, un inquilino rompe una mesa de cristal, será su responsabilidad repararla o comprar una nueva.
Dormitorios
Somier y colchón
Todo lo que se ha mencionado acerca del sofá en el contexto de la sala de estar es igualmente válido para el somier y el colchón. Estos elementos tienen un impacto directo en la salud y comodidad de los ocupantes, y a menos que el daño sea resultado de un uso indebido (como quemaduras o derrames de líquidos), será responsabilidad del propietario garantizar que estén en un estado óptimo.
Mobiliario
La situación de los muebles presentes en los dormitorios es similar a la indicada para el ubicado en otras partes de la vivienda. Por lo general, es responsabilidad del propietario reemplazarlo cuando se produzcan daños o roturas, salvo que los desperfectos se produzcan por accidentes puntuales causados por el inquilino.
Baños
WC y lavabo
Una cisterna averiada se considera una reparación de menor envergadura y, por ende, es responsabilidad del arrendatario. De hecho, incluso la rotura física de los elementos sanitarios del baño debe ser atendida por el inquilino. Sólo en casos en que el fallo se produzca por causas externas (una bolsa de agua por un grifo abierto en casa superior provoca el derrumbe de parte del techo y, con él, el inodoro se quiebra) estará exento de su reparación el inquilino.
Grifería
Podríamos extender las mismas consideraciones mencionadas para las cocinas al contexto de los baños. Sin embargo, es importante tener presente que los grifos de las duchas (especialmente aquellos con múltiples funciones o de masaje) tienden a ser notablemente más caros, lo que hace que exista la posibilidad de que estos gastos deban ser cubiertos por el propietario.
Menaje
Al igual que ocurre con el menaje de cocina, es frecuente que el inquilino se haga cargo de la reposición de elementos de baño como cortinas, alfombrillas o básculas.
