El mercado del alquiler en España es una fuente de ingresos importante para muchos propietarios. Sin embargo, estos están sujetos a una serie de retenciones que deben ser declaradas ante la Tesorería Nacional del Estado. Por eso mismo, es esencial tener en cuenta cuánto se lleva Hacienda, sin olvidar las deducciones aplicables y otros posibles impuestos que se deben abonar.
Cómo tributan los ingresos por alquiler en España
Cuando un propietario alquila una vivienda, debe reflejar los ingresos obtenidos en la Declaración Anual de la Renta (Declaración del IRPF), ya que se consideran rendimientos de capital inmobiliario. Esto significa que la cantidad recibida mensualmente por el alquiler de un piso (o una habitación en un piso compartido) se suma a otros ingresos que el propietario pueda tener, como su salario u otras rentas.
No obstante, Hacienda permite a los propietarios deducir ciertos gastos asociados al mantenimiento y gestión del inmueble, lo que puede reducir la base imponible y, por tanto, la cantidad final a tributar.
Deducciones aplicables al alquiler
Algunos de los gastos que los propietarios pueden deducir del alquiler incluyen:
- Gastos de conservación y reparación. Incluye arreglos necesarios para mantener el buen estado de la vivienda, como reparaciones de fontanería, pintura, entre otros.
- Gastos de comunidad y suministros. Si el propietario cubre los gastos de comunidad, agua, electricidad o gas, éstos pueden ser deducidos.
- Intereses de la hipoteca. Si la vivienda alquilada aún está bajo una hipoteca, los intereses del préstamo también se pueden deducir.
- Seguro del hogar.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Es un tributo de carácter municipal que grava la propiedad de bienes inmuebles, tanto urbanos como rústicos.
Una vez deducidos todos estos gastos, el propietario tributa por la cantidad restante como rendimiento neto. Además, si el inmueble se alquila como vivienda habitual, el propietario puede beneficiarse de una reducción del 60% sobre el rendimiento neto, lo que reduce considerablemente el importe a tributar.
Cuánto se lleva Hacienda por un piso de alquiler de 500 euros al mes
Lo primero que debemos tener claro, es que la cantidad susceptible de ser declarada, es la suma de todos las rentas recibidas a lo largo del año. Por lo tanto, vamos a considerar un inmueble que permanece alquilado durante los 12 meses del año.
Así, si el alquiler mensual de una vivienda es de 500 euros, esto significa que el propietario percibe un total de 6.000 euros al año (500 euros x 12 meses). Sin embargo, insistimos, es importante calcular el rendimiento neto restando las deducciones mencionadas.
Sin embargo, antes debemos recordar algo: es importante recordar que, para evitar tener problemas a la hora de presentar la declaración, es aconsejable, como arrendador, hacer un recibo cada vez que se ingrese un pago de la renta. Sólo así podrá demostrarse la naturaleza de los ingresos percibidos.
Ejemplo de cálculo con deducciones:
Supongamos que el propietario ha tenido los siguientes gastos deducibles anuales:
- Reparaciones: 500 euros.
- Gastos de comunidad y suministros: 800 euros.
- Intereses de la hipoteca: 1.000 euros.
- Seguro del hogar: 200 euros.
- IBI: 300 euros.
En este caso, los gastos totales deducibles serían 2.800 euros. Por lo que el rendimiento neto quedaría como sigue:
- Ingresos brutos anuales: 6.000 euros.
- Gastos deducibles: 2.800 euros.
- Rendimiento neto: 3.200 euros.
Una vez calculado el rendimiento neto, se puede aplicar la reducción del 60% para alquileres de vivienda habitual:
- Reducción del 60%: 3.200 euros x 60% = 1.920 euros.
Por lo tanto, el rendimiento neto sujeto a tributación sería de 1.280 euros.
IRPF aplicable
El importe final que se debe pagar a Hacienda dependerá del tramo del IRPF en el que se encuentre el propietario, ya que en España los ingresos tributan según un sistema basado en una serie de escalones progresivos. Suponiendo que el propietario se encuentre en el tramo del 19%, que corresponde a las rentas más bajas, el cálculo sería:
- 19% sobre 1.280 euros: 243,20 euros.
De esta forma, Hacienda se llevaría aproximadamente 243 euros al año por un alquiler de 500 euros al mes.
Cuánto se lleva Hacienda por un piso de alquiler de 1000 euros al mes
Ahora, vamos a ver el caso de un alquiler de 1.000 euros mensuales, lo que representa un ingreso anual de 12.000 euros. Nuevamente, aplicamos las deducciones habituales.
Ejemplo de cálculo con deducciones:
Supongamos los mismos gastos deducibles que en el ejemplo anterior:
- Reparaciones: 500 euros.
- Gastos de comunidad y suministros: 800 euros.
- Intereses de la hipoteca: 1.000 euros.
- Seguro del hogar: 200 euros.
- IBI: 300 euros.
En este caso, los gastos totales deducibles serían los mismos, 2.800 euros.
- Ingresos brutos anuales: 12.000 euros.
- Gastos deducibles: 2.800 euros.
- Rendimiento neto: 9.200 euros.
Nuevamente, si el alquiler es para vivienda habitual, aplicamos la reducción del 60%:
- Reducción del 60%: 9.200 euros x 60% = 5.520 euros.
El rendimiento neto final sujeto a tributación sería de 3.680 euros.
IRPF aplicable
Suponiendo que el propietario se encuentre en un tramo del 24%, que es más alto debido a los mayores ingresos:
- 24% sobre 3.680 euros: 883,20 euros.
Por lo tanto, Hacienda se llevaría aproximadamente 883 euros al año por un alquiler de 1000 euros al mes.
Además del IRPF, ¿qué otros impuestos se pagan?
Además del IRPF, los propietarios de inmuebles en alquiler deben hacer frente a otros impuestos relacionados con la propiedad de la vivienda:
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es un impuesto municipal que grava la propiedad de bienes inmuebles. El importe varía en función de la localidad y del valor catastral del inmueble, y debe ser pagado por el propietario. Como hemos visto, este impuesto es deducible en la Declaración de la Renta si la vivienda está alquilada.
Impuesto sobre el Patrimonio
En algunos casos, si el valor del inmueble alquilado, junto con el resto del patrimonio del propietario, supera ciertos umbrales, este puede estar obligado a pagar el Impuesto sobre el Patrimonio. Este impuesto es aplicable a nivel autonómico y se debe calcular sobre el valor total del patrimonio del contribuyente.
IVA en alquileres
Es importante destacar que en la mayoría de los casos, los alquileres de viviendas están exentos de IVA. No obstante, si se trata de un alquiler comercial (locales, oficinas, etc.), el propietario deberá aplicar un 21% de IVA sobre el alquiler. Por lo tanto, si alquilas una vivienda habitual, el IVA no es un impuesto que afecte a los ingresos del alquiler.
Retenciones en alquileres a empresas o autónomos
Si el alquiler es a una empresa o a un autónomo para su actividad profesional, el inquilino deberá realizar una retención del 19% en cada pago de alquiler. Esta retención será ingresada a Hacienda y restada del pago que el inquilino haga al propietario. Esto afecta principalmente a los alquileres de oficinas o locales comerciales.
