Los días previos a la fecha de renovación de un contrato de arrendamiento suelen ser tensos para cualquier inquilino. La posible llamada del propietario o de la inmobiliaria notificando una subida en la mensualidad siempre amenaza a un arrendatario que, en la mayoría de las ocasiones, desconoce hasta cuánto puede llegar a incrementarse su alquiler, especialmente si tiene la certeza de que el IPC ha sido positivo. Pero, ¿qué ocurre cuando el Índice de Precios de Consumo anual muestra un valor negativo? ¿Puede inquilino solicitar la correspondiente regularización a la baja?
Qué es el IPC
Se trata de un indicador que mide la evolución de los precios de los bienes y servicios que se consumen en el país. El IPC, al igual que ocurre con la inflación, da una orientación sobre la variación del coste de la vida dentro de un determinado sistema económico.
Para establecerlo, cada año se toman como referencia los precios de los artículos incluidos en una cesta de la compra tipo de un hogar medio. En España, concretamente, se calcula a partir de los de los precios de más de 900 artículos distintos y de diferente categoría: alimentación, bebidas, ropa, vivienda, transporte, ocio…
Dado que la forma de vida de la población y, en consecuencia, sus consumos, varía con el pasar de los años, periódicamente se revisa la vigencia de los productos de esta cesta de la compra tipo, a fin de eliminar aquellos que han caído en desuso e incluir esos otros que han empezado a tener una demanda significativa.
Cuándo se aplica la subida o bajada del IPC en un contrato
Con respecto a la subida del IPC en el alquiler de una vivienda, la LAU, en su artículo 18, establece lo siguiente:
Artículo 18 de la LAU – Actualización de la renta
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
[…] En todo caso, el incremento […] no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Por lo tanto, se pueden concluir dos cosas de manera inmediata. En primer lugar, sólo se puede revisar el importe de la renta una vez por año, de tal manera que un arrendador, en ningún caso, podrá solicitar a su inquilino más de una subida del alquiler cada doce meses.
Por otro lado, y esto es especialmente importante, sólo se podrá solicitar la regularización de la renta al IPC en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato de arrendamiento, por lo que cualquier subida que se solicite en otro momento del año por parte del propietario podrá ser denegada de pleno derecho.
Además, es imprescindible subrayar dos aspectos más que son de vital importancia.
- La LAU establece que se podrá actualizar la renta, pero en ningún caso menciona que la citada regularización deba ser forzosa. De hecho, si ninguna de las partes lo solicita a la otra antes de la fecha de cumplimiento periódico de un año de contrato, el importe del alquiler se mantendrá fijo durante 12 meses más, momento en el que, según ley, de nuevo se abre la ventana de posible regularización.
- En el artículo 18 se habla de actualización, no exclusivamente de subida, lo que quiere decir que también pueden solicitarse, por parte del arrendatario, las correspondientes disminuciones en el alquiler en consonancia con el IPC.
No obstante, sí debemos recordar que el hecho de que no se haya solicitado la variación de la renta durante un año no impide que, al año siguiente, inquilino o propietario soliciten la actualización al IPC de varios años de golpe, ya que se trata de un índice acumulativo. Eso sí, hay que tener en cuenta que en ningún caso se podrá reclamar la diferencia los importes correspondientes a las mensualidades ya abonadas.
Cómo se aplica una bajada de alquiler por IPC
Antes de nada, debemos insistir en que el IPC es el valor máximo de subida o bajada que se puede aplicar a la renta, pero que las partes en el contrato de arrendamiento pueden haber establecido cualquier otro indicador o porcentaje anual.
En el caso de que se haya pactado la regularización en base al Índice de Precios de Consumo, la LAU detalla el procedimiento a seguir. Por un lado, la modificación se aplica al mes siguiente de que la parte interesada lo notifique a la otra por escrito, expresando de manera clara el porcentaje de alteración aplicado. Por lo tanto, la solicitud habrá de hacerse llegar en el mes previo a la renovación del contrato. Además, en el caso de que así lo requiera la parte receptora, la solicitante habrá de justificar el incremento o disminución mediante un certificado expedido por el Instituto Nacional de Estadística.
Por otro lado, el valor del IPC que se habrá de aplicar será el correspondiente último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Ejemplo práctico de regularización de un contrato al IPC
Pongamos por caso el alquiler de un apartamento cuyo contrato está próximo a renovarse y por el que, actualmente, el inquilino abona 500€ mensuales. El arrendatario, que ha barajado utilizar varios trucos para solicitar la bajada del alquiler a su arrendador, consulta el estado del IPC de ese momento y comprueba que este tiene un valor de -2%.
Dado que el plazo de cumplimiento anual de su contrato es de menos de un mes, envía, por escrito (a ser posible mediante un método con acuse de recibo, como un burofax), un documento en el que, atendiendo a la cláusula correspondiente a la actualización del arrendamiento de su contrato, solicita la regularización a la baja del alquiler. Y, como hemos dicho, especifica detalladamente que la tasa de reducción, en base al último IPC publicado, ha de ser del 2%, quedando reducida su renta a 490€.
A partir de la siguiente mensualidad y durante las 11 posteriores, ese será el importe que habrá de abonar a su casero. Eso sí, ojo, sobre todo con aquellos contratos que, pudiendo, no han sido actualizados al alza cuando correspondía, ya que en ese momento, como hemos citado antes, el arrendador podrá solicitar regularizar todos los incrementos de una sola vez y es posible que, al repercutir todos los años de golpe, el porcentaje resultante sea positivo y, por tanto, la renta sea más alta.
Qué pasa si el arrendador no quiere bajarte el alquiler
Al igual que un arrendatario no puede negarse a abonar la subida en el importe de un alquiler si así lo especifica su contrato, el casero no podrá negarse a aplicar la correspondiente bajada cuando el IPC sea negativo. De hacerlo, estará incumpliendo lo firmado y se podrán tomar las medidas legales oportunas. Eso sí, lo aconsejable será continuar abonando el importe de la mensualidad sin actualizar mientras los procedimientos judiciales avanzan ya que, al finalizar estos, si resultan favorables a la parte demandante, se establecerán las formas en las que deban devolverse las cantidades que hayan sido abonados de más (y los posibles intereses generados).
